合生創(chuàng)展：穩(wěn)健發(fā)展生存樣本

　　來源：經(jīng)濟觀察報

　　洛亦

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　　2018-06-25

　　洛亦

　　2018年1-5月份，合生創(chuàng)展銷售額同比上升12.8%，其中5月份單月銷售額達到15.1億元，同比增長162.15%。縱觀整個房地產(chǎn)市場，合生創(chuàng)展的業(yè)績并不突出，但不追求規(guī)模恰恰是其26年保持長盛不衰的主要法則。

　　作為中國第一批成長起來的房企，從2004年銷售額突破百億大關(guān)后，合生創(chuàng)展銷售規(guī)模一直維持在200億元上下。而與合生創(chuàng)展同時代成長起來的萬科2017年銷售額突破五千億規(guī)模。

　　在合生創(chuàng)展看來，保證公司長遠發(fā)展至關(guān)重要，不單純追求銷售規(guī)模，更多考慮綜合財務(wù)指標，保證公司長期健康發(fā)展，對投資人、股東和消費者負責。這一邏輯也是合生創(chuàng)展一直秉持的經(jīng)營理念。

　　正是得益于此，從1992年成立以來，合生創(chuàng)展經(jīng)過多年精心布局和耕耘，秉持惠人達己的理念，以較高的盈利水平和回報、合理的開發(fā)節(jié)奏、業(yè)務(wù)體系、較低的財務(wù)成本和負債率，成為房地產(chǎn)行業(yè)的一股清流。

　　目標與布局

　　對于2018年的目標，合生創(chuàng)展方面表示，根據(jù)當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，不斷調(diào)整戰(zhàn)略和銷售目標，以更能迎合市場及政策的產(chǎn)品體系，在滿足公司資金需求的前提下，保持有質(zhì)量的增長。

　　按照規(guī)劃，2018年合生創(chuàng)展推盤主要集中在下半年，即便如此，上半年仍有慈溪合生國際名都、佛山南海君景灣、惠州合生海角一號和天津京津新城等項目入市，這些二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目保證了合生創(chuàng)展的全年業(yè)績無憂。

　　下半年，合生創(chuàng)展推出的項目，普遍位于城市優(yōu)越地段和潛力城市的近郊，不僅有著優(yōu)良的自然景觀資源，同時也擁有完善的公共商業(yè)配套，繼續(xù)延續(xù)高質(zhì)量品質(zhì)標準，目標市場明確且層次豐富，項目還未推出，已經(jīng)引起了市場廣泛關(guān)注和認同。

　　同時，下半年，合生創(chuàng)展還將根據(jù)市場變化加快新產(chǎn)品的供貨進度，采取靈活銷售策略和定價策略，引進經(jīng)驗豐富的操盤人才，提高新開項目去化率，完成銷售目標，對新獲取項目將積極研究當?shù)乜蛻艏笆袌鲂枨螅磥韺⑼度敫喾鲜袌鲋髁餍枨蟮漠a(chǎn)品。

　　經(jīng)過2017年的產(chǎn)品定位調(diào)整，集團在2018年下半年起將有更多符合市場主流需求的剛需改善產(chǎn)品投放到市場中，這類產(chǎn)品部分屬于延續(xù)前期市場反響良好、暢銷的產(chǎn)品，部分為集團經(jīng)過客戶研究及市場調(diào)研新研發(fā)的產(chǎn)品。

　　其實，從1995年以來，合生創(chuàng)展就以適宜的策略和發(fā)展理念開始在全國范圍內(nèi)建立優(yōu)質(zhì)的品牌，秉持“核心城市、黃金地段、優(yōu)質(zhì)地塊”的理念，重點布局京津冀、長三角、珠三角三大核心區(qū)域。

　　經(jīng)過25年多發(fā)展，合生創(chuàng)展在廣州、北京、天津、上海作為核心基地樹立起珠江帝景、駿景、愉景等一系列高端住宅品牌，獨具優(yōu)勢的項目及獨具特色的主題使得合生創(chuàng)展成為房地產(chǎn)行業(yè)常青樹。

　　截止2017年底，合生創(chuàng)展在全國共有70多個項目，其中環(huán)渤海地區(qū)項目28個，長三角地區(qū)項目有19個，珠三角項目有33個。其中有三分之二的項目聚集在北京、上海和廣州三個一線城市。

　　據(jù)合生創(chuàng)展方面透露，公司希望通過不斷積累良好的品牌影響力和有效的市場營銷策略，為集團、股東、投資人貢獻更大價值。

　　優(yōu)化與調(diào)整

　　從1998年上市至今，隨著樓市調(diào)控長效機制的逐步建立，合生創(chuàng)展繼續(xù)秉持穩(wěn)中求勝發(fā)展戰(zhàn)略，積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)，順應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展形勢，同時抓緊經(jīng)濟持續(xù)深化改革及消費需求不斷升級的機遇，以更能迎合市場及政策產(chǎn)品體系，促進長遠發(fā)展。

　　在住宅地產(chǎn)方面，合生創(chuàng)展根據(jù)當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，繼續(xù)堅定發(fā)展一二線城市剛需型和改善型住宅項目，繼續(xù)加大住宅板塊在整個集團公司營收權(quán)重，在優(yōu)化住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的同時，積極提升配套實施和物業(yè)管理服務(wù)。

　　在不動產(chǎn)運營方面，繼續(xù)推動一線城市商業(yè)項目布局和升級，提升管理能力、運營水平和持續(xù)盈利能力，重點發(fā)展一線城市中高端商業(yè)項目，同時加速高端寫字樓、酒店項目的開業(yè)和發(fā)展，持續(xù)優(yōu)化投資性物業(yè)租賃結(jié)構(gòu)，推動租金收入增長。

　　同時，為了適應(yīng)市場變化，保障長期穩(wěn)定發(fā)展，合生創(chuàng)展還積極探索發(fā)展房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)覆蓋，建立起覆蓋產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)、建筑、客戶服務(wù)及實施的健全體系，降低成本，實現(xiàn)利潤最大化。

　　合生創(chuàng)展也不斷大力推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及外圍租賃和綜合性服務(wù)的建設(shè)，目前已經(jīng)在科技產(chǎn)業(yè)園、總部基地建設(shè)、創(chuàng)意基地、工業(yè)園、文化教育產(chǎn)業(yè)等方面取得重大進展，一大批項目先后落地。

　　一方面，積極布局、發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，在繼續(xù)做強住宅的同時，合生創(chuàng)展也在積極發(fā)展持有型物業(yè)的運營，商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店等業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模，同時也在布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，使得收入逐步多元化。

　　另一方面，積極轉(zhuǎn)型，多元交錯發(fā)展，在合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)和營收體系中，各個板塊策略匹配也極為契合，比如住宅主要以銷售為主、自持為輔，商辦項目則全部采取自持模式，既保證了投資回報，也壯大經(jīng)營不動產(chǎn)物業(yè)板塊，同時物業(yè)升值受益也保證利益最大化。

　　未來，合生創(chuàng)展集團仍會積極響應(yīng)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，相信愈加健康的市場環(huán)境下，挑戰(zhàn)和機遇并存，著眼于自身的國際化、專業(yè)化、平臺化發(fā)展，和百萬合生客戶一同成就“合生”輝煌品牌。

　　行業(yè)的常青樹

　　近年來，為了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央出臺了一系列調(diào)控政策，這要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式將呈現(xiàn)更加規(guī)模化、專業(yè)化、多樣化。各個企業(yè)也會根據(jù)自身情況、產(chǎn)品的細分市場、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，選擇自己合適的經(jīng)營方式。

　　在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)市場分化日益明顯，由于人口、資本等資源不斷向大城市傾斜，使得房地產(chǎn)市場效應(yīng)逐漸向一二線城市和區(qū)域核心城市聚集，而合生創(chuàng)展的土地儲備恰恰均處于這些城市，優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)價值越發(fā)凸顯。

　　在多數(shù)房企都追求規(guī)模和快周轉(zhuǎn)的時候，合生創(chuàng)展并沒有跟隨大潮。一直踐行著自身的商業(yè)價值觀，最大限度的擺脫外界因素的干擾，不斷降低風險，這是一種獨特的商業(yè)模式，在目前的房地產(chǎn)市場上，未嘗不是一種生存哲學。

　　對于市場一些風口行業(yè)，合生創(chuàng)展也保持著足夠的理性。對于是否會進入長租市場，合生方面表示，合生不拒絕任何市場的機會，但也會結(jié)合自身狀況不貿(mào)然啟動新業(yè)務(wù)，保證公司穩(wěn)健健康發(fā)展。

　　在合生創(chuàng)展看來，在國家大力發(fā)展城市租賃行業(yè)的大潮流下，長租公寓領(lǐng)域的投融資不斷嶄露頭角。多個創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店運營商等不同市場主體爭相涌入，加速搶占市場。

　　其中地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢是明顯的，眾多大房企充分利用了其母公司的閑置自持資源進行改造升級，并同時利用金融政策的扶持進行低成本融資，以房企為背景的公寓企業(yè)有利站在高起點上搶占長租公寓份額。

　　關(guān)于長租公寓的熱度一時不會降溫，除去一二線城市龐大的人口流動基數(shù)帶來的住房需求，另一方面，國家對住房租賃市場的態(tài)度由鼓勵變?yōu)橹С郑钲凇⒛暇┑?2個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市也成為一二線仍為投資熱點的原因。

　　對于企業(yè)當前和未來發(fā)展之道，合生創(chuàng)展有著清晰的認識，合生創(chuàng)展注重的是穩(wěn)健發(fā)展、盈利能力和對投資者的價值回報，以及不斷可持續(xù)發(fā)展性。連續(xù)兩年凈利潤大幅度上升，2017年凈利潤已經(jīng)接近6億元。

　　穩(wěn)健的盈利能力、不斷適時調(diào)整戰(zhàn)略、一二線城市充足的土地儲備以及價值回報最大化的經(jīng)營理念，使得合生創(chuàng)展在不斷為股東、投資人、客戶創(chuàng)造最大價值外，也成為房地產(chǎn)行業(yè)的常青樹。

責任編輯：關(guān)海豐