佳兆業物業分拆赴港上市 香港新股市場出現降溫

　　特約撰稿 朱麗娜 香港報道

　　在房企融資環境不斷收緊的背景下，內地開發商陸續加入了物業分拆赴港上市的行列。

　　11月26日，佳兆業集團旗下的佳兆業物業宣布在香港分拆上市。公司計劃公開發售3500萬股，其中香港公開發售占350萬股，國際發售占3150萬股，每股招股價介乎9.08至10.88港元，計劃集資金額最多為3.8億港元。

　　當前港股市場表現不佳，為何選擇在這個時點上市？對此，佳兆業物業主席廖傳強在當日的記者會上坦言：“上市工作我們已經籌備了兩年多，整個進程都是按照時間節點來推進的。我們對香港（資本）市場仍然充滿信心，對公司的經營策略是經過慎重考慮的。”

　　同時，他續稱，在現階段仍維持審慎樂觀，“在這個市況窗口下，我們已經在估值方面有所考慮，也提供了一定的估值折讓，以及考慮到了年底前市場情緒的變化。”

　　成立于1999年的佳兆業物業，目前已在全國的37個城市布局，總在管建筑面積達到2540萬平方米。截至今年6月30日，公司共管理124個物業，其中包括101個住宅社區及23個非住宅物業。

　　“我們主要聚焦在發達經濟區域的中高端物業，即粵港澳大灣區、長三角、環渤海經濟圈。今年上半年，來自這三大區域的總建筑面積約67%，所貢獻的收入占比達到85%。”他坦言。

　　分拆上市

　　曾經歷過“債務危機”起死回生的佳兆業，近年來不斷努力降低負債，并增加多個海外上市平臺，拓寬融資渠道。

　　佳兆業物業融資及證券業務部副總經理劉景睿坦言：“我們有一些產業背景的投資人，未來可以與他們進行深度合作，進行一些資本運作。擁有上市平臺，可以進一步增加公司的知名度，并提升我們的議價能力。”

　　分拆上市將為公司提供更多的融資平臺，為業務發展提供更大空間。“分拆也有助于佳兆業集團的投資者釋放價值，一直以來物業的估值水平相比房地產有一定溢價。但由于股權類項目，操作過程較長，而且今年港交所上市申請總數較多。”他坦言。

　　截至今年6月底，佳兆業集團公司的凈負債率為258%，同比減少了42個百分點。同時杠桿比率也下降3個百分點達到39%。據悉，公司計劃年內將凈負債率降至200%以內。

　　事實上，自2016年以來，佳兆業集團連續出手并購南太地產、明家聯合、ST生化、美加醫學（現改名為佳兆業健康集團）四家上市公司，持股比例分別為24.5%、21.25%、41.24%、18.57%。目前，其已在香港、內地及美國擁有共五家上市平臺。

　　相比之下，此次分拆的佳兆業物業的負債水平遠低于集團，截至今年6月底，債務占股權比例僅為49.2%。公司財務管理部總經理易學忠在會上表示：“在公司未分拆前，2016年有一筆4.8億元的融資供集團使用，在這筆債務于本月償付完之后，公司賬面的有息負債將降至零。”

　　事實上，在房地產調控期下，信貸持續收緊，物業分拆上市已成了內地開發商拓寬融資渠道的新路徑。相比房地產業務，物業管理公司則具有輕資產和逆周期的屬性，因此估值水平明顯較高，甚至一舉“點石成金”。以6月在香港上市的碧桂園服務為例，最新市盈率高達61.59倍，而母公司碧桂園的市盈率僅為5.5倍。

　　11月6日，新城控股旗下的物業公司新城悅在港交所上市，成為繼雅居樂旗下雅生活和碧桂園服務之后，今年年內第三家在港上市的內地物業公司。此前，花樣年旗下的彩生活、中國海外發展的中海物業，以及綠城中國的旅程服務已紛紛在港上市。

　　香港新股市場降溫

　　由于二手市場表現欠佳，今年下半年香港新股發行已明顯降溫。相比去年下半年，超額認購動輒數十倍甚至上百倍，散戶投資者被迫利用“孖展（margin）”（通過券商進行融資交易，通常，散戶投資者可以用10%的本金，向券商融資90%，并支付利息等其他費用）才能抽到新股的情況，已發生了戲劇性的逆轉。

　　以寶寶樹上市招股為例，盡管有阿里巴巴、復星等大股東的背書，招股情況卻難如人意。根據21世紀經濟報道記者獲得的數據顯示，寶寶樹最終按招股定價區間的下限每股6.8港元定價，公開發售部分錄得合共6363份有效申請，共認購2965萬股，超額認購僅為0.18倍，一手中簽率為100%。

　　“今年6月以前，當時一大堆投資者主動找我們，當時的市盈率達到30倍以上。但到了下半年，市場氣氛明顯轉差，現在市盈率已經跌到了15-17倍左右。”某計劃來港上市的教育類公司高管向21世紀經濟報道記者透露。

　　這家公司今年初在內地新三板退市，并開始積極籌備赴港發H股的上市計劃。上述人士坦言，盡管目前估值水平腰斬，投資者都十分謹慎，“我們最多一天去拜訪了六七家投資機構，主要以亞洲投資者為主，因為一些歐美機構投資者不太理解我們的商業模式。我們希望盡量能在年底前上市，不然擔心H股的審批已經過期了。”

　　然而，港交所行政總裁李小加卻在近日透露，盡管市況不佳，香港仍有望在今年贏得全球IPO集資第一的寶座。他表示，新股申請上市需求依然強勁，估計明年有超過250家企業計劃來港上市。

　　根據港交所披露的數據顯示，今年前10個月，首次公開招股（IPO）的集資金額為2557億港元，較去年同期的892億港元激增187%。期內共有185家新上市公司，較去年同期的131家增加41%。

責任編輯：張恒