浙系房企“二哥”地位難保？失守杭州出走“一線城市”受挫 濱江集團(tuán)“進(jìn)退維谷”

　　毛中楠，張玉，石英婧

　　被公認(rèn)為“浙系房企二哥”的杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（002244.SZ，以下簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)”）日前受到關(guān)注。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，有網(wǎng)友爆料稱濱江集團(tuán)被寄予厚望的上海首個(gè)豪宅項(xiàng)目——濱江公園壹號(hào)因違規(guī)“偷面積”而被要求對(duì)砸掉樣板間部分地方進(jìn)行復(fù)原，導(dǎo)致房型遭到大幅修改，得房率降低。

　　“房型是有調(diào)整的，贈(zèng)送不能做了，所以房型調(diào)整幅度也是比較大的。”對(duì)此，濱江集團(tuán)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)明確表示。

　　日前，記者實(shí)地走訪了位于上海市寶山區(qū)華秋路666號(hào)的濱江公園壹號(hào)項(xiàng)目了解到，上述項(xiàng)目存在多個(gè)被無(wú)端敲掉的鏤空部分，同時(shí)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重減配現(xiàn)象。

　　事實(shí)上，近年來(lái)，在出走一線城市并不順利，大本營(yíng)杭州又面臨內(nèi)外房企激烈廝殺的形勢(shì)下，“浙系房企二哥”濱江集團(tuán)進(jìn)退維谷。而當(dāng)前政策環(huán)境下，資金難題也是擺在濱江集團(tuán)面前的新考驗(yàn)。

　　減配入市 滬豪宅項(xiàng)目首秀遇尷尬

　　時(shí)間倒回到2015年9月，濱江集團(tuán)與平安不動(dòng)產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以34.65億元競(jìng)得上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)祁連社區(qū)121601單元B3-03住宅地塊，樓板價(jià)2.88萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率91.7%，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　時(shí)隔近三年，這個(gè)被濱江集團(tuán)寄予厚望的豪宅項(xiàng)目仍未開盤。近日，記者實(shí)地走訪上述項(xiàng)目了解到，項(xiàng)目最快預(yù)計(jì)在6月中旬開盤。據(jù)介紹，此次項(xiàng)目開盤價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在5萬(wàn)元/平方米左右。另?yè)?jù)相關(guān)媒體報(bào)道：該項(xiàng)目在2016年曾有過(guò)入市的機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)的價(jià)位約在5.7萬(wàn)元/平方米。

　　值得注意的是，記者在樣板間發(fā)現(xiàn)實(shí)際項(xiàng)目有一些“怪象”存在。以117平方米戶型為例，在戶型圖上，陽(yáng)臺(tái)兩側(cè)無(wú)端被做成了鏤空的樣式，而鏤空部分分別與主臥和另一個(gè)次臥相鄰。據(jù)相關(guān)銷售人員透露，之前鏤空部分是直接贈(zèng)送給客戶的，但由于政策的規(guī)定，該部分現(xiàn)階段只能做成鏤空。后期交房之后能不能私自將鏤空部分填上？上述銷售人員表示：從工程角度講，難度不大。

　　“這屬于銷售的誤導(dǎo)，鏤空部分肯定不能被填上的”，李然堅(jiān)定地表示。不過(guò)，鏤空部分后續(xù)會(huì)如何處理，如何看待項(xiàng)目鏤空處存在的安全隱患？記者并未得到明確的答復(fù)。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出，“偷面積”作為一種違規(guī)現(xiàn)象，最早是為了提高房屋的銷售而作為一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)下對(duì)違章建筑監(jiān)察比較嚴(yán)格的環(huán)境下，“偷面積”等違規(guī)行為受到市場(chǎng)的重點(diǎn)監(jiān)管，一旦查到就無(wú)法銷售，肯定要對(duì)之前的設(shè)計(jì)進(jìn)行更改。

　　除了項(xiàng)目鏤空怪象，記者在采訪中注意到，歷經(jīng)三年打磨的豪宅項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的減配現(xiàn)象。在記者的追問下，上述銷售人員表示，項(xiàng)目原本計(jì)劃裝新風(fēng)系統(tǒng)，但由于壓縮成本，只能換成中央空調(diào)，現(xiàn)階段，每平方米的裝修成本約在3000元。與此同時(shí)，以物業(yè)出名的濱江物業(yè)也配合做了“減法”，原計(jì)劃每平方米12元左右的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)階段也被壓縮到了6元左右，對(duì)此，銷售人員給出的解釋是：為了降低購(gòu)房者的生活成本。

　　對(duì)于項(xiàng)目減配方面的問題，李然給出了明確的回應(yīng)，她直言，減配的原因在于售價(jià)的原因。

　　“現(xiàn)在很客觀的一個(gè)事實(shí)就是，限價(jià)關(guān)系下，項(xiàng)目開發(fā)成本會(huì)跟之前有很大差別，成本太高又沒有利潤(rùn)加上去，開發(fā)商肯定會(huì)是虧本的，所以，很多開發(fā)商會(huì)通過(guò)減配來(lái)壓低成本。”盧文曦表示。

　　進(jìn)擊一線城市受挫 杭州大本營(yíng)失守

　　除了上海開山之作遲遲難以開盤，濱江集團(tuán)在一線城市深圳的首秀也并不順利。

　　4月20日，濱江集團(tuán)發(fā)布訴訟事項(xiàng)公告稱，因公司與深圳市安遠(yuǎn)控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安遠(yuǎn)控股”）之間深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目未能推進(jìn)，公司已經(jīng)決定退出該項(xiàng)目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。因安遠(yuǎn)控股未能提供令人信服的還款計(jì)劃。公司已經(jīng)于近日向浙江省高級(jí)人民法院提起訴訟。公司已經(jīng)收到浙江省高級(jí)人民法院的受理案件通知書并已經(jīng)于2018年4月19日預(yù)交了全部案件受理費(fèi)用。

　　“由于本案尚未開庭審理，該事項(xiàng)暫時(shí)未對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。”濱江集團(tuán)方面表示。

　　一線城市拓展不順利使得濱江集團(tuán)重新聚焦杭州市場(chǎng)。在其2017年度報(bào)告中，濱江集團(tuán)將自己2018年以及未來(lái)的戰(zhàn)略目標(biāo)定義為區(qū)域布局戰(zhàn)略：聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點(diǎn)城市三個(gè)“游擊區(qū)”。濱江未來(lái)5~10年的產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略是長(zhǎng)租公寓+房地產(chǎn)+金融。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年和2016年，濱江集團(tuán)合約銷售額分別位列杭州房企第二而被稱為“浙系房企二哥”，而如今，一線城市出走并不順利的濱江集團(tuán)在大本營(yíng)杭州也似乎正陷入“進(jìn)退維谷”的尷尬境地。

　　據(jù)克而瑞江浙區(qū)域于日前發(fā)布的《2017年度大浙江房企排行榜》，2017年度大浙江房企權(quán)益金額排行榜中排行前5名分別為祥生、上海中梁、綠城、萬(wàn)科、華鴻，濱江集團(tuán)以217.31億元的權(quán)益金額位列第8，跌出排行榜前5名。2017年度大浙江房企流量金額排行榜中，濱江集團(tuán)以359.12億元的流量金額位列第5；2017年度拿地金額排行榜中，濱江集團(tuán)以234.81億元位于保利、綠城、萬(wàn)科之后排名第4位。

　　一季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比減少519.49%

　　在出走一線城市失利的背后，記者注意到，近年來(lái)，濱江集團(tuán)的資金狀況不容樂觀。

　　濱江集團(tuán)日前發(fā)布的2018年一季度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為33.36億元，比上年同期增長(zhǎng)了174.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.44億元，比上年同期減少了20.01%。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為虧損103.21億元，比上年同期減少了519.49%。這主要系報(bào)告期內(nèi)購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支出的現(xiàn)金大幅增加所致。

　　據(jù)濱江集團(tuán)官網(wǎng)顯示，2018年以來(lái)，濱江集團(tuán)先后斥資20億和40億元，分別購(gòu)得杭州位于大江東和蕭山湘湖兩幅地塊。

　　濱江集團(tuán)2017年的資金狀況同樣不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2017年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入137.74億元，比上年同期減少了29.19%。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為34.3億元，比上年同期減少了73.88%。截至2017年報(bào)告期末，濱江集團(tuán)負(fù)債合計(jì)為438.84億元，較2017年報(bào)告期初的338.12億元增加了100.72億元。

　　“短期來(lái)看，濱江集團(tuán)可能會(huì)面臨一定的資金壓力，但如果后續(xù)能夠?qū)崿F(xiàn)庫(kù)存的快速去化以及不斷拓展融資渠道，此類問題是能夠得到較好化解的。”盧文曦稱。

　　在資金狀況堪憂的情況下，5月29日，濱江集團(tuán)發(fā)布關(guān)于控股子公司減資的公告。

　　2013年9月，濱江集團(tuán)與浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“小商品城”）就共同開發(fā)杭政儲(chǔ)出（2013）59號(hào)地塊，出資組建了杭州濱江商博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江商博”），注冊(cè)資本人民幣5億元，其中濱江集團(tuán)出資人民幣2.55億元，持股51%。

　　據(jù)了解，濱江集團(tuán)與小商品城協(xié)商決定擬對(duì)濱江商博注冊(cè)資本進(jìn)行減資，濱江商博注冊(cè)資本由5億元減至5000萬(wàn)元，雙方股東同比例減資。減資完成后，濱江集團(tuán)出資人民幣2550萬(wàn)元，持股51%；小商品城出資人民幣2450萬(wàn)元，持股49%。

　　“本次減資有利于避免資金閑置，股東雙方同比例減資，提前收回股東投入，提高資金使用效率。本次減資未改變?yōu)I江商博股權(quán)結(jié)構(gòu)和原股東持股比例，不會(huì)對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況及償債能力產(chǎn)生影響。”濱江集團(tuán)方面表示。

　　除了通過(guò)對(duì)控股子公司減持獲取資金，6月5日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告表示，公司控股股東杭州濱江投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江控股”）已于2018年6月1日將此前質(zhì)押給中信證券股份有限公司的股份提前購(gòu)回，并辦理了相關(guān)解押手續(xù)。

　　公告顯示，2017年1月3日，濱江控股將其持有的公司無(wú)限售條件流通股8800萬(wàn)股質(zhì)押給中信證券股份有限公司用于辦理股票質(zhì)押式回購(gòu)業(yè)務(wù)，質(zhì)押開始日期為2017年1月3日，質(zhì)押到期日2019年1月3日。

　　截至公告日，濱江控股共持有濱江集團(tuán)股份13.36億股，占公司股份總數(shù)的42.95%，累計(jì)質(zhì)押其持有的公司股份5.88億股，占公司股份總數(shù)的18.90%。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，資金方面相關(guān)問題一方面跟企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大有很大的關(guān)系，另一方面也跟其急于融資有關(guān)。

責(zé)任編輯：關(guān)海豐