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　　“金邊是30年前的深圳”：是另一場“擊鼓傳花”游戲？

　　立此存照

　　一個外來資金堆起來的房地產市場，無法保證提供穩定的高回報率。

　　據媒體報道，近年來中國開發商和炒房客紛紛涌入柬埔寨金邊，一座座高層公寓隨著中國資金的到來拔地而起。這些樓盤的主要銷售目標，不是金邊當地居民，而是外來炒房客——業內人士透露，中國開發商開發的樓盤，80%以上都賣給了中國投資者。

　　不只是柬埔寨金邊，其他東南亞國家的房地產市場，也越來越多地受到中國投資者青睞。曼谷媒體報道，中國投資者已是泰國公寓市場的最大外國買家。中國資金對越南、馬來西亞、緬甸等國房地產市場的關注度也在不斷升溫。

　　這有好的一面。與過去企業、機構投資者大舉進軍海外房地產市場不同，如今海外房地產投資的主力已是普通投資者為主。這說明，不少中國普通投資者已初步具備了海外配置資產的能力。

　　不好的一面是，從中國開發商和投資者在東南亞炒房的商業邏輯看，多少已可嗅到一些“擊鼓傳花”的味道。金邊人均收入水平雖在柬埔寨最高，但當地居民托不起高層公寓。曼谷一些熱門地段的房價已堪比國內房價，當地普通居民也只能望之興嘆。實際上，“金邊是30年前的深圳”，這樣的廣告已經在明確暗示，巨大的樓市財富效應很快會在異地重演。

　　這種玩法的風險不言而喻。一個外來資金堆起來的房地產市場，無法保證提供穩定的高回報率。而國內的金融風控、外匯管理政策，顯然不支持無限“傳花”。此外，外來投資者還有可能被不同國家、地區的差異和法律政策套牢。不少中國投資者認為海外購房就可獲得永久產權，但實際未必如此，曼谷不少樓市項目外籍購房者只能擁有49%的不完全產權。

　　更宏觀的風險是，假如炒房推高了周邊樓市價格，還可能遭遇當地的行政干預。美加澳等過去中國投資者熱衷的傳統熱門市場去年突然冷卻，一個重要原因是，資金炒作導致當地房地產市場動蕩引發政府干預。干預可能還包含其他考量，但無論如何，購房者都可能淪為靶子。誰能保證，這一幕不會在東南亞市場重新上演？

　　值得關注的是，與東南亞房地產投資熱潮形成鮮明對比的，是國內投資者普遍的風險厭惡情緒。自去年以來，許多投資者降低了在A股的投資比重，轉向低風險的理財產品、基金等配置資產。

　　一個是進攻姿態，一個是防守姿態，這種選擇不是因為看好東南亞地區的經濟、看衰國內經濟形勢。事實上，從經濟表現、社會環境穩定程度等指標看，國內更值得看好。

　　問題在于，國內可以讓普通投資者參與的市場本就很少，也沒有給出應有的回報。中國投資者趨向東南亞房地產市場，一定程度上是擠出效應的結果。另一個原因是國內投資渠道仍然狹窄。除了A股和房地產，普通投資者基本沒有其他尋求高回報率的途徑。A股市場至今還在底部徘徊，普通投資者只能將目光向外瞄。

　　東南亞房地產投資熱提醒我們，需要盡早降低國內市場的風險厭惡情緒，建設多元的債券、股權市場，努力拓寬普通投資者國內投資的途徑——畢竟，“肥水不流外人田”。

　　□徐立凡（專欄作家）

責任編輯：李鋒