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　　濱江集團(tuán)增收九成，利減三成 凸顯中型房企成長難題

　　羅韜

　　濱江集團(tuán)（002244.SZ，下稱“濱江”）董事長戚金興開始意識(shí)到規(guī)模發(fā)展的重要性，并公開表示要讓公司規(guī)模進(jìn)入TOP30的位置。

　　濱江最新披露的半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.54億元，同比增加92.33%；其中房地產(chǎn)銷售收入89.90億元，管理費(fèi)收入4.1億元。而利潤方面，濱江實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤為5.80億元，同比減少36.95%。

　　從銷售數(shù)據(jù)看，濱江開始逐漸走向規(guī)模發(fā)展之路，2018年1~6月，濱江實(shí)現(xiàn)銷售額405.5億元，同比增長81%。

　　根據(jù)中銀國際統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前公司總貨值2300億元。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，濱江內(nèi)部把供貨集中放在今年下半年，希望可以沖擊千億銷售規(guī)模。

　　然而，營業(yè)收入增加同時(shí)利潤下滑，在房地產(chǎn)行業(yè)并不多見。

　　對(duì)此，濱江方面解釋稱，上半年華家池、東方星城項(xiàng)目、平湖萬家花城項(xiàng)目等項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，但扣非前后歸母凈利潤均有較大幅度下滑，主要是因?yàn)轫?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)問題，從而導(dǎo)致毛利率降低2.7個(gè)百分點(diǎn)，壓低營業(yè)利潤約2.6億元。此外，由于濱江開始擴(kuò)張導(dǎo)致新增借款增多，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加2.1億元。同時(shí)，濱江在規(guī)模發(fā)展過程中，借助合作杠桿，使得合作開發(fā)項(xiàng)目增加，因此導(dǎo)致少數(shù)股東損益在凈利潤中的占比由24%大幅提升至53%，從而影響大股東濱江的利潤表現(xiàn)。

　　從某種意義看，濱江的兩個(gè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了壯大中的中型房企不得不面對(duì)的難題：擴(kuò)張的同時(shí)如何保證利潤水平。而這也是濱江不得不經(jīng)歷的問題，由于過于集中浙江市場，濱江相比全國化布局的房企，容易受到城市調(diào)控影響，繼而影響業(yè)績表現(xiàn)。

　　同時(shí)，濱江的項(xiàng)目大多體量較大，周期結(jié)轉(zhuǎn)也容易導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況變化，這也是濱江希望在未來解決的，為此，濱江在今年上半年開始加速拿地步伐。

　　根據(jù)中報(bào)，濱江累計(jì)新增土地儲(chǔ)備建筑面積約296.70萬平方米，平均樓面價(jià)1.38萬元/平方米，預(yù)估平均售價(jià)2.86萬元/平方米。

　　東興證券認(rèn)為，上半年濱江拿地對(duì)應(yīng)新增貨值約850億元，并表口徑新增土地規(guī)劃面積189.2萬平方米，對(duì)應(yīng)新增貨值539.2億元。從并表口徑看，公司上半年新增貨值達(dá)到銷售額的2.8倍。

　　為了更好地平衡規(guī)模發(fā)展，濱江也在不斷進(jìn)入新的城市。

　　報(bào)告期內(nèi)，濱江通過招拍掛、參與項(xiàng)目合作開發(fā)和收購等方式，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地陸續(xù)新增多個(gè)地塊項(xiàng)目。不過，從城市看，濱江的布局還是以長三角為主，依舊過于集中。

　　目前，濱江的土地投資區(qū)域在浙江、江蘇、安徽、上海、江西，正在不斷往外延展。而對(duì)于同規(guī)模房企，均在華南、西南、華北等區(qū)域進(jìn)行布局，這些地方依舊是濱江未曾涉足的領(lǐng)域。

　　然而，向外擴(kuò)張的濱江也遇到一些阻力。

　　2015年底，濱江聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)以34.65億元奪得上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)祁連社區(qū)一地塊。隨后濱江又陸續(xù)拿下3個(gè)項(xiàng)目，隨著調(diào)控加強(qiáng)，積壓了大量的樓盤。

　　而在深圳，濱江決定退出此前參與的舊改項(xiàng)目。今年4月，濱江發(fā)布訴訟公告，稱因與安遠(yuǎn)控股合作開發(fā)的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江決定退出該項(xiàng)目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還11.6億元的融資款。

　　值得一提的是，濱江的財(cái)務(wù)狀況給了濱江加杠桿擴(kuò)張的動(dòng)力。

　　截至報(bào)告期末，公司預(yù)收賬款為240億元，對(duì)上年結(jié)算收入覆蓋率為174%，可結(jié)算資源仍然充足。

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，濱江有息負(fù)債凈增加108億元，凈負(fù)債率由上年年末的-4%上升至60.6%。不過負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，有息流動(dòng)負(fù)債占有息負(fù)債比例僅13.6%，低于貨幣資金。

責(zé)任編輯：李鋒