凈負(fù)債率飆升

　　寶龍地產(chǎn)墊底閩系房企

　　■本報(bào)記者 陸肖肖 北京報(bào)道

　　近年來，閩系房企日益成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，其激進(jìn)、擴(kuò)張、高杠桿的標(biāo)簽日漸凸顯。

　　在狂飆突進(jìn)的閩系房企中間，將商業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展重點(diǎn)的寶龍地產(chǎn)是一個特殊的存在，多年來仍堅(jiān)持“小步慢走”，也在閩系房企中逐漸掉隊(duì)。

　　在閩系房企中成績墊底

　　寶龍地產(chǎn)（01238.HK）發(fā)布的2018年中期業(yè)績顯示，合約銷售額約為163.4億人民幣，較去年同期上升80.3%，對比其年初提出的350億元目標(biāo)，已完成了47%。總收入約為92.84億元，較去年同期上升約21.7%。上半年，公司擁有人應(yīng)占利潤約為13.30億元，較2017年同期減少了約10.7%。期內(nèi)的毛利為35.05億元，同比上漲26.8%，毛利率達(dá)到37.8%。

　　對于上半年的業(yè)績表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在業(yè)績會上表示，從銷售的角度來講，下半年銷售規(guī)模肯定會比上半年更大、更快，我們到這個月底銷售接近250億元，全年350億元的銷售目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。

　　自2003年以來，寶龍地產(chǎn)就開始專注開發(fā)運(yùn)營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)雖然毛利率偏高，但其重資產(chǎn)的運(yùn)營方式，相比于住宅地產(chǎn)，其發(fā)展速度和需求都不在一個量級，這或許也是寶龍地產(chǎn)業(yè)績發(fā)展不快的原因。

　　今年上半年，寶龍?jiān)谧饨鸺拔飿I(yè)管理服務(wù)收入約為10.6億元，較2017年同期上升約24.6%；投資物業(yè)的租金收入約4.65億元，同比增加約12.3%。但總體來看，商業(yè)地產(chǎn)方面的收入占比仍不高。

　　綜合來看，寶龍地產(chǎn)上半年業(yè)績有所增長，也有諸多亮點(diǎn)，但放眼整個閩系房企來看，寶龍地產(chǎn)則顯得有些格格不入。閩系房企的領(lǐng)頭羊世茂、泰禾、旭輝，早在2017年就已經(jīng)邁過了千億門檻，陽光城、融信等也提出了千億目標(biāo)，寶龍地產(chǎn)今年的目標(biāo)僅為350億元。在中國指數(shù)研究院發(fā)布的2018年上半年品牌房企銷售業(yè)績排行榜上，前述幾家房企分別排在14、17、20、16、25位，寶龍地產(chǎn)70名的名次明顯墊底。

　　此前，許華芳曾公開表示，公司不追求規(guī)模增長，但還是要保持一定增長和體量，因?yàn)楣救绻麤]有一定規(guī)模，不在地產(chǎn)行業(yè)前50的話，就會被邊緣化，銀行給出的利息成本會比較高。

　　今年，寶龍地產(chǎn)開始走高周轉(zhuǎn)的路線。在今年初舉辦的2017年度業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)的管理層表示，今年寶龍地產(chǎn)將采用“3-6-9”的周轉(zhuǎn)模式，即“3個月內(nèi)動工、6個月內(nèi)開盤、9個月內(nèi)現(xiàn)金回籠”的高周轉(zhuǎn)速度來幫助實(shí)現(xiàn)業(yè)績的增長。

　　上半年凈負(fù)債率飆升

　　上半年，寶龍地產(chǎn)進(jìn)行了多番融資操作。4月12日，公司宣布全資子公司上海寶龍已獲準(zhǔn)發(fā)行30億元公司債券；4月10日，公司發(fā)行了2021年到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為6.95%；同日，公司在2017年度業(yè)績發(fā)布會上宣布，其境內(nèi)核心子公司首家獲批銀行間交易商協(xié)會中票、短融、永續(xù)中票，總額度超80億元人民幣。

　　但寶龍地產(chǎn)的融資成本一直居高不下。數(shù)據(jù)顯示，2012年，寶龍地產(chǎn)的融資成本為10%，近年來有所降低，但也在6%左右徘徊，上半年寶龍地產(chǎn)融資成本為5.95%。但橫向?qū)Ρ绕渌科螅瑢汖埖禺a(chǎn)的融資成本明顯較高。億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)等企業(yè)的融資成本均保持在4%左右的水平。

　　財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，一般來說，在業(yè)績排行榜相對靠前的房企融資成本會更低，金融機(jī)構(gòu)會向這些龍頭房企傾斜。另外，融資成本也和房企的業(yè)務(wù)模式相關(guān)，主打商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，外部的風(fēng)險(xiǎn)相對較大，融資成本自然就高。

　　融資增長的背后則是凈負(fù)債率的飆升。《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理寶龍地產(chǎn)近幾年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其2012年至2017年的凈負(fù)債率分別為54.8%、65.8%、66.2%、70%、76.6%、86.8%。今年上半年凈負(fù)債率更是高達(dá)100.4%，相比去年同期增長了13.6%。

　　今年上半年，寶龍地產(chǎn)的借款總額已經(jīng)達(dá)到443.96億元，比上年底增加了24.9%。其中包括，銀行及其他借款229.95億元，公司債券114.62億元，短期融資券3億元、可換股債券16.78億元、優(yōu)先票據(jù)79.61億元。在借款總額中，一年內(nèi)到期的借款約137.51億元，一年后到期的借款約306.45 億元。而其上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為138.21億元，僅略高于其一年內(nèi)到期負(fù)債。

　　億翰智庫的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率普遍增長，上市房企整體平均凈負(fù)債率達(dá)到79.43%。億翰智庫分析，銷售回款增速放緩使得企業(yè)的土地投資更多依靠在手資金和加大杠桿；房企多元化轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，占用企業(yè)部分資金，如商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，前期需要沉淀大量的資金，且資金周轉(zhuǎn)速度偏慢，發(fā)展初期易形成資金壓力。

　　對于公司飆高的凈負(fù)債率，許華芳坦誠，上半年債務(wù)有所增長是因?yàn)槟昧嗽S多地，現(xiàn)在已經(jīng)是臨界的狀態(tài)，不合適再增加債務(wù)。寶龍剛剛發(fā)完了兩年期的補(bǔ)充債務(wù)，下半年不會有境外融資動作，重點(diǎn)都在境內(nèi)。寶龍一直以來是穩(wěn)健經(jīng)營的策略，債務(wù)增長肯定會控制住。下半年會進(jìn)一步擴(kuò)大銷售回款來降低凈負(fù)債率。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，凈負(fù)債率較高，說明寶龍地產(chǎn)的處境有點(diǎn)尷尬，企業(yè)要急于擴(kuò)張，但擴(kuò)張的過程中會面臨很多限制，就必須要不斷融資來獲取擴(kuò)張的資本。另外，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)商面臨很多問題，比如在上海的商辦類、商改住、酒店式公寓等，因?yàn)橛邢嚓P(guān)政策的管控，這些項(xiàng)目現(xiàn)在處于冰凍期，銷售和回款難度很大，在上海地區(qū)重倉的寶龍地產(chǎn)會受到影響，資金回籠困難，也使得這些負(fù)債難以消除。

責(zé)任編輯：張國帥