安全第一 融創(chuàng)嚴(yán)控投資降杠桿

　　在“房住不炒”的基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深化的趨勢已經(jīng)十分明確。按照政治局會議的要求，必須堅決遏制房價上漲、加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　在加快建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制的環(huán)境下，房企的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。過去依靠單純的土地升值擴(kuò)大規(guī)模的模式難以為繼，隨著融資環(huán)境趨緊，高杠桿、高負(fù)債也非長久之策，對于當(dāng)下房企而言，穩(wěn)健和利潤比任何時刻都更重要。

　　這也意味著，誰先建立起利潤增長的優(yōu)勢，誰就取得了先機(jī)。而縱觀今年發(fā)布中報的房企業(yè)績，融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”，01918.HK）表現(xiàn)尤為值得一說。

　　8月31日，融創(chuàng)中期業(yè)績報告出爐。截至2018年6月30日，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售額1915.3億元，同比增長76%；實現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元，同比增長215.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。公司2018年上半年毛利率24.7%，較去年同期增長約2.5個百分點。

　　很顯然，經(jīng)過三年的高速發(fā)展和精準(zhǔn)戰(zhàn)略布局，融創(chuàng)實現(xiàn)了快速強(qiáng)勁發(fā)展，利潤增長水平不斷提升、杠桿穩(wěn)步下降，公司已經(jīng)進(jìn)入財務(wù)均衡、穩(wěn)健發(fā)展的新階段，業(yè)績上進(jìn)入收獲期。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在當(dāng)日的業(yè)績會上也表示，面對嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控環(huán)境，融創(chuàng)要保持現(xiàn)有規(guī)模的難度并不大，“但我們還是腳踏實地，這幾年安全放在第一位。”

　　強(qiáng)調(diào)安全的融創(chuàng)，下一階段的主要經(jīng)營策略，就是強(qiáng)化運營、嚴(yán)格控制土地投資的節(jié)奏和規(guī)模以及持續(xù)降負(fù)債。

　　核心凈利增長近400%

　　2018年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)整體合同銷售額1915.3億元，同比增長76%，權(quán)益合同銷售額1378億元，同比增長83.7%。此外，今年1-7月，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售額2254億元，完成全年4500億元銷售目標(biāo)的50%。據(jù)悉，今年下半年融創(chuàng)將推出369個項目共計4912億可售資源，預(yù)計全年實現(xiàn)4500億銷售目標(biāo)已無懸念。

　　規(guī)模的增長只是一方面，對于現(xiàn)階段的融創(chuàng)來說，盈利的提升反而更加重要。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德曾經(jīng)表示，融創(chuàng)會將戰(zhàn)略優(yōu)勢持續(xù)轉(zhuǎn)化為優(yōu)異財務(wù)表現(xiàn)。從2018年中期報告看，利潤釋放已非常明顯，半年報顯示，融創(chuàng)實現(xiàn)歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。基本每股盈利1.45元，同比大漲245%。

　　此外，公司上半年實現(xiàn)毛利潤115.3億，同比增長251%，毛利率為24.7%，較去年同期增長約2.5個百分點。融創(chuàng)方面表示，過去幾年融創(chuàng)在戰(zhàn)略上尋求規(guī)模的增長，采取并購方式快速獲得項目，而并購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源，這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢，以及公司運營水平的提升，利潤率也將回歸正常水平。

　　中金公司的研報表示，融創(chuàng)2018年上半年盈利超預(yù)期，主要是因為收入增速超預(yù)期，上半年毛利率提升也支撐了其盈利質(zhì)量改善，并預(yù)計公司的利潤率有望保持韌性以支撐盈利，“維持盈利預(yù)測，預(yù)計2018年和2019年核心凈利潤分別同比增長229%和59%至148億元和235億元。”

　　“我們未來的利潤和盈利能力、盈利水平還會持續(xù)地提升，我們的杠桿率和負(fù)債率水平從去年開始會持續(xù)下降，凈資產(chǎn)水平會持續(xù)提升，這是公司非常確定的方向。”汪孟德說。

　　盈利水平的提升，最根本的原因來自于銷售規(guī)模的高速增長。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)已連續(xù)三年實現(xiàn)合同銷售金額跨越式增長，公司于2016年實現(xiàn)合約銷售1506億，同比增長120%；于2017年實現(xiàn)合約銷售3620億，同比增長140%；于今年上半年，實現(xiàn)合同銷售金額1915.3億元，同比增長76%。

　　除了提升盈利水平，在經(jīng)濟(jì)去杠桿的宏觀環(huán)境下，降杠桿也是融創(chuàng)目前的主要經(jīng)營方向之一。截至6月30日，融創(chuàng)總資產(chǎn)6699億，同比上年末的6231億增長468億；所有者權(quán)益635億，較上年末的606億增加29億。在經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增加之際，融創(chuàng)的有息負(fù)債較去年年底還減少約95億元，凈有息負(fù)債率下降9.5個百分點。“我們的負(fù)債率下半年還會繼續(xù)有明顯的下降。”融創(chuàng)中國董事會秘書高曦如是說。

　　保證充裕的現(xiàn)金流也是融創(chuàng)的內(nèi)部要求。截至6月30日，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額為874.2億元，與上年末保持平衡，現(xiàn)金余額足以覆蓋短期債務(wù)。

　　孫宏斌認(rèn)為，即便在融資趨緊的環(huán)境下，現(xiàn)階段融創(chuàng)仍然是很安全的，這主要在于其內(nèi)部判斷公司現(xiàn)金流安全與否的重要指標(biāo)之一是銷債比（銷售額和負(fù)債的比率），若銷債比大于1，則判斷處于健康狀態(tài)，而融創(chuàng)就處于健康安全狀態(tài)。

　　西南證券的研報則評價稱，上半年融創(chuàng)業(yè)績大幅增長，盈利能力顯著提升。此外，隨著公開市場拿地的放緩，公司凈負(fù)債率持續(xù)下降，杠桿水平逐漸改善。

　　嚴(yán)控投資

　　融創(chuàng)的核心優(yōu)勢之一即是并購戰(zhàn)略，這使得融創(chuàng)能夠用更加合理的成本獲得更優(yōu)質(zhì)的土地，而在土地儲備方面的優(yōu)勢，也確保了融創(chuàng)盈利空間的提升。

　　半年報顯示，今年以來融創(chuàng)合計獲取土地總建筑面積2920萬平米，權(quán)益建筑面積1545萬平米，平均土地成本僅為3620元/平米，為近年來獲取土地均價的新低。截至報告發(fā)布時，融創(chuàng)擁有土地儲備2.31億平方米，總貨值達(dá)3.29萬億，其中絕大部分是通過并購獲取，超過92%位于一二線及環(huán)一線城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對應(yīng)上半年超過16000元/平方米的銷售均價而言，公司可運作的利潤空間十分豐厚。

　　西南證券的研報認(rèn)為，融創(chuàng)的土儲充足優(yōu)質(zhì)，公司拿地布局具有前瞻性，搶在市場熱度提升之前通過大量收并購積極布局熱點城市，為未來的業(yè)績增長提供堅實基礎(chǔ)。“這幾年為什么我們發(fā)展得特別好？因為我們對市場的判斷準(zhǔn)確，當(dāng)時（2016年10月）我判斷這次宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻程度超過任何人的想象，第二是調(diào)控會改變消費預(yù)期。在這個判斷下，我們一直非常小心，將近2年的時間里，我們基本沒有在公開市場買地。”據(jù)孫宏斌透露，過去兩年來融創(chuàng)在土地市場一直保持了“非常謹(jǐn)慎”的作風(fēng)。

　　在孫宏斌看來，接下來調(diào)控政策不會放松，調(diào)控改變的購買預(yù)期也不會有較大變化。基于這一判斷，融創(chuàng)接下來的投資策略仍然是嚴(yán)格控制土地投資的節(jié)奏和規(guī)模。“多看少動，因為我們認(rèn)為現(xiàn)在土地還是貴的，而且現(xiàn)有土地儲備足以支撐未來幾年的發(fā)展，堅持高拿地標(biāo)準(zhǔn)，多合作。”高曦透露，融創(chuàng)目前對拿地的內(nèi)部要求是IRR要達(dá)到50%、凈利率拿到15%。汪孟德也表示，融創(chuàng)未來仍將聚焦一二線核心城市為主的布局方向，繼續(xù)堅持高拿地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制土地獲取節(jié)奏和規(guī)模。

　　強(qiáng)產(chǎn)品

　　房企利潤的提升，除了取決于土地低成本優(yōu)勢，還在很大程度上取決于其產(chǎn)品去化率和溢價空間，而這兩點，又高度倚賴于產(chǎn)品質(zhì)量的高低。融創(chuàng)通過十余年的厚積薄發(fā)，已經(jīng)建立了高品質(zhì)產(chǎn)品的行業(yè)競爭優(yōu)勢，這使得其推出的產(chǎn)品往往能取得更高的溢價空間和去化率，從而保證了利潤水平的提高。

　　高產(chǎn)品質(zhì)量，得益于融創(chuàng)始終堅持的產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略。公司不但擁有能夠引領(lǐng)行業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，還通過產(chǎn)品研發(fā)領(lǐng)域的不斷投入，持續(xù)保持在產(chǎn)品能力上的創(chuàng)新與引領(lǐng)。截至目前，融創(chuàng)已形成多條具備行業(yè)影響力的成熟高端產(chǎn)品線，如壹號院系、桃花源系和府系等，承載了融創(chuàng)獨有的產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品理念，眾多項目成為所在城市的標(biāo)桿項目，受到了行業(yè)和客戶的高度認(rèn)可。

　　為了保證項目的高品質(zhì)呈現(xiàn)，融創(chuàng)在內(nèi)部設(shè)計了全面質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)性的全鏈條質(zhì)量測評體系，其中涵蓋了1500多個高于國家要求的八大類質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)，同時公司和獨立專業(yè)機(jī)構(gòu)對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督測評，推出六大監(jiān)督測評體系，以確保質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)的落地。據(jù)了解，2017年融創(chuàng)內(nèi)部通過系統(tǒng)性的全鏈條質(zhì)量測評體系，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品檢測超過2萬次。

　　多年來，融創(chuàng)憑借產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)優(yōu)勢贏得客戶信賴，產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的不斷提升也成為融創(chuàng)整合美好生活的重要競爭力。在權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行的2018年房地產(chǎn)行業(yè)客戶滿意度調(diào)查中，融創(chuàng)達(dá)到92分，而2017年行業(yè)前10強(qiáng)企業(yè)的平均得分僅為80分，高出均值12分的高分位，使得融創(chuàng)產(chǎn)品和服務(wù)在行業(yè)中成為標(biāo)桿，也成為10強(qiáng)房企中得分最高的公司之一。

　　孫宏斌強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)并沒有想趕超任何房企，因為融創(chuàng)一直是業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)的榜樣，包括其產(chǎn)品和服務(wù)：“大家都在學(xué)我們，一個是學(xué)習(xí)我們的并購，第二是學(xué)習(xí)我們的布局，第三學(xué)習(xí)我們的產(chǎn)品和服務(wù)。判斷一個樓盤的質(zhì)量好不好，主要看這個樓盤里面住了多少開發(fā)商的人，我們的項目吸引了特別多的開發(fā)商來買。我們一直是榜樣。”

責(zé)任編輯：張國帥