凈資產收益率逐年下降 佳兆業物業上市存隱憂

　　繼新城物業上市之后，佳兆業物業也敲定了上市日期，即12月6日，即將成為今年年內第10家上市的物業公司。

　　在佳兆業物業11月26日公開的招股書中顯示，佳兆業物業發售股份總數為3500萬股，發售價介于9.08-10.88港元之間，按中間價每股9.98港元計算，集資凈額約2.795億港元。

　　營收增速有待提升

　　招股書中顯示，佳兆業物業成立于1999年，很長一段時間內主要承接佳兆業集團開發的物業，直到2014年才開始對外承接業務。

　　截至2018年6月30日，佳兆業物業業務覆蓋37個城市，管理124個物業項目，總在管建筑面積達2540萬平方米，包括101個住宅社區及23個非住宅物業，其中來自佳兆業集團開發的項目86個。

　　佳兆業物業仍然是一家高度依賴母公司輸送業務的公司，這在營業收入方面同樣得到體現，來自佳兆業集團及關聯公司的收益占比高達50.9%。

　　2015年-2017年，佳兆業物業實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤分別為約5772.0萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業物業實現營業收入4.12億元，凈利潤為2303.2萬元。

　　根據上述披露數據，目前，佳兆業的營收規模和增速與龍頭物業公司碧桂園服務、綠城服務等尚有較大差距。 2016年和2017年，佳兆業營收的年增長率分別為12.8%、24.1%，相比于碧桂園服務上市前41.3%和32.2%的增長率來說，增速仍然有待提升。

　　根據弗若斯特沙利文數據顯示，2017年按照營業收入測算，佳兆業物業在中國物業管理服務企業中排名第14位。

　　目前，除了傳統的社區物業管理服務、新房交付前顧問服務外，佳兆業物業還提供社區增值服務、智能解決方案服務等。后兩者2017年的營業收入為0.58億元、0.47億元，分別占當年總體營業收入的8.6%、7.1%。

　　凈資產收益率呈下降態勢 

　　近年來，物業公司一直受到資本市場的青睞，首家赴港上市的物業公司彩生活就受到資本市場的追捧。

　　相比于傳統的房地產企業，物業公司的凈資產收益率明顯偏高。據今年年中樂居財經發布的《2017中國上市房企ROE排行TOP50》可以看出，物業上市企業整體凈資產收益率較房地產企業明顯偏高，凈資產收益率超過50%的有8家。

　　目前，佳兆業在凈資產收益率卻呈現下降態勢，招股書顯示，佳兆業的股權回報率即凈資產收益率在2015年-2017年分別為33.1% 、25.0%、23.4%，呈現下降態勢。在上市成功后，面對股東，如何提高股權回報率是佳兆業需要思考的問題。

　　此外，佳兆業物業的毛利率相比于同等規模的物業公司較高，仍然保持30%以上的水平。2015年-2017年，其整體毛利率分別為34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年為34.2%。

　　負債方面，佳兆業物業降低負債的效果較明顯。2016年與2017年負債率為206%、106%，而今年上半年負債率降低至49.2%。

　　70%募資用于并購式擴張

　　對于此次募集資金的用途，佳兆業物業在招股書中表示，預計全球發售所得款凈額約為2.8億元。

　　其中，50%的資金用來收購和投資物業管理公司，而20%的資金用來收購和投資能夠提供社區增值的產品及服務的公司。

　　對此，佳兆業物業透露，未來公司戰略將實施積極的并購業務，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區、不同領域擴充公司業務規模。

　　同時，在四大業務板塊中，社區增值服務、智能解決方案服務是佳兆業物業未來重點發展方向。

　　目前，社區增值服務主要由其收購的深圳市齊家互聯網科技有限公司提供，旗下開發的K生活APP可以將物業管理服務與社區增值服務結合起來，為業主提供包括快遞、泊車、清潔、家居、金融等多元化服務。

　　佳兆業物業表示，未來，將在非住宅物業業務規模、增值服務產品、智慧社區智能家居等方面繼續發力。

　　新京報記者 徐倩 編輯 袁秀麗 校對 何燕

責任編輯：陳靖