中小房企淪落樣本：從棚改開發商到失信者

　　導讀：而小房企沒有發債途徑，更加被堵住了源頭活水，陷入資金困厄之中。小房企在此狀況下，會求助于成本較高的非標融資，然而資管新規出爐之后，房企非標融資受到擠壓。

　　棚改資金給多給少的“適度”，向來就是難題。當這個難題疊加中小房企日趨緊繃的資金鏈，陷入僵局只是時間問題。

　　這是擺在江蘇徐州“和美佳苑”棚改項目面前的現實。

　　截至目前，根據法院已有判決的不完全統計，“和美佳苑”項目已拖累某國有大行徐州分行3億貸款，以及蘇州某股權投資有限合伙公司1.29億融資本金；開發商還拖欠施工方近600萬工程款。

　　項目開發商徐州新創置業有限公司（下稱新創公司），成立于2013年11月，法定代表人夏一兵，注冊資本2億元人民幣，但工商信息中并未注明其實繳資本。公司累計已被3次列為失信被執行企業，4次被強制執行歷史，13次被訴判決，3次行政處罰，以及4次股權凍結。

　　其全資母公司江蘇久隆投資置業集團有限公司（下稱久隆集團），成立于2003年6月，法定代表人夏一兵，股東為2名自然人。注冊資本2億元，實繳出資額1億元。

　　母公司的失信歷史以數百條計，法定代表人和股東悉數列為失信被執行人。

　　以上失信信息多發生于2017年與2018年。

　　12月18日，新創公司律師表示不再代理該公司案件。其透露，新創公司內部管理層發生變動，該公司目前業務停頓，已處于非正常運營狀態。

　　當日，21世紀經濟報道記者撥打新創公司及其股東久隆公司在工商部門備案登記的電話號碼，則顯示為空號。

　　兩三年間，從政府棚改項目的開發商，到非正常經營，這家中小房企究竟發生了什么，我們暫且無法詳細得知。目前施工停頓的和美佳苑棚改項目，未來如何進展，似乎更系民生。

　　和美佳苑交付的四大難題

　　至今，和美佳苑是否還能竣工交付，仍是個問題。

　　2017年6月時，徐州泉山區政府網站就曾經在書記信箱回復中表示，土建工程已經完成，部分樓層通過主體驗收，正在督促新創公司盡快達到上房條件。

　　但時間過去一年多，2018年9月29日，泉山區住建局在政府網站回復顯示，目前，該項目21棟住宅樓主體工程已通過驗收，水、電、氣等配套工程尚未完工。

　　12月18日，21世紀經濟報道記者也從接近案件的核心人士處獲悉，和美佳苑項目仍未交付。

　　泉山區住建局稱，項目建設存在以下主要問題：一是施工進展緩慢；二是部分安置房于2016年12月27日被上海市第一人民法院查封，目前正在司法拍賣；三是徐州新創置業有限公司用項目抵押借款約3.8億元無法歸還，項目建設資金不足；四是安置居民遲遲不能交房。

　　剪不斷，理還亂。

　　兩大借款方早早地就把開發商告上了法庭。

　　銀行優先受償權尚無定論

　　2015年6月和10月，當時新創公司與某國有大行徐州分行分別簽訂房地產借款合同，約定借款金額為1.8億元和1.6億，借款期限為29個月和20個月，借款用途為支付和美佳苑工程款和原材料款。和美佳苑開工日期為2014年12月，面積23.73萬平方米，總戶數為2386戶。

　　上述貸款的抵押物是和美佳苑項目在建工程及該工程范圍內的土地使用權以及和美佳苑816宗房產。借款擔保人是母公司久隆集團。

　　但新創公司并未按照約定足額還本付息，判決書顯示，在庭審中，經當事人共同確認，截至2018年6月22日新創公司尚欠借款本金28418萬元、利息2272萬元。

　　銀行方面提出以下訴求。一是請求判令新創公司償還借款本金和利息，二是希望確認銀行對抵押物享有優先受償權，三是請求判令久隆集團對上述債務承擔連帶保證責任等。

　　一審法院的判決支持了銀行的第一項和第三項訴求，但對于主張的抵押權，由于包括拆遷安置范圍內的抵押物涉及公共利益，難以判定。至于部分非拆遷安置的抵押房產，在和美佳苑項目尚未竣工交付使用而不能確定的情況下，一審法院對于銀行應享有抵押權的抵押物范圍亦不能確定。因此，法院對于這項訴求暫不予處理，銀行方面需要在可待行使抵押權條件具備時，另行主張。

　　21世紀經濟報道記者從接近銀行人士處獲悉，就抵押物的優先受償權問題，該行還將繼續上訴。截至目前，此案尚未有最終定論。

　　曾經16%的融資成本

　　銀行之外，被拖入新創公司債務泥潭的還有他人。

　　中國裁判文書網今年4月公開的另一份判決書顯示，新創公司及母公司久隆集團因和美佳苑項目，拖欠蘇州合安股權投資中心（有限合伙）1.29億元融資本金，后法院判決其十日內還本付息，并依法凍結新創公司及股東1.6億銀行存款和久隆公司相關股權。

　　這項借款于2014年8月達成，彼時融資成本高達年息16%。

　　從另外一份徐州泉山區人民法院今年5月的執行裁定書中可知，新創置業拖欠項目施工方之一的江蘇中陽建設集團有限公司563萬元工程款尚未結清。而執行過程中，經查詢新創置業在工、農、交、建、中、郵儲、江蘇等銀行賬戶無銀行存款，名下無車輛登記信息，房產部門訴訟保全查封的名下房產仍為輪候查封，目前無法處置。

　　可以肯定的是，開發商負債累累，新創置業資金鏈命懸一線。

　　21世紀經濟報道記者于2018年10月16日聯絡了新創公司的代理律師，但對方表示應當事人要求，暫不評價資金鏈斷裂和和美佳苑未能交付的原因。

　　12月18日，記者再次與其取得聯系，該律師表示已經不再代理新創公司案件。其同時透露，新創公司內部管理層已經發生變動，該公司目前業務停頓，已處于非正常運營狀態。

　　回購與“錢去了哪兒”

　　一位華東央行地方中心支行人士對21世紀經濟報道記者分析，棚改項目未能交付的確不常見，原因如果不是開發商挪用貸款，那就是政府方面回款尚未到位。通常的操作是，這批房產往往由政府下設平臺承諾回購的。

　　而此案中的回購方是徐州市國資委下設的徐州新田投資發展有限責任公司（下文簡稱新田投資）。

　　一位熟悉棚改問題的律師對21世紀經濟報道記者解析，棚改項目實踐中，銀行多是憑政府平臺公司與開發商的回購協議放款，開發商與政府平臺公司之間多數會簽署實踐中俗知的BT（國家職能部門與投資商簽訂的建設基礎設施工程）合同。一旦政府所屬的平臺公司不能正常回購及支付回購款，可能會造成債務人沒有預期現金流進而導致逾期還貸。其實，棚改項目作為政府的公益性項目，交給企業實施原本也應該依法委托并支付相應建設款項。但實踐中，很多由于政府為了避開違規舉債之嫌，直接指定其下屬平臺公司完成，立項等前期建設手續也相應辦理在平臺公司名下。

　　由此，平臺公司成為棚改項目的名義業主，那些基于平臺BT協議投資建設棚改房的開發商經常墊資施工后，再獲得回購款。

　　“攤子鋪得過大，棚改項目資金來源事先沒有合理籌劃好。”上述律師表示，還有些地方，棚改專項補助類資金被政府挪用于其他項目，一旦不能拆東墻補這面墻，結果只能是開發商的資金被拖欠。

　　但新田投資在庭審中稱，新田公司作為定銷房的回購方，根據回購協議，已經按照支付節點完成付款。

　　不過12月18日，21世紀經濟報道記者從新田投資方得到回復稱，暫不回應是否已經足額支付該回購款項，新田投資與此案關系不大。另外，新田投資稱，將會盡快推進項目交付，但前提是新創置業要解決案件的歷史遺留問題。

　　中小房企的資金僵局

　　事實上，中小房企由于自身資金壓力大，參與棚改貨幣化會面臨更多問題。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道表示，棚改貨幣化對于本輪中小房企去庫存發揮了重要作用，但是納入安置房源的待售住宅在一定時期內無法調整價格，房企議價能力較低。同時，地方政府貨幣化安置的形式大多選擇發放購房券（房票），居民以房票抵扣購房款，房票存在結算流程長、變現能力差等問題，中小房企的現金流改善程度低于其庫存去化的程度。

　　小房企沒有發債途徑，更加被堵住了源頭活水，陷入資金困厄之中。

　　早在2016年10月，滬深交易所相繼出臺文件，嚴格執行國家房地產行業政策和市場調控政策，對房企發行公司債行為明確了發行門檻等要求。新政準入門檻要求發行主體評級為AA及以上，并且需要滿足下列四個條件之一：境內外上市公司；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房地產企業；以房地產為主的央企；中國房地產行業協會排名前100的其他民營非上市房企。

　　小房企在此狀況下，會求助于成本較高的非標融資，然而資管新規出爐之后，房企非標融資受到擠壓。近期，雖然有所回暖，但受益的主要還是資質較好的國有房企或規模、實力較強的房企。

　　海通證券研究所姜超團隊認為，非標和表內信貸來看，影子銀行監管趨嚴、非標萎縮的大趨勢不變，給依賴相關融資的地產企業帶來的沖擊是持續性的；表內房企信貸雖有所增加，但門檻較高，資信不足的中小房企和風格激進的高負債房企都難以獲取信貸。

責任編輯：李鋒