濱江集團(tuán)退出深圳工改項(xiàng)目 起訴合作方返還11.6億借款

　　黃婉銀，童海華

　　深圳市場(chǎng)一直對(duì)外來(lái)房企有巨大吸引力，但拿地難的問(wèn)題始終讓其難以進(jìn)入。公開市場(chǎng)的招拍掛土地“僧多粥少”，另一條曲線之路——城市更新也是“難啃的骨頭”。

　　杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)”）就在深圳工業(yè)用地城市更新改造上碰了“釘子”。濱江集團(tuán)4月20日發(fā)布公告稱，因公司與深圳市安遠(yuǎn)控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安遠(yuǎn)控股”）之間的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目未能推進(jìn)，公司已經(jīng)決定退出該項(xiàng)目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。因安遠(yuǎn)控股未能提供令人信服的還款計(jì)劃，公司已經(jīng)于近日向浙江省高級(jí)人民法院提起訴訟。

　　多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，因?yàn)樯钲诠I(yè)用地改造政策的轉(zhuǎn)向，房企想要以快周轉(zhuǎn)的思維來(lái)做項(xiàng)目已然行不通，2018年以來(lái)因工改項(xiàng)目推進(jìn)不了而退出的開發(fā)商不止濱江集團(tuán)一家。

　　記者也就相關(guān)問(wèn)題致電致函濱江集團(tuán)董秘處，但截至發(fā)稿還未收到回復(fù)。

　　起訴合作方返還11.6億借款

　　根據(jù)濱江集團(tuán)發(fā)布的公告，2016年11月28日，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股、深圳濱安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳新潤(rùn)先科有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新潤(rùn)先科”）簽訂有《關(guān)于深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項(xiàng)目之合作協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議安排，由安遠(yuǎn)控股和新潤(rùn)先科負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地使用權(quán)證的辦理、項(xiàng)目更新改造開發(fā)手續(xù)的辦理、項(xiàng)目開發(fā)主體及開發(fā)安排等事宜。濱江集團(tuán)向安遠(yuǎn)控股提供本金11.6億元的融資，包括以8.6億元人民幣收購(gòu)《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托》項(xiàng)下信托受益權(quán)，并另行向安遠(yuǎn)控股提供一筆3億元人民幣的資金支持。

　　上述《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托》至2018年3月21日屆滿。3月23日，濱江集團(tuán)公告表示，將先行按照《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托之信托合同》（以下簡(jiǎn)稱“信托合同”）以及《深圳市安遠(yuǎn)控股集團(tuán)有限公司與光大興隴信托有限責(zé)任公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)合同》（以下簡(jiǎn)稱“回購(gòu)合同”）的約定要求安遠(yuǎn)控股履行回購(gòu)義務(wù)并立即支付回購(gòu)價(jià)款（含本金8.6億元及合同約定的其他回購(gòu)價(jià)款），同時(shí)要求收回經(jīng)由四川信托有限公司發(fā)放給安遠(yuǎn)控股的3億元信托貸款。

　　但濱江集團(tuán)在3月31日對(duì)深圳證券交易所問(wèn)詢函回復(fù)的公告中指出，安遠(yuǎn)控股的短期流動(dòng)性較為緊張，不具備短期內(nèi)履行回購(gòu)信托計(jì)劃及償還信托貸款的能力。根據(jù)安遠(yuǎn)控股提供的2017年12月31日未經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表，截至2017年底，流動(dòng)資產(chǎn)為47.24億元，其中各種應(yīng)收、預(yù)付款項(xiàng)37.83 億元，而流動(dòng)負(fù)債達(dá)34.87億元。

　　4月20日，因安遠(yuǎn)控股未能提供令人信服的還款計(jì)劃，濱江集團(tuán)表示已經(jīng)提起訴訟追索債務(wù)。不過(guò)，濱江集團(tuán)同時(shí)表示，11.6億元債權(quán)還有相關(guān)的擔(dān)保措施，公司享有優(yōu)先權(quán)的三座水電站收益權(quán)和深圳、昆明兩處房地產(chǎn)，其價(jià)值保守估計(jì)約為12.43億元，上述優(yōu)先權(quán)基本可以涵蓋公司本次違約的債權(quán)和利息。因此，本次債務(wù)違約對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況影響不大，相應(yīng)的債權(quán)無(wú)需計(jì)提資產(chǎn)減值損失。

　　深圳市合一城市更新集團(tuán)執(zhí)行董事、總經(jīng)理羅宇對(duì)本報(bào)記者分析指出，濱江集團(tuán)在這一工改項(xiàng)目上“失敗”的原因也在于項(xiàng)目方團(tuán)隊(duì)沒(méi)有管控好開發(fā)進(jìn)度，而且項(xiàng)目還未開始，就過(guò)早地投入大筆資金。

　　除了上述11.6億元的融資，濱江集團(tuán)還分別于2016年9月、2017年1月通過(guò)興業(yè)銀行向安遠(yuǎn)控股提供過(guò)兩筆金額為3億元的委托貸款，前一筆用于歸還銀行貸款，后一筆用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　改造項(xiàng)目標(biāo)的工廠仍在正常運(yùn)作

　　濱江集團(tuán)在公告中表示，因安遠(yuǎn)控股和土地使用權(quán)人新潤(rùn)先科無(wú)力推進(jìn)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目的前期立項(xiàng)申報(bào)手續(xù)，公司已經(jīng)決定退出該項(xiàng)目合作。

　　對(duì)于為何未能推進(jìn)項(xiàng)目前期立項(xiàng)申報(bào)手續(xù)的問(wèn)題，本報(bào)記者分別致電安遠(yuǎn)控股和新潤(rùn)先科。安遠(yuǎn)控股在記者表明采訪問(wèn)題后便表示打錯(cuò)電話，隨即掛斷。新潤(rùn)先科方面則先表示不了解情況，后又改稱該處只是物業(yè)公司無(wú)法答復(fù)。

　　公開信息顯示，安豐工業(yè)區(qū)地塊項(xiàng)目占地面積約10萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀是工業(yè)廠房和宿舍樓。本報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，安豐工業(yè)區(qū)目前還在正常運(yùn)作，安豐工業(yè)區(qū)管理局還于2018年4月4日在園區(qū)內(nèi)張貼了清明節(jié)放假期間的安全提示。

　　按照此前簽訂的合作協(xié)議書，由安遠(yuǎn)控股和新潤(rùn)公司負(fù)責(zé)向相關(guān)政府部門按照深圳市城市更新的相關(guān)規(guī)定申報(bào)和辦理項(xiàng)目的更新改造開發(fā)手續(xù)。項(xiàng)目土地的城市更新單元規(guī)劃應(yīng)調(diào)整批準(zhǔn)為商業(yè)、住宅開發(fā)單元。而項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)由濱江集團(tuán)具體實(shí)施，負(fù)責(zé)操盤。

　　世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，除了項(xiàng)目沒(méi)有推動(dòng)跡象，現(xiàn)在工業(yè)用地難以改為商住用地，導(dǎo)致跟此前的規(guī)劃目標(biāo)差距比較大，應(yīng)該也是濱江集團(tuán)退出項(xiàng)目的主要原因之一。此外，由于2018年以來(lái)房企銀根越收越緊，開發(fā)商在資金方面壓力也較大。濱江集團(tuán)還算幸運(yùn)，能夠退出項(xiàng)目、拿回資金，可以轉(zhuǎn)投其他項(xiàng)目。有的開放商因是全資收購(gòu)無(wú)法退出，現(xiàn)在也找不到“接盤方”。

　　從2015年底到2016年底，深圳掀起過(guò)一股工改熱。董極曾指出，截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發(fā)企業(yè)）因無(wú)法通過(guò)招拍掛或介入舊改來(lái)?yè)尀┥钲谑袌?chǎng)，只得另辟蹊徑通過(guò)合作、收購(gòu)等多種形式涉足工改市場(chǎng)，搶占深圳工改這塊所謂“肥沃”的土壤。

　　原因在于工業(yè)用地地價(jià)便宜，產(chǎn)權(quán)單一。而且彼時(shí)政策寬松，工業(yè)用地在功能改變、規(guī)劃調(diào)整上有很大空間，不少項(xiàng)目將工業(yè)用地中一定量研發(fā)用房轉(zhuǎn)化為居住功能，并打造成住房項(xiàng)目推售。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，深圳市場(chǎng)有超過(guò)10個(gè)在售和計(jì)劃銷售工改項(xiàng)目。

　　但從2017年開始，深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新以及工改相關(guān)政策，嚴(yán)格控制“工改居”“工改商”。2017年底，深圳發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》，被業(yè)內(nèi)稱為“最嚴(yán)工改政策”。文件要求普通工業(yè)用地或新型產(chǎn)業(yè)用地不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。

　　“政策的核心就是要去地產(chǎn)化，讓工改回歸產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，所以現(xiàn)在房企不能用傳統(tǒng)的地產(chǎn)思維去做工改項(xiàng)目。”羅宇對(duì)記者進(jìn)一步表示，要在深圳做好工改項(xiàng)目除了必須要有的產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)能力，找到中長(zhǎng)期的低成本資金去置換早期的高融資成本資金也是必須解決的問(wèn)題。

　　除了已經(jīng)退出的安豐工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，濱江集團(tuán)在2017年還以股權(quán)收購(gòu)的方式獲取了深圳市愛義集團(tuán)旗下兩個(gè)城市更新項(xiàng)目——龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目和南方報(bào)業(yè)大廈城市更新項(xiàng)目，權(quán)益比例分別為48%和36%。兩個(gè)項(xiàng)目分別在2010年、2016年被列入城市更新單元計(jì)劃，不過(guò)現(xiàn)在都還處于前期拆遷階段。

　　以舊改項(xiàng)目切入點(diǎn)進(jìn)軍并大力拓展深圳市場(chǎng)是濱江集團(tuán)的策略，但深圳城市更新項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、持續(xù)周期長(zhǎng)已經(jīng)是普遍的問(wèn)題，少則三五年，多則七八年的項(xiàng)目不在少數(shù)，這對(duì)房企的資金面是一大考驗(yàn)。

　　2017年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為137.74億元，同比下降29.19%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為12.73億元，較上年度下降5.07%；資產(chǎn)負(fù)債率為72.84%，較2016年同期增加4.6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為34.30億元，同比下降73.88%；而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到12億元，同比激增300.79%，濱江集團(tuán)表示主要原因是本期發(fā)行債券收到的現(xiàn)金較上期增加所致。

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責(zé)任編輯：關(guān)海豐