三四線樓市“拐點已至”？ 剛需族、觀望族心態矛盾

　　導讀：易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由于需求和動力都面臨著一定的調整，對于三四線城市的樓市來說，降溫是大概率事件。

　　本報記者 王佳昕 北京報道

　　近期，不少三四線城市的樓市出現“沖高回落”的走勢。

　　“我覺得房價現在確實是高，但我要結婚了，是因為剛需才買房的。”

　　今年10月，25歲的劉宏（化名）在山東省聊城市“咬咬牙”購入了一套98平米的新房，單價在9350元人民幣左右。綁定了地下室和車位后，總價一百萬出頭。他在12月10日告訴21世紀經濟報道記者，付了31萬元首付后，仍需每月償還貸款4900元。

　　兩年前，這個位于山東省西部的三四線城市，房屋均價僅為5000元/平米左右。兩年后，均價翻番，一些地理位置較好、由品牌開發商開發的樓盤，均價已高達13000元左右。

　　不過，隨著棚改政策的收緊，火爆的三四線樓市正在降溫。近日易居房地產研究院發布的數據顯示，11月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長9%，同比增長20%，其中三四線城市成交面積環比下降1%，同比增長33%。

　　在業內人士看來，支撐三四線城市房價繼續上漲的動力不足。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由于需求和動力都面臨著一定的調整，對于三四線城市的樓市來說，降溫是大概率事件。

　　只有當潮水退去，才知道誰在裸泳，樓市亦如此。

　　三四線矛盾的“剛需”們

　　劉宏是眼睜睜看著房價漲上去的。

　　他告訴記者，大漲發生在2016年年底。那時他剛剛畢業，清楚記得有一家新盤價格是4400元/平米。

　　“我身邊的朋友就有16年買房的，一般都在五千左右。現在他們的房子都漲到一萬了。”

　　現居北京的張強（化名）就是這樣一位享受到三四線城市房價上漲的“幸運兒”。2016年年底，出于投資考慮，他在老家聊城市以5800元/平米的價格購入了一套140平米的住宅，現如今每平米已漲價至1.3萬元。他表示，如果能在16年年初買就更好了，因為那時價格更低。

　　據記者了解，聊城市位于山東省西部，產業結構以第二產業為主，2017年城鎮居民人均可支配收入為25231元，農村居民人均可支配收入為12415元。在2016年的棚戶區改造工作中，聊城市堅持縮短安置周期，大力推進貨幣化安置。

　　有關官員曾公開表示，聊城市政府要求每個縣貨幣化安置率不低于50%，有條件的要力爭達到100%。2016年9月底全市完成貨幣化安置率67.7%，其中高唐縣、陽谷縣和度假區貨幣化率達到100%。

　　事實上，貨幣化安置有利于滿足棚改居民對住房的多方面需求，是房地產去庫存的有效措施。但在一定程度上，棚改貨幣化也導致三四線樓市火爆了起來。

　　然而，劉宏表示，聊城的平均工資在3000-4000元之間。“我目前開一個小飯店。以公務員、在編小學教師為例，每月稅后工資為4000多元，若按照這種工資水平，連每個月的月供都償還不起。”

　　嚴躍進認為，一般來說，從收入水平看，類似城市都不足以支撐5000元以上的房價。但實際上此類城市很多房價都破萬了，所以單純從收入水平看，已經明顯偏離了房價收入比的合理水平。

　　他告訴記者，在實際過程中存在這樣一種情況，類似城市過去房價沒大漲，所以購房者對于本地的房產認購也不會太關心。但若是后續其他城市的炒房者進入此類城市，房價開始上漲，那么相對沉默的樓市就會突然活躍起來，“這個時候追漲的情緒會很強，部分有房的購房者，通過賣一買一，相對是可以承受更高的房價的。”

　　而在房價過萬的三四線城市中，觀望族同樣不少。李曄（化名）在聊城市房價處于8000元/平米的時候就想買房，但一直在觀望，直至房價破萬。他堅持認為，在工資水平并不高的情況下房價一定會下降，下降后他再考慮入手。

　　“目前的房價確實是高點，我認為未來房價會下降，但政府拍地、樓王頻出，近兩年樓面價格都挺高的，應該不太可能回到兩年前的價格了。”劉宏說。

　　房價大概率降溫

　　聊城的案例，只是三四線城市房價大幅上漲的縮影。

　　易居房地產研究院于11月底公布的《100城住宅價格報告》顯示，三四線城市1萬元以上均價水平已持續了15個月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四線城市房價同比增幅較大，增幅分別達到了54%、42%和39%。

　　國家統計局發布的70個大中城市商品住宅10月份銷售價格變動情況表明，位列漲幅前十名的城市中，一半以上都是三四線城市。

　　不過，棚改政策正在收緊。10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作，要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。住建部副部長倪虹表示，不是取消貨幣化安置方式，而是因地制宜調整貨幣化安置的鼓勵政策。

　　嚴躍進認為，對于三四線城市的樓市來說，降溫是大概率的。從需求上看，部分需求或是透支的，往往此類城市市場交易過熱以后，會暫停一段時間，類似半年以上，這個時候容易帶來市場交易的下行。

　　他指出，從動力上看，棚改政策有所調整，這在很大程度上也會影響此類城市的市場交易，或者說資金方面的來源會減弱。“從房價來說，過去房價有沖高現象的，往往在這段時間會有小跌，這也基本上符合市場預期。很多城市的房價太高，而收入等水平沒有跟進，以及部分二手房房源相對多，這都會牽制此類城市的新房交易和價格。”

　　以聊城市為例，記者在某房產中介平臺上發現，其均價在今年9月沖至最高點1.04萬/平米后，目前價格已回落至9600元/平米。劉宏表示，他十月入手的房子到現在價格并無明顯變化，但新開盤的價格基本上在8000多。

　　12月10日，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌告訴記者，三四線城市的變化要滯后于一二線城市，目前房價暫未出現明顯變化，但由于購買力已處于下行周期，下一步若繼續增加投資擴大供應量，房價就會出現緩慢下行。

　　記者了解到，與一二線城市相比，三四線城市并無特別嚴格的限購限價政策。嚴躍進預計，三四線樓市正在降溫，調整政策至少目前是不會收緊的，會持續既有的政策。明年若市場交易不好，松動的可能性是比較大的，這也會帶來房地產市場的交易重新反彈。

　　“當然絕大多數三四線城市本身政策也沒有收緊，所以也談不上放松。而部分類似經濟發達的三四線城市，松動的可能性相對是大的。”嚴躍進說。

責任編輯：李鋒