套現(xiàn)、彌補虧損、打折出售·······上市公司年底掀起賣房潮

　　一到年末，上市公司賣房潮又如期而至。

　　與往年不同，今年上市公司賣房大軍呈現(xiàn)四大特點：一是賣房案例比去年多，其中不乏一線城市房產(chǎn)；二是賣房主角范圍更廣泛，除為了扭虧的企業(yè)外，包括券商在內(nèi)的“不差錢公司”也開始變賣房產(chǎn)；三是在近期房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務數(shù)據(jù)向好的情況下，卻頻現(xiàn)上市公司甩賣房企股權或剝離房地產(chǎn)業(yè)務；四是部分上市公司出現(xiàn)“賣房難”現(xiàn)象，主動打折出售房產(chǎn)。

　　賣房變現(xiàn)者眾

　　12月7日，海航物流集團有限公司在北京集中推介了10項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)地產(chǎn)、在建工程、非上市公司股權等多領域，總報價約76億元。其中包含了頗受關注的北京海漁廣場和三亞喜來登酒店。

　　北京房產(chǎn)被變賣，這在上市公司中并非獨一案例。

　　金智科技將位于北京的4套住宅、總面積超過550平方米的房產(chǎn)以3308.16萬元的價格出售給江蘇金智集團有限公司。出售的目的是“進一步盤活公司存量資產(chǎn)，降低異地管理維護成本，提高資產(chǎn)運營效率，適當控制銀行借款規(guī)模和財務費用，降低公司資產(chǎn)負債率。”

　　盤活存量資產(chǎn)、降低負債、改善財務狀況，這是大部分上市公司出售房產(chǎn)的理由。而其中，又有部分企業(yè)試圖通過出售房產(chǎn)使業(yè)績“扭虧為盈”或拯救業(yè)績下滑的幅度。這是歷來上市公司業(yè)績調(diào)節(jié)的“利器”。年初時，北汽藍谷（S*ST前鋒）就因處置房產(chǎn)增收增利而摘帽。

　　近期，同樣是變賣北京房產(chǎn)，中迪投資在11月初時公告稱，擬將位于北京市朝陽區(qū)東方東路、建筑面積193.93平方米的房產(chǎn)作價1350萬元出售給北京天利天力咨詢服務有限公司。該房屋賬面原值超過330萬元，賬面凈值299萬元，交易完成后預計產(chǎn)生約743萬元的稅前收益。

　　中迪投資前三季度虧損633萬元，出售一套房產(chǎn)足以彌補此虧損。因此，深交所后來向該公司發(fā)布了關注函，要求其對次交易的必要性進行說明。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月初，出售房產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司達33家，涉及的公告次數(shù)達52次，比2017年全年的45次還多。其中，第四季度截至12月8日，已有11家上市公司公布賣房信息。

　　12月5日，華伍股份將位于豐城市河洲街道的閑置國有土地使用權、地面建筑物房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價為3146萬元，預計可產(chǎn)生利潤1516萬元。轉(zhuǎn)讓的理由是“轉(zhuǎn)讓的標的資產(chǎn)為公司老廠區(qū)土地使用權和建筑物，轉(zhuǎn)讓將有利于盤活公司閑置資產(chǎn)。”

　　此外，道明光學、銀之杰、建發(fā)股份、天喻信息、三變科技等公司也相繼公告擬出售房產(chǎn)或土地。

　　值得注意的是，今年還有不止一家券商加入到賣房行列中。在市場波動下行之下，券商定增、賣房多舉措儲備余糧“過冬”。

　　近日，國元證券在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露轉(zhuǎn)讓信息，擬以3500萬元的價格轉(zhuǎn)讓四套位于上海市區(qū)的房產(chǎn)。而在此之前，中原證券曾掛牌出售11處房產(chǎn)，分別位于北京、鄭州及河源等地的員工宿舍及營業(yè)部辦公場所。

　　頻現(xiàn)出售房企股權

　　除直接賣房外，近期還頻現(xiàn)上市公司出售房地產(chǎn)公司股權。

　　12月3日，香梨股份擬以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式將全資子公司——巴州昌達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司100%股權作價逾6000萬元轉(zhuǎn)讓給新疆家合房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。后者為香梨股份的間接控股股東新疆昌源水務集團有限公司的子公司，此次交易涉及關聯(lián)交易。

　　讓市場疑惑的是，在出售昌達房產(chǎn)之前，香梨股份還曾公告稱，擬在巴州投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，出資的資產(chǎn)是土地及應收賬款債權，合計金額為6068.67萬元，與上述出售的房產(chǎn)股權價格相當。

　　香梨股份稱，房地產(chǎn)開發(fā)并非公司主營業(yè)務，且公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)相應的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人員，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權可以“盤活公司資產(chǎn)、降低經(jīng)營風險、有利于公司發(fā)展和股東的利益。”并稱此次交易預計將增加公司今年約650萬元-850萬元的投資收益。

　　此收益也基本可以覆蓋香梨股份今年前三季度的虧損。今年1-9月，香梨股份營業(yè)收入2277萬元，虧損428萬元。而去年全年，香梨股份是盈利508萬元。如果香梨股份第四季度其他業(yè)務不虧損且上述交易按最高投資收益算，那么今年其業(yè)績或與去年相差不大。

　　除香梨股份外，11月底，云南旅游擬逾12億元出售云南世博興云房地產(chǎn)有限公司55%股權，接盤方是華僑城集團的全資子公司華僑城西部公司。華僑城集團是云南旅游的控股股東，因此此交易也是關聯(lián)交易。

　　被出售的世博興云并非虧損資產(chǎn)。2015-2018年上半年，其凈利潤分別為2897萬元、-440萬元、6070萬元及4384萬元，近三年其利潤增長趨勢明顯。云南旅游將其打包出售的理由是“為了聚焦旅游主營業(yè)務，強化核心業(yè)務”。

　　出售房企，香梨股份和云南旅游的理由是一致的，即聚焦主業(yè)。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，過去十年，房地產(chǎn)的投資收益大舉跑贏上市公司主營業(yè)務的利潤增速，甚至此前有新三板公司老板調(diào)侃稱“幾年前變賣家產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，結(jié)果幾年下來，公司剛盈利，而我卻買不起房了”。

　　這吸引了不少上市公司進行房地產(chǎn)投資，包括直接購房或投資房企。如今房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度空前，相關資產(chǎn)增值空間有限，這或?qū)⒊蔀樯鲜泄咎幹觅Y產(chǎn)的原因之一。

　　而Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度A股上市公司投資性房產(chǎn)價值1.1萬億。其中剔除房地產(chǎn)上市公司后，擁有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量達1696家公司，占據(jù)A股上市公司一半以上。因此，賣房大軍或?qū)⒊掷m(xù)擴大。

　　賣房路曲折有公司打折出售

　　或由于急于變現(xiàn)、行業(yè)大環(huán)境等因素影響，近期上市公司的賣房大軍中不乏“打折出售”的按理。

　　10月底，三變科技擬將持有的9套房產(chǎn)通過產(chǎn)權交易機構公開掛牌出售，房屋總估值超過4500萬元，其中3套位于北京，4套位于上海。出售理由是為了優(yōu)化和盤活公司存量資產(chǎn)。

　　今年前三季度，三變科技虧損4491萬元，賣房變現(xiàn)有利于其拯救業(yè)績。按公司的說法是“若上述房產(chǎn)按評估值完成出售，扣除賬面凈值、各類稅費等，預計對本年度凈利潤影響金額約為1646萬元”。

　　然而一個月后，三變科技的房子還沒賣出去，其中4處房產(chǎn)已征集到意向受讓方，而其余5處仍未征集到受讓方。沒賣出去的5套房子評估值為2492萬元，其中3套位于上海，1套位于北京，1套位于哈爾濱。

　　因此，三變科技打算將其打折出售。其公告稱，根據(jù)房產(chǎn)市場情況結(jié)合公司資產(chǎn)的實際狀況，公司董事會同意上述公開掛牌未征集到受讓方的5處房產(chǎn)終止掛牌，通過其他公開方式進行出售，成交價不低于評估價的90%。按此計算，5套房子最終的成交價約為2243萬元，比評估值低約250萬元。

　　盡管打折賣，三變科技還是賺的。例如位于北京宣武區(qū)的那套房子，三變科技的購入價格是514萬元，打折后的出售價是1581萬元，二者相差兩倍多。

　　除三變科技外，今年賣房路比較坎坷的還有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算賣出位于重慶及深圳的5處住宅，三個月后仍然還有3處未出售；后者去年年底即掛牌出售位于上海及哈爾濱的房產(chǎn)但最終沒賣出去，今年3月份二度掛牌出售，不過價格方面并未折價。

　　證券時報 陳麗湘

責任編輯：陳鑫