樓市趨淡怎么看？

　　李一戈

　　有朋友問：郁亮的內部講話透露了什么？

　　據我們記者報道，9月22日，郁亮在萬科南方區域的月度例會講話稱，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。萬科集團2018年6300億回款目前完成不到一半，今年任務艱巨，但堅決要完成。

　　如你所見，郁亮講話的關鍵詞是“去化壓力”。并非事后諸葛，年初我跟業內朋友交流時就提到，下半年樓市銷售會比上半年困難一些。一位房企老板跟我說，公司全年的考核重點就是回款率，必須確保現金流100%安全。

　　表面理由很簡單，一二線熱點城市的限購限價限售限簽絲毫沒有放松的跡象，支撐去年銷售增量的三四線城市在兩年的收割后已近尾聲，“去庫存任務基本完成”。

　　背后的原因則是，輿論所謂史上最嚴厲的調控，市場面還沒有到嚴峻的時候，雖然，孫宏斌幾次講過，本次房地產調控的嚴峻程度，超出任何人想象，前不久在融創中國的中期業績發布會上他又重復了一次。而實際上，從上半年的銷售情況看，前30強房企還是呈現快速增長。

　　我個人理解，主要是，政策的市場效應還沒顯威力。哪方面的威力？降價。過往歷次調控，到第二階段，必然會有一波降價現象出現，而且是主流房企加入的降價。有人會說，熱點城市的限價，就是變相的降價，雖然是被動的。

　　但我想表達的，恰恰是房企不妨主動降價。一二線熱點城市限價沒有降價空間，就在三四線城市降，或者在限價城市象征性地降。

　　其實已有房企出招了。北京城建地產以20周年購房回饋季的名義，“以城相建8盤鉅惠”，部分項目的降價幅度達7.9折。恒大則針對“黃金周”推出了8.9折，分期付款首付5%等措施。當然恒大之前就有過類似的促銷措施。

　　樓市的金九銀十，最近兩年已經不太成立了。從今年9月情況看，大概率亦將如此。那么，何不趁即將到來的“黃金周”來一次像樣的營銷？

　　降價是要勇氣的，畢竟是犧牲利潤。所以，很多房企是在觀望中。而觀望，或者是因為前9個月的銷售還不錯，現金流壓力沒那么大；或者是對樓市的走勢心存僥幸。

　　之所以有僥幸心理，可能是因為，在經濟下行的壓力下，期望調控能有所放松。這種論調并不新鮮，每次調控到一定階段就會冒出來。理由不外乎，房地產是穩增長的“壓艙石”。這在當前更加復雜的國際經濟貿易形勢下似乎尤顯充分。

　　雖然會得罪地產商們，但我還是要建議，房地產調控放松不得。

　　如果說建議房企主動降價是為了確保現金流安全，那建議堅持調控不放松則是從宏觀層面著想。雖然今年以來我國面臨的國際經濟貿易形勢更加復雜，但決策層傳達的聲音很明確，就是要堅持以我為主，繼續擴大開放，深化改革。

　　房地產領域是深化改革的重要內容。7月31日召開的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。很顯然，中央沒有任何要用放松房地產調控以換取GDP更快增長的意思，何況經濟仍處于預期發展軌道。

　　平心而論，橫向比較來看，房地產的日子還是不錯的。據東興證券數據統計，2018年上半年，房地產上市公司板塊總營業收入為7808.2億元，同比增長23%，歸母凈利潤為873.3億元，同比增長39.8%，實現每股收益0.32元，同比增長32.3%。

　　甚至有機構說，上市房企半年度利潤率迎來最好的時期。這固然有房地產項目結算落后于銷售的原因，但至少也說明當前的財報還說得上亮麗。

　　人們常以過往來觀察未來。習慣了樣板間剛開就一售而光的日子，去化率跌到80%就感覺痛苦不堪；習慣了加杠桿的日子，到了去杠桿階段就痛不欲生。習慣了買房必定大賺，收益全歸自己，到了去投資化的時期就茫然不知所措——這些都是把非常態當成了常態。

　　我接觸的房企老板，基本都是抱著長期做企業的心態，雖然未必都公開喊出“百年老店”的口號。如果把眼光放遠一點看，可見的將來，房地產仍有很長一段的發展時期。依據，想必你已經看得太多：改善性住房需求和城市更新就足以支撐龐大的市場，變化的只是房企所占的市場份額以及產品供應結構。

　　回到開頭。如果市場趨淡，去化率下滑，以及不得不降價，也只是此輪調控遲早要到來的一個階段。至于郁亮和孫宏斌所說的“嚴峻”，更多是著眼于現金流安全的內部警示；基于此種邏輯，如果非要應用于企業身上，那就是，少數過度追求規模增速的中小房企忽略了財務安全底線，在銷售放緩甚至遲滯到嚴重影響資金安全的時候，不得不忍痛離場。

　　有句心靈雞湯叫做，欲望太多，卻忘記了肉身的承載。于企業于個人，均為善意的提醒。

責任編輯：李鋒