丹東：東北邊境小城的房地產(chǎn)躁動(dòng)

　　來源：證券時(shí)報(bào)

　　記者 孫憲超

　　新聞背景

　　3月25日至28日，朝鮮勞動(dòng)黨委員長(zhǎng)、國(guó)務(wù)委員會(huì)委員長(zhǎng)金正恩對(duì)中國(guó)進(jìn)行非正式訪問；4月21日，朝鮮宣布從即日起停止核試驗(yàn)和洲際導(dǎo)道試射，將廢棄北部核試驗(yàn)場(chǎng)，集中一切力量進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)；4月27日，金正恩與韓國(guó)總統(tǒng)文在寅舉行會(huì)談……種種跡象表明，半島局勢(shì)正在向好的方向發(fā)展，也讓國(guó)際社會(huì)看到了半島走向和平的曙光。

　　外界普遍認(rèn)為，半島局勢(shì)趨于穩(wěn)定，朝鮮將全力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，會(huì)令地處東北邊境的遼寧省丹東市從中受益。在此之前，丹東對(duì)朝貿(mào)易進(jìn)出口總額占全國(guó)對(duì)朝進(jìn)出口額的近七成。

　　4月25日，丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布《通知》稱：“近期，由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，超出我中心每日辦理260件不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的能力，為避免辦事群眾、企業(yè)擁擠和早起排隊(duì)現(xiàn)象，從今日起，實(shí)行預(yù)約發(fā)號(hào)。”這一舉措，讓外界將目光聚焦丹東的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記中心為何要選擇當(dāng)前時(shí)點(diǎn)發(fā)布《通知》？是否半島局勢(shì)導(dǎo)致丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了新變化？外地前往丹東購(gòu)房的人數(shù)是否急增？為了厘清這些大家普遍關(guān)注的問題，4月28日至4月30日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者前往丹東進(jìn)行采訪，試圖勾勒出真實(shí)的丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　引人關(guān)注的《通知》

　　4月28日，五一小長(zhǎng)假前的最后一個(gè)工作日，丹東的戶外氣溫9至20度，令人感覺非常舒服。按照以往慣例，從小長(zhǎng)假的第一天開始，丹東這座旅游城市就會(huì)迎來大量游客，賓館旅店的住宿價(jià)格也將大幅上漲。與往年有所不同的是，丹東在今年小長(zhǎng)假期間迎來大量游客的同時(shí)，還迎來相當(dāng)數(shù)量的看房客。

　　4月28日12時(shí)，證券時(shí)報(bào)·e公司記者下火車之后，直接前往丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易大廳。記者在大廳內(nèi)看到，雖是午休時(shí)間，但依然有30、40人坐在大廳內(nèi)的椅子上等待辦理業(yè)務(wù)。在大廳的幾個(gè)醒目位置都張貼有4月26日最新發(fā)放的《通知》。與4月25日發(fā)布的《通知》有所不同的是，最新發(fā)放的《通知》里的表述是“即日起，實(shí)行順延預(yù)約發(fā)號(hào)，如果當(dāng)日號(hào)發(fā)放完畢，順延發(fā)放第二日的預(yù)約號(hào)，以此類推，不進(jìn)行選擇性預(yù)約。”

　　一位不動(dòng)產(chǎn)咨詢領(lǐng)號(hào)處負(fù)責(zé)發(fā)號(hào)的工作人員介紹說，現(xiàn)在每天能夠發(fā)放200多個(gè)號(hào)，4月28日的號(hào)已全部在前一天13時(shí)左右發(fā)放完了，5月2日的號(hào)還剩下20、30個(gè)左右。“由于近期辦件的人太多，所以只能采取預(yù)約發(fā)號(hào)的方式。”這位工作人員表示，“即便這樣，工作人員每天都要加班到很晚。”

　　近期辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的數(shù)量劇增，是否因?yàn)槌r半島局勢(shì)趨于穩(wěn)定，吸引大量外地人來丹東買房所致？對(duì)此，丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一位負(fù)責(zé)人給出了否定的回答。“丹東有多個(gè)竣工驗(yàn)收的樓盤在近期集中為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)，僅萬達(dá)一個(gè)樓盤就有1500多戶。再加上其他一些辦理業(yè)務(wù)的市民，使得近期的工作量驟然增加。”這位負(fù)責(zé)人表示，從我們掌握的情況看，目前辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，與外地人來丹東買房沒有關(guān)系。

　　“朝鮮宣布棄核后，就開始有很多外地人來丹東看房、買房，但是絕大多數(shù)還沒有到辦理產(chǎn)權(quán)的程序，目前不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，的確是當(dāng)?shù)匾恍潜P集中辦理業(yè)務(wù)所致。”一位房產(chǎn)中介人士說。

　　經(jīng)濟(jì)與半島局勢(shì)相關(guān)

　　丹東地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海、環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，與朝鮮的新義州市隔江相望，是中國(guó)對(duì)朝貿(mào)易最大的口岸城市、國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)赴朝旅游城市，作為連接中國(guó)東北地區(qū)與朝鮮半島的重要節(jié)點(diǎn)，戰(zhàn)略地位十分重要。

　　在遼寧當(dāng)?shù)厝耸靠磥恚谐P(guān)系的改善、半島局勢(shì)趨于穩(wěn)定、朝鮮將全力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，都將會(huì)對(duì)丹東這座中國(guó)東北的邊境小城構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好。

　　“丹東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)朝貿(mào)易息息相關(guān)，丹東的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)朝貿(mào)易依賴性很強(qiáng)，如果中朝貿(mào)易發(fā)展較好，那么受到利好影響最大的中國(guó)邊境城市就應(yīng)該是丹東。”資深半島問題專家、遼寧省社科院研究員呂超在此前接受記者采訪時(shí)說，從歷史的角度看，丹東的經(jīng)濟(jì)一直是呈波浪式向前發(fā)展，有高峰有低谷，中朝經(jīng)貿(mào)關(guān)系發(fā)展得比較好的時(shí)候，丹東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得比較好；中朝貿(mào)易受挫的時(shí)候，就會(huì)影響到丹東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　呂超舉例說，在最初進(jìn)行“兩島一橋”的開發(fā)時(shí)，丹東的經(jīng)濟(jì)狀況立刻就有所表現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格也提高了，特別是丹東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其好。但是隨著朝鮮黃金坪島開發(fā)遲遲沒有進(jìn)展，新中朝鴨綠江大橋建成后也沒有如期開通（該橋原本預(yù)計(jì)在2014年7月建成通車），直接影響到了丹東當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　雖然目前來看，半島局勢(shì)已趨于穩(wěn)定，但短期內(nèi)恐怕還難以對(duì)丹東經(jīng)濟(jì)起到實(shí)質(zhì)性影響。“聯(lián)合國(guó)對(duì)朝鮮的制裁還沒有解禁，目前朝鮮仍然處于制裁之中，所以中朝雙方的經(jīng)貿(mào)不會(huì)無視聯(lián)合國(guó)安理會(huì)的制裁而隨便恢復(fù)。”有遼寧當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，就短期而言，半島局勢(shì)對(duì)于丹東經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用有限。

　　今年3月末，記者曾電話采訪過丹東當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士。彼時(shí)，丹東丹東新區(qū)平均房?jī)r(jià)在4000元/平米。“丹東新區(qū)的平均房?jī)r(jià)曾經(jīng)一度逼近6000元/平米，但因新中朝鴨綠江大橋建成后始終沒有通車，所以新區(qū)的房?jī)r(jià)就不斷下降，一些在建的樓盤也處于停工狀態(tài)。”在丹東從事房地產(chǎn)行業(yè)的張宇（化名）說，丹東新區(qū)能否發(fā)展起來，丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)能否持續(xù)上漲，關(guān)鍵在于半島局勢(shì)是否穩(wěn)定、新中朝鴨綠江大橋能否通車。

　　在張宇看來，如果新中朝鴨綠江大橋能夠通車，聯(lián)合國(guó)能夠解除對(duì)朝鮮的經(jīng)濟(jì)制裁，那么丹東老城區(qū)的絕大多數(shù)物流業(yè)務(wù)都會(huì)轉(zhuǎn)移到丹東新區(qū)。由于丹東對(duì)朝貿(mào)易進(jìn)出口總額占全國(guó)對(duì)朝進(jìn)出口額的近七成，意味著國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)對(duì)朝貿(mào)易都要在丹東新區(qū)進(jìn)出關(guān)。

　　“對(duì)于朝鮮半島局勢(shì)的變化，丹東還是相當(dāng)敏感的，畢竟這座城市的經(jīng)濟(jì)與半島局勢(shì)有著非常密切的關(guān)聯(lián)性。如今，朝鮮宣布放棄核武，全力進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，讓人們看到了新中朝鴨綠江大橋通車的希望。”張宇說，最為直接的體現(xiàn)就是丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯上漲。

　　丹東新區(qū)房?jī)r(jià)大漲

　　“丹東有山有水，消費(fèi)水平也不高，生活節(jié)奏也不快，比較適合居住。前些年，很多外地人都來丹東買房，甚至一些北京人也選擇在丹東置業(yè)。”張宇說，近幾年由于半島局勢(shì)緊張，嚴(yán)重影響了外地人前往丹東購(gòu)房。

　　現(xiàn)在一切正在發(fā)生著變化。4月22日，家住天津的黃坤（化名）就來到了丹東。“朝鮮在4月21日宣布棄核，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后，我和幾個(gè)朋友就覺得丹東的房地產(chǎn)‘有戲’，于是結(jié)伴來到丹東。”4月28日，在丹東新區(qū)某樓盤內(nèi)，記者偶遇十分健談的黃坤。

　　在前往丹東之前，黃坤和朋友們就已經(jīng)做足了功課，并一致認(rèn)為最有潛力的還要屬丹東新區(qū)的樓盤。經(jīng)過一番考察之后，黃坤的一個(gè)朋友在4月24日決定在丹東新區(qū)某樓盤購(gòu)入房產(chǎn)。“他是以3500元/平米的價(jià)格購(gòu)入了4套商品房，每套商品房的面積均是109平米。”黃坤說。

　　當(dāng)時(shí)，黃坤還勸說這位朋友冷靜一些，多走幾家樓盤對(duì)比一下。但這位朋友認(rèn)為3500元/平米的價(jià)格購(gòu)入丹東新區(qū)的房產(chǎn)，未來虧錢的風(fēng)險(xiǎn)極小。開始的時(shí)候，黃坤和身邊的其他人都覺得朋友的決定有些草率，但是兩天之后，黃坤卻發(fā)現(xiàn)這位朋友當(dāng)初的決定很明智。

　　4月26日，當(dāng)黃坤回到朋友購(gòu)買房產(chǎn)的樓盤準(zhǔn)備出手置業(yè)的時(shí)候，該樓盤的售樓員告訴他說：“3500元/平米是兩天前的價(jià)格，現(xiàn)在的售價(jià)是5500元/平米。”僅僅兩天時(shí)間，就要比朋友高出2000元/平米的價(jià)格購(gòu)買同一樓盤的房產(chǎn)，顯然讓黃坤難以接受。

　　“我想再觀察一下，看看這兩天新區(qū)樓盤的價(jià)格是否還會(huì)有變化，如果有好的機(jī)會(huì)就果斷出手，實(shí)在不行就當(dāng)是來丹東旅游了。”黃坤說。

　　丹東新區(qū)某樓盤的銷售經(jīng)理張美麗（化名）向記者介紹，在4月20日之前，丹東新區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)還是在4000元/平米左右，但是從4月21日之后，就開始不斷上漲，目前的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5000元/平米左右。“我們宣傳海報(bào)上的價(jià)格是4700元/平米，那其實(shí)已經(jīng)是兩天前的價(jià)格，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)是5200元/平米。”張美麗說，“在4月27日朝韓領(lǐng)導(dǎo)人舉行會(huì)談之后，我們樓盤的售價(jià)又調(diào)高了100元/平米左右。現(xiàn)在丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)一天一變，有些樓盤甚至一天幾變，想在丹東新區(qū)買房就趁早。”

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，漲價(jià)成為近期丹東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。“要買就一定要趕在5月1日之前買，否則5月1日之后新區(qū)的房?jī)r(jià)還要漲。”丹東新區(qū)一家樓盤的銷售經(jīng)理說。

　　一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，4月29日、4月30日，小長(zhǎng)假開啟之后，前往各個(gè)樓盤看房的人明顯增多。從一些售樓處停著的車輛看，主要以沈陽和大連牌照的車輛為主。

　　“新區(qū)的房?jī)r(jià)很大程度是被外地人買起來的。”丹東新區(qū)銀河大街一家在售樓盤的銷售顧問也表示，現(xiàn)在丹東本地人聽到新區(qū)房?jī)r(jià)上漲的消息后，多是過來打聽一下情況，還保持觀望狀態(tài)，真正出手購(gòu)房的以外地人居多。目前丹東房?jī)r(jià)的上漲更多還是體現(xiàn)在新區(qū)，老城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)。

　　“更為夸張的是，已經(jīng)有個(gè)別新區(qū)的樓盤封盤不再出售，他們希望等丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲之后賣個(gè)更好的價(jià)格。”這位銷售顧問介紹說。

　　本地人怎么想？

　　家住丹東市的鄭光（化名）是一名“90后”，為人比較熱情，喜歡主動(dòng)攀談。接連兩天在同一家樓盤相遇后，鄭光與記者也熟絡(luò)起來。

　　據(jù)了解，在小長(zhǎng)假前的幾天里，鄭光就不時(shí)前往丹東新區(qū)的幾個(gè)樓盤看房。雖然現(xiàn)在還沒有女朋友，但是鄭光也想提前購(gòu)置一套住房，用鄭光的話說“能給自己找對(duì)象時(shí)加分”。

　　鄭光之所以選擇在丹東新區(qū)購(gòu)房，主要是丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)要低于丹東老城區(qū)的房?jī)r(jià)。雖然新區(qū)的公共交通不如老城區(qū)發(fā)達(dá)，但如果在新區(qū)買一套房，還是可以省出購(gòu)置私家車的錢。鄭光在新區(qū)買房就是為了以后結(jié)婚用，根本沒有考慮等待升值后再出售的問題。

　　但現(xiàn)在新區(qū)的房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)快速上漲，很多樓盤的價(jià)格并不比老城區(qū)便宜，這令鄭光猶豫起來。在鄭光看來，新中朝鴨綠江大橋何時(shí)能夠通車仍然未知，目前丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)上漲，一方面肯定是開發(fā)商借著朝鮮半島局勢(shì)發(fā)生變化進(jìn)行炒作造成的，另一方面的確是外地人前來購(gòu)房推動(dòng)的。

　　幾天前，在新區(qū)的一個(gè)樓盤里，鄭光親眼見證了一位外地人一次性購(gòu)買三套房產(chǎn)，其中一套全款購(gòu)買，兩套貸款購(gòu)買。“外地人在丹東新區(qū)買房，幾乎都是以投資為目的，極少會(huì)用于自住。推漲了新區(qū)房?jī)r(jià)的同時(shí)，也提高了丹東本地人在新區(qū)購(gòu)房的成本。”鄭光說，“就我個(gè)人而言，真不希望有大量的外地人來丹東新區(qū)買房，雖然這不是我能決定的。”

　　姜先生是丹東本地的一位出租車司機(jī)，這幾天經(jīng)常會(huì)遇到前往丹東新區(qū)看房的乘客，他也會(huì)時(shí)不時(shí)向乘客介紹一下新區(qū)的樓盤情況。據(jù)姜先生介紹，因?yàn)樾聟^(qū)的商品房在最近一段時(shí)間不斷上漲，也刺激了一些原本處于停工狀態(tài)的樓盤恢復(fù)施工。

　　“現(xiàn)在民間有傳言說，因?yàn)槌r半島局勢(shì)發(fā)生變化，所以丹東的房?jī)r(jià)接下來要使勁漲。這對(duì)于那些名下有多處房產(chǎn)的人來說肯定是好消息，因?yàn)檫@意味著他們的資產(chǎn)又要升值。”姜先生一邊開車一邊和記者聊天說，但對(duì)于絕大多數(shù)丹東本地人而言，只是將當(dāng)前丹東新區(qū)房?jī)r(jià)上漲作為一個(gè)談資。因?yàn)榈|人每月人均收入只有2000多元，所以大多數(shù)家庭也沒有閑錢去炒新區(qū)的房子。自己有一套房子住就可以了，即便丹東老區(qū)的房?jī)r(jià)被帶動(dòng)起來，也不可能將自己現(xiàn)在住的房子賣掉。

　　在丹東老城區(qū)，老楊一家三代5口人住在一套兩房一廳的老房子里。老楊的兒子從事家裝、工裝設(shè)計(jì)工作，每月收入5500多元，這在丹東當(dāng)?shù)啬贻p人里算是不錯(cuò)的收入水平。去年下半年，老楊的兒子在臨近丹東新區(qū)的佳兆業(yè)買了一套房，當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格是4000元/平米左右。

　　前幾天，兒子告訴老楊說，如果現(xiàn)在將佳兆業(yè)的房子出手，至少能賺10萬元。不到1年時(shí)間就賺10萬元，對(duì)于老楊這樣普通的丹東家庭來說的確不少，但是即便如此，老楊一家也沒有打算將房子賣掉。老楊孫子今年已經(jīng)4歲，2年后就將進(jìn)入小學(xué)。在老楊一家看來，買房子很大程度上是為了給孩子提供一個(gè)更好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境。

　　“普通百姓買一套房子不容易，買房的初衷也不是為了升值后賣掉，所以房?jī)r(jià)的上漲和我們這些普遍百姓關(guān)系不大。”老楊說。

　　引發(fā)限購(gòu)猜想

　　記者了解到，丹東市商品房銷售面積和銷售額在2014年和2015年連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中商品房銷售面積降幅分別同比下降47.7%和25.7%，商品房銷售額分別同比下降43.3%和23.6%。

　　丹東市在2016年和2017年曾分別出臺(tái)《丹東市人民政府辦公室關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫存工作的實(shí)施意見》和《丹東市加快房地產(chǎn)去庫存工作實(shí)施方案》。去庫存方案中提出，用3至5年時(shí)間，基本完成房地產(chǎn)去庫存任務(wù)。到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12-18個(gè)月以內(nèi)；到2023年末，非住宅類商品房去化周期達(dá)到合理水理，實(shí)現(xiàn)供需基本平衡，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，有效控制潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　考慮到目前購(gòu)房者主要瞄準(zhǔn)丹東新區(qū)，并未涉及丹東其他地區(qū)，所以應(yīng)該對(duì)丹東房地產(chǎn)去庫存的影響相對(duì)有限。

　　“因?yàn)槿鄙兕}材，丹東的房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年一直都不太好，特別是丹東新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)睾芏喟傩斩疾辉冈谛聟^(qū)選擇購(gòu)房。如今朝鮮半島局勢(shì)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，所以開發(fā)商就抓住這個(gè)話題大做文章。”遼寧省社科院副院長(zhǎng)梁?jiǎn)|告訴記者，有觀點(diǎn)認(rèn)為，一旦朝鮮對(duì)外開放，首先會(huì)向中國(guó)開放，丹東會(huì)面臨得天獨(dú)厚的機(jī)遇，成為東北的“深圳特區(qū)”。于是在朝鮮宣布全力建設(shè)經(jīng)濟(jì)、朝韓領(lǐng)導(dǎo)人進(jìn)行會(huì)談、美朝峰會(huì)在即的大背景下，部分丹東開發(fā)商囤積居奇、自己進(jìn)行炒作，外地投資客進(jìn)場(chǎng)推動(dòng)，導(dǎo)致丹東新區(qū)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上漲。

　　但也應(yīng)該清楚地看到，朝鮮半島局勢(shì)的確在向好的方向轉(zhuǎn)向，但現(xiàn)在還不能說已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，雖然朝鮮提出全力建設(shè)經(jīng)濟(jì)，但這并不意味著朝鮮馬上就會(huì)國(guó)門大開，肯定是需要一個(gè)過程。

　　另外，政府部門明確要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策。面對(duì)丹東新區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性上漲，丹東當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該會(huì)有所警覺，在必要時(shí)采取一定的控制措施。

　　“在經(jīng)過短期的狂熱之后，估計(jì)過一段時(shí)間后，大家應(yīng)該會(huì)更加理性、更加冷靜地看待半島局勢(shì)對(duì)于丹東新區(qū)、丹東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。”梁?jiǎn)|說。

　　還有接受記者采訪的人士認(rèn)為，參考國(guó)內(nèi)其他城市在房?jī)r(jià)大漲之后政府部門采取的措施，如果丹東新區(qū)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)繼續(xù)大漲，并發(fā)現(xiàn)明顯人為炒作跡象，那么不排除丹東地方政府也會(huì)采取限購(gòu)措施。

責(zé)任編輯：李鋒