市值爆發在即 寶龍地產迎質變

　　深耕商業的寶龍地產（HK.1238，下稱“寶龍”），正呈現上升式的發展態勢。

　　在專業海外投資第一平臺“格隆匯”的研究結論里，寶龍地產（HK.1238，下稱“寶龍”）完美契合了“高成長、高股息、低估值”三個條件。

　　股息方面，2017年寶龍建議宣派股息每股25分港幣，較去年同期上升56.3%。按現價計，股息率達到6.1%，遠勝同業。不過，目前的估值卻位于內房中最低區間。但公司目前擁有大量低成本的土地儲備，為未來的高成長和高毛利，奠定了基礎。

　　優良的基本面提振了資本市場對寶龍的信心，截至時代周報5月21日發稿，寶龍股價創過去三個月來的新高，報收每股4.740港元。

　　雙輪驅動貨值優良

　　事實上，自2003年起，寶龍就專注開發運營綜合性商業地產項目。值得一提的是，2009年在香港主板上市之際，寶龍是國內首家在港上市的商業地產企業。

　　“物業銷售+商業自持”雙輪驅動的發展模式下，寶龍的業務包括住宅開發與銷售、商業地產開發銷售及運營、酒店及文化藝術等。

　　體現在2017年的業績中，寶龍的規模有了不錯的呈現，該年合同銷售金額為209億元，較去年同期上升18.4%。其中物業銷售占比約85%，物業投資、物業管理服務及其他經常性收入占比約15%，收入占比較2016年顯著提升。

　　這家公司2018年的合約銷售目標是350億元，同比增長將達68%，2018年可售貨值是680億元。這就意味著，僅需51%的去化率便可實現銷售目標。

　　這也使得管理層對寶龍未來的發展更具信心。據悉，寶龍未來三年合約銷售目標年復合增長率超50%。

　　事實上這樣的目標并不難以實現。

　　土儲是印證。截至2017年底，寶龍總土儲1409萬平方米，其中絕大部分位于一二線城市。從區域結構看，60%分布在長三角，其中有585萬平方米的土地儲備在環杭州灣大灣區內，環杭州灣大灣區常住人口5500萬人，GDP高達5.9萬億，且產業結構合理，上海金融中心和杭州高新產業中心遙相呼應，人均消費能力強，有大量的需求支撐。

　　2017年寶龍新增投資獲取項目總建面總計386萬平方米，總新增貨值約700億元，其中長三角城市群占84%，環渤海占比14%，海西地區占1%。公司新進入南京、紹興、舟山等城市，進一步加強長三角經濟區戰略性布局。

　　目前，寶龍的總貨值1214億元，現有的土地儲備完全滿足3-5年的用地發展。從公司計劃的當年可售貨值看，每年的去化率都保持在50%水平，完成三年銷售目標的概率很大。

　　同時，公司在2018年正式提出將提高周轉，打造369體系。具體來說，3個月完成方案審批， 6個月開始預售，9個月資金回正。按照寶龍方面的看法，未來三年公司物業銷售增速將顯著提升。

　　而寶龍深耕長三角核心城市的戰略布局，是高去化率的最佳保證。此外，其在拿地成本上的優勢，基本杜絕了流動性風險問題。更進一步看，其土地儲備為高利潤打開了空間。寶龍的總土地平均成交價2131元/ 平方米，土地成交均價占2017年銷售均價比例 15.9%。近三年，寶龍的毛利率都保持在30%以上，處于行業領先水平。

　　多元產業協同發展

　　寶龍在商業地產領域的優勢，使得公司的發展更具潛力。這家公司長年位列中國房地產開發企業商業地產前三強，是線下商業巨頭之一。

　　寶龍的購物中心主要分為超高端、高端、中端主流三大產品系列，分別對應了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場三大產品線。截至目前，寶龍已在全國逾30座城市布局超80個項目，其中在營購物中心達36個，其中，義烏寶龍廣場和重慶涪陵寶龍廣場為輕資產運營廣場。管理購物中心面積逾350萬平方米。從購物中心的布局看，一半在長三角區域，其次是25.5%位于環渤海區域。

　　全國化的布局背后，是租費收入上的優勢。2017年公司租費收入約18.04億元，同比增長29.7%，過去五年的租費復合增長率達到26.7%。

　　故而，寶龍有底氣在2018年將租費收入的目標上調至22.5億元。按照寶龍方面的介紹，2018年公司超高端項目廈門寶龍一城以及兩個寶龍廣場將開業，加上去年新開的三個新開業寶龍廣場，2018年租費能保持穩健增長，達到目標額。

　　而作為商業地產的巨頭，寶龍對商業地產的理解并不局限于線上。

　　自2017年起，寶龍利用多年線下商場優勢資源打造智慧商業體驗，創辦“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現對年客流量4億人次的流量導入。此舉將促進提升消費體驗，開拓商業經營模式，調升現有商場檔次，提高品牌價值并增加租金收益。

　　另據了解，在未來，寶龍還會與互聯網巨頭強強聯合。

　　當然，寶龍的優勢并不僅僅局限于此。在酒店方面，這家公司也在展嶄露頭角。

　　2017年，寶龍酒店總收入約人民幣4.87億元，17家酒店總計房間數量3739間。購物中心和酒店保持良好的增長，按照年報，經常性收入同比大幅增長30%，寶龍的商業營運能力顯著提升。經常性收入能保持對利息的覆蓋，印證了寶龍很好的實現了以售養租模式。

　　寶龍地產拓展自有藝術酒店品牌，推出藝術酒店，包括藝珺、藝悅精選、藝悅三條產品線。2018年阜陽寶龍溫德姆至尊豪廷大酒店將會開業運營，屆時酒店收入或會進一步提升，未來三年計劃復合增速超過40%。

　　經過近幾年的不斷嘗試，寶龍旗下的地產、商業、酒店、文化等產業板塊相互滲透，已走出一條多元業態協同主業發展，共同提升品牌特色的道路。

　　財務穩健評級屢獲上調

　　在“物業銷售+商業運營”雙輪驅動下，公司營收和凈利潤保持穩健增長。2017年公司收入155.93億元，較2016年同期上升9.1%。凈利潤為38.68億元，較2016年同期上升約40.7%，核心盈利約人民幣22.66億元，同比上升約40.8%。

　　寶龍方面認為，未來公司物業銷售增速在顯著提高的同時，商業運營也保持25%以上的增長，隨著公司雙輪驅動成果的進一步凸顯，業績增長趨勢將會進一步明朗。

　　積累多年的商業地產經驗，寶龍通過輸出品牌和管理，開始輕資產化，而且項目也取得實質進展。

　　以售養租模式運行良好，使得公司越來越受大行和評級機構認可。

　　2017年，寶龍連續獲得國際評級機構的調升評級，穆迪和標準普爾先后上調寶龍地產的評級，且展望穩定。公司的融資成本也較兩年前大幅降低。

　　“2018年寶龍地產將邁入發展快車道，公司物業銷售和商業運營都將更上一層樓。從價值投資看，公司現在的估值很低，是一支長期投資的好標的，其股息率在一眾內房股中獨領風騷。極具吸引力的股息率以及成長潛力，未來也會吸引機構投資者的關注，投資前景廣闊。”格隆匯在其研究報告中最后總結。

　　（文/天祥）

責任編輯：李鋒