重回規模賽道 世茂隨時準備“抄底”

　　謝敏敏

　　在8月29日舉辦的2018年中期業績投資者會議上，世茂房地產控股有限公司（以下簡稱“世茂”，00813.HK）少帥許世壇對經濟觀察報表示：“銷售（目標）已經完成很多了，還有很多錢去抄底。”

　　作為曾經的閩系房企老大哥，世茂在諸多閩系房企規模飛速躍升的幾年經歷了規模掉隊，自2015年開始跌出房企銷售額排行前十名。世茂董事會主席許榮茂曾稱，這是主動調整的結果，變革的關鍵詞是利潤、回款和質量，規模退居其次。

　　調整后的2017年，世茂終于達到千億規模，今年全年的目標則是1400億元人民幣。

　　許世壇表示，今年肯定會超額完成目標，而且會超過很多。雖然2017年以來，世茂的銷售額排名一直在上升，但迄今為止還未回歸前十陣營。

　　許世壇制定了更長遠的目標：2020年，城市公司增至30個，單個城市公司銷售業績達到100億－150億元，最高銷售規模可以到4500億元。但他也強調，這不是硬性指標，“主要看市場，市場好也許會更高。”

　　世茂為規模突圍準備了較為充裕的貨值。截至2018年6月30日，世茂總土地儲備5162萬平方米，對應總貨值8800億元。許世壇說：“我們的增速應該會超越前二十（房企）的平均速，前幾年我們是有所拖累，所以從第8名降到18，還好這幾年開始超了，去年漲了2名，今年上半年漲了2名，相信還會漲。”

　　“前兩年整頓，現在是重回賽道，開始在跑了，更高的速度是可以期待的。但是這不是我們追求的理想，我們把穩健放在第一位，增速是放在第二考慮的。”許榮茂說。

　　加速

　　世茂2018年上半年完成簽約銷售額 723.2億元，同比上升60.3%，簽約銷售面積450.9萬平方米，同比上升66.5%。

　　許世壇表示，7月、8月公司銷售增速均超過100％，截至8月底，銷售額其實已經有1000億元。世茂全年可售貨值2600億元，其中有1900億元集中在下半年推出。

　　重新加速的結果不僅體現在規模增長上，也體現在財務數據上。世茂去年豪擲240億元拿下了深圳龍崗的一幅商業地塊，預計將建深圳第一高樓，這筆支出也直接導致今年上半年世茂的凈資產負債率上升3.8個百分點至62.7%。

　　許世壇表示，世茂曾連續5年將凈資產負債率控制在60%以內，但今年下半年還會略微增長，預計全年凈負債率能控制在70%以內，這也將是未來兩三年的控制目標。

　　在核心利潤指標上，上半年世茂的營業額為425.7億元，同比增長18.8%；毛利率由去年同期的29.6%上升至31%；股東應占核心利潤同比上升至20.2%，44億元。

　　申萬宏源的研報表示，剔除投資物業重估收益9.9億元和匯兌損失3.6億元的影響，計算歸屬股東的核心凈利潤增長12%至41億元，低于預期的20%增長。該研報認為，此次世茂的核心利潤略低于預期。

　　為了充分調動團隊積極性以加速規模發展，世茂進行了管理架構的調整。目前形成了南京、華南、蘇滬、浙江、華中、福建、西部、華北及山東9個區域公司，區域公司再分管城市公司。目前福建區域公司規模最大，上半年銷售額超250億元。

　　集團對區域公司和城市公司的管理策略是充分授權，但也設置了嚴格的考核制度，用資產信息表、盈利預測表、運營現金流表、供貨跟蹤表四張表格，對地區公司的經營狀況進行動態跟蹤、分析及考核，考核指標包括銷售額、利潤、品質等。

　　由于淘汰機制的存在，內部競爭顯然比以往任何時刻都激烈。許世壇對經濟觀察報表示，今年銷售額超過100億元的城市公司負責人可立即升職，“我們今年大概要升6、7個人。（規模）沒什么增速的就會被淘汰，或者被合并。明年給城市公司負責人定的升職門檻是150億元。”

　　抄底

　　重回賽道的另外一個表現在土地市場上，變化也始于2017年。

　　去年世茂花費679億元新增694萬平方米土儲，今年上半年，世茂新增權益后土地296億元。按照年初規劃，世茂預計今年權益后的買地金額為700億元，與去年持平。

　　但許世壇表示，即便金額持平，今年公司全年的購地數量和面積將會比去年超過一倍以上，原因就在于調控下土地變得便宜了，“今年沒像去年那樣拿很貴的戰略性用地，更多是底價和合作拿地。”

　　他還透露，今年7、8月份把握了一二線城市地價下跌的機會，低價拿下10余幅地塊，已經操作了一次“小抄底”。“抄底”一詞，是許世壇在投資者會議上頻頻提及的兩個字。截至目前，世茂完成了全年目標的70%，但購地款才使用了一半，“我們判斷年底會有更大的買便宜地的機會，四季度到明年春節前會有一些小開發商更缺錢。我們這幾個月就是努力做銷售回款，有了錢再去看機會。”“比如杭州，我們最近拿了三塊地，有一塊地在濱江，調控前35000元/平方米，我們25000元/平方米拿到，余杭一塊地，以前起碼25000元/平方米，我們17000元/平方米拿下，都是打了7折。當然如果市場還是很不好，我們就買少一點地。”

　　世茂目前的銷售策略是快速去化。其中，在一二線加快供貨，“一二線會相對放松。因為去年被限制得很嚴重，北京上海很多預售證都沒批，最近銷售證全都批了。希望把握相對放松的機會多賣點，可能就不會那么較勁了，以前可能（預售證）批個7折我不會賣，但8.5折我們也會賣了。”

　　在三四線，世茂的策略是加快周轉。許世壇甚至認為，大約80%的三四線城市可能存在后續風險，“三四線長遠壓力比較大，去庫存后可能（政策）會有偏緊，包括棚改調整貨幣化安置的影響，所以對銷售會有影響。”

　　一體兩翼

　　世茂是較早涉及多元化業務發展的房企，按照規劃，未來3-5年內，世茂商業和酒店業務要分拆出來單獨上市。許榮茂表示，世茂是一體兩翼的架構，目前世茂房地產主業在默默負擔著兩翼的發展，但“當兩翼都發力的時候，是不得了的”。

　　從目前來看，這部分業務由于體量的原因還未在世茂的業績占比中貢獻太大力量。半年報顯示，上半年公司酒店、租金、物業及其他收入同比僅上升14.7%至19億元。但世茂方面在財報中表示，受上海國際廣場裝修歇業影響，國際廣場租金收入及相鄰的上海世茂皇家艾美酒店收入同比有所減少，若剔除該等影響，此塊收入同比上升20.7%。

　　許世壇表示，今年全年酒店和商業可能還是在20%以內的收入增速，但預計從2019年開始增速超過30%，“上海世茂國際廣場之前租金收入1億元，改造后預計到3億元，前海最高樓明年年底開始出租，預計有兩三億的收入，南京、深圳等地的辦公都會陸續在3-5年內開業。今年會有3家酒店開業，上海深坑酒店預測一年會有3億元的收入。最大的酒店在香港，可能在2019年開業，會有6個億租金。”“如果規模不是很高、利潤不是很高，分拆也分拆不了什么好價格。”他進一步表示，酒店部分如果有40億-50億元的規模就能分拆上市，大概還有三年時間，而商業部分則要晚一點。

責任編輯：張國帥