保障房品質問題引關注 利潤與社會責任需平衡

　　本報記者 張敏 北京報道

　　今年以來，商品房質量問題頻繁被曝光，凸顯了行業仍然有待進一步規范的現實。但有業內人士指出，在保障房領域，類似的問題也值得關注。

　　北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，保障房領域的品質問題要比商品房更加突出。其中，除較為常見的質量問題外，保障房業主還經常面臨居住品質問題，如奇葩戶型、綠化縮水、容積率高等。作為承擔住房保障功能的一個品類，各類保障房品質問題的出現，對社會的影響不容忽視。

　　有分析人士指出，對于房企來說，保障房的利潤微薄，部分保障房項目甚至是“賠本的生意”。這可能會導致房企很難真正把心思放在保障房上面。

　　近年來，地方政府在土地出讓中，往往要求商品房地塊中配建一定規模的保障房地塊，這使得保障房拉低項目的整體利潤。為保證地塊的整體收益，企業有可能會犧牲保障房的居住品質。

　　但這并不能成為一個合理的“借口”。業內人士認為，建設保障房是房企履行社會責任的一部分。要保證品質，不僅要求企業強化施工管理，更應端正態度，將其視為樹立企業口碑的產品，而非一種“負擔”。

　　質量問題不亞于商品房

　　前述房企人士指出，保障房的品質問題主要分為兩類：一類是質量問題，主要表現為滲漏、裂縫、保溫不佳、門窗關閉不嚴等等；另一類為居住品質問題，包括奇葩戶型、綠化縮水、容積率高等等。在一些保障房項目中，這兩類問題同時存在。

　　2012年，位于北京豐臺區的兩限房項目“同馨家園”被爆出質量問題，包括滲水、空心磚、煙道缺失等，在交房不足一個月時就多處返工。

　　2015年，位于北京市房山區長陽鎮康經濟適用房“澤佳苑”，交房入住不久，被爆出室內墻體和天花板出現裂縫、部分墻體墻面不在一個平面等問題。

　　2016年末，北京朝陽區東壩的保利首開麗灣家園計劃于當年11月30日前交房，但因通水通氣都未能達標，遭業主拒收。這也是北京第一批自主型商品房。

　　在除北京外的其他城市，也出現過保障房質量問題被曝光的案例。除此之外，一些保障房項目的戶型設計、綠化情況、物業服務、容積率等問題也被業主投訴。

　　近年來，保障房項目居住品質問題引起了不少關注，其中以北京2017年爆發的“圍欄門”為代表。

　　2017年，北京多個保障房小區的業主向開發商抗議，要求將圍欄拆除，從而能夠共享小區內的綠地和健身設施等公共資源。這些小區大多是“混住型”，即保障房和商品房項目在同一個小區中。但一些開發商用圍欄或圍墻將兩類房屋隔開，保障房項目的業主就不能完全享受小區內的公共資源。

　　“圍欄門”涉及多個項目，并曾引發業主之間的沖突。最終，政府部門介入，并按照項目規劃審批時的原則性條款予以解決。但在這類小區中，保障房的居住環境仍然屢受業主詬病。

　　利潤與社會責任的平衡

　　“蓋保障房基本不掙錢，還經常虧錢，開發商的積極性普遍不高，也很難真正花心思在上面。”前述房企人士向21世紀經濟報道記者表示。

　　據悉，很多保障房品類的售價、租金都被限定，且普遍低于市場水平，這使得房企開發保障房的利潤明顯低于商品房。

　　從2009年開始，北京探索土地捆綁出讓制度，在商品房地塊的出讓中，要求配建一定規模的保障房。隨后，這項規則被其他城市所效仿。

　　這樣一來，開發商開發整個項目的利潤會被保障房“均攤”。有房企人士直言，保障房的價格相對確定，且往往低于市場平均水平，因此商品房的定價和銷售情況，是決定項目盈利的關鍵因素。所以，在實際建設中，不僅商品房的戶型設計、建筑水平、容積率等優于保障房，小區的綠地、景觀、配套等資源都會向商品房傾斜，使用圍欄將商品房和保障房隔開，也是讓商品房業主“獨享”資源的一種方式。

　　除此之外，在很多“混居”小區中，商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名，后期還使用不同的物業公司管理。

　　這一系列做法的目的就在于，使商品房以更高的價格出售，但客觀上也犧牲了保障房的品質。

　　近年來，隨著樓市調控力度的加強，土地出讓中的附加條款愈加苛刻。這使得房企的盈利難度越來越大，從理論上講，保障房項目有可能做出更大的“犧牲”。

　　如按照北京的“限房價、競地價”規則，商品房用地的競拍流程通常是：限房價——競地價——地價達到最高上限——競配建（保障房或自持商品房）面積——配建達到預設比例——競高標準商品住宅建設方案。

　　中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，這不應成為房企的借口。建設保障房是房企履行社會責任的一部分。要保證品質，不僅要強化施工管理，更應端正態度，將其視為樹立企業口碑的產品，而非一種“負擔”。

責任編輯：李鋒