來源：廣州PLUS

　　昨天（4月22日）下午3點30分，任志強作為演講嘉賓出現在“2018諾亞財富房地產金融高峰論壇”上。

　　這次任志強以北京華遠地產股份有限公司原董事長身份發表演講，時長達60分鐘，不乏批判與反思。

任志強

　　以下為任志強杭州演講實錄——

　　一季度房價暴漲

　　我們可以看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。

　　利用70個大中城市或者100個城市的指數，看來房價是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。

　　現在是“抄底”機會

　　我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢？他們公司基本上是沒錢的，這個投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發商基本上兜里就沒錢了。

　　為什么我們譚總請大家來開這個會？就是這個基金有了一個最好的機會，可以便宜收購。因為開發商兜里沒錢了，開發商要有很多錢的話要基金干嗎？去年開發商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內融資很困難，就跑到國外融資。

　　所以今年一季度，開發商境外的融資已經達到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內沒機會，這是一個很重要的問題，開發商兜里的錢不夠了。

　　所以最開始我說，投資會持續下降，就是因為沒錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話，可能還會持續一段時間，現在看來要想維持一個高速的增長，已經有困難了。

　　東北、西部地區不能碰

　　分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區已經沒有了增長能力。東部和中部地區還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領域，所以這個支撐效果還是有的。

　　但是中部、西部的銷售是什么呢？銷售是高速增長，西部和東北地區。前面我們看到投資是負的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區，投資增長快速地區是負增長銷售，負的7.3，中部地區還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導致相當一部分回收的資金沒有進入到開發商的資金盤子里，而是跑到了銀行的兜里面。現在差別不大。

　　70家上市公司拍賣股票

　　今年一季度我們可以看一些數據，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個季度少1萬個億，開發商手里的錢很緊。

　　更嚴重的是，現在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現金流已經不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴重的不足。

　　有人說，4月25日開始降息，銀行準備降準，這是個信號，但是這個信號會到什么時候不知道。到目前為止，1.3萬億里頭有9000億是銀行間進行內部調整的錢，對社會只有4000億，但主要用于中小企業貸款，而且命令禁止流向房地產。別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個差距是很大的。

　　調控造成劣幣驅逐良幣

　　另外一個實際問題，比如產品與價格，我們現在看到市場上的調控政策基本上劣幣驅逐良幣，就是開發商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什么程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的價格比一期的還低，于是大家把空調都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。

　　總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。所以，產品與價格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產品，我們想蓋環保產品，你不讓賣高價，怎么辦？

　　很多企業在擴大規模，但是擴大規模和利潤之間產生矛盾，因為你想擴大規模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領頭的這些企業，實際上整體銷售價格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是只能賣破房子，賣低價，擴大規模，但是利潤達不到那么高。所以規模和利潤之間的矛盾，這是很多人難以理解的。

　　只租不售誕生“灰色空間”

　　另外一個，土地招標的時候，好多加入固定性住房了，你投標還是不投標？要是投標了房子只能租不能賣，壞了。前天開會我問一個人，你的房子租出去沒有？他搖搖頭，沒有。

　　他是一個月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個很遠的地方，那也就是平均一個月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以后給腐敗開了一個很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然后這個房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。

　　用市場化手段提供住房

　　房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產權房和其他的房子，把商業房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什么商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個市場是要還是不要？挺麻煩。

　　最重要的是，這個房子是住的，但是不一定是產權人住的。什么意思呢？你要想限制租賃性住房，租賃性住房就是告訴你不是產權人去租，如果都是產權人的話，哪還有什么租賃房？我自己租不就完了？所以租賃房一定不是產權人住。

　　這里就出了一個麻煩，不是我們要宣傳，而我們實際造成的結果就市場最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。

　　我們剛才叫什么總我也不知道，講的氪空間。這個氪空間什么意思呢？他就說大企業都得租我的辦公室，都得有流動，那我們人租房子是不是也得有流動呢？他們這個氪空間解決的是臨時辦公和流動性辦公問題。我就想到一個問題，臨時辦公和流動性辦公的這些人是不是也是流動性住呢？

　　比如說媒體人，比如說演員，比如說地產商，他總得來回跑，來回跑的時候他是不是也得有一套房子呢？這套房子不管是他自己買的還是什么的，如果一個項目干六七年，他是在這買一套房子六七年以后再把它賣了好，還是我租個六七年什么也沒剩下好？非常簡單的事兒。但是他買了六七年以后，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動空間是一個道理，你那個流動空間就是炒空間，這個邏輯是一樣的。

　　越出政策的地方房價越漲

　　我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個意思都搞錯了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說，出臺政策以后很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？

　　在座的這些人，我開譚總召開的會，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走。現在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走？這么簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

　　為什么？因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個那個，一大堆，保障房，租賃房，共有產權房，最后把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會不漲價呢？沒供應了，你看的是下來了，過兩年怎么辦？總得有人想結婚生孩子吧？怎么辦呢？所以這是一個很矛盾的問題。

　　供給面在扭曲

　　價格是來自于什么？來自于需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應該叫做，地價是房價的地板價，就是最低價格了。我把地價加上一個建安，稅費，各種成本加進去以后，這是我賣得不賠錢的價，叫地板價。

　　天花板價在哪？天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價。現在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎？

　　所以形成的結果是，房價繼續上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導致的結果，我們有五次大型調控，每次調控之后房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當供給面扭曲的時候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準讓我說漲價，我也沒說漲價，我說政府可能要求我們漲價，不是我說的。

　　所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區出現了一二受房價倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。

　　政策變相鼓勵“炒房”

　　所以政府的政策說悖論，就是因為他在鼓勵大家炒房，這是一個很麻煩的事情。如果是開發商自己定價，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點吧？不貴太多也得比二手房的價格高點吧？反正這兩個里頭有一個傻不是政府傻就是開發商傻，你怎么比二手房賣的還低呢？這就是一個問題。

　　最大的問題在哪呢？最大的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府決定價格不是違反十九大規定嗎？你們看看十八屆三中全會和十九大里頭，是不是說市場決定價格、市場決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時候，政府這幾條可能就有問題了。

　　比如說為什么要搖號？搖號就是供不應求，100套房子有3個人買用搖號嗎？搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個號，我一看，一個公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號，占名額。這說明什么？說明是政府在幫你。

　　我們最近最高院、最高檢察院、國務院連續發了好幾個文章，叫做保護產權，保護私有產權，保護什么，保護企業家，說了一大堆。這個房子是開發商建的還是政府建的？要是開發商建的就是開發商的產權，產權上沒寫著政府，你為什么要政府搖號？你不是侵犯產權嗎？那你這個違反了國務院的規定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規定。

　　中央與地方的博弈

　　這就是出現了很多很多問題，造成了結果很不好。結果不好到哪了呢？我最近去了很多地區，地方官員都問我，怎么想辦法和中央政府政策博弈？我說你們怎么都這么想？

　　我們看看最早，比較早的大家聽的，90、70，這個調控政策針對誰的呢？針對開發商的。所以開發商和政府斗爭，把90、70的戶型改來改去，然后把戶型，廁所、衛生間的空間，陽臺都調來調去，就是要躲90、70的政策。還有的是加層高，變成一個小二層，偷面積，這是開發商和政府的政策斗爭。第二步就變成老百姓離婚了，那就是消費者開始跟政策進行斗爭。

　　現在就是地方政府開始跟政府進行斗爭。地方政府本來是市場監管者，監管者現在有一個問題了，我問幾個房管局局長，那天我去干什么了，房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個重要的就是我的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以后，市長書記被約談官兒就當不成了，所以這是一個很重要的問題。

　　地方政府就得跟政策做斗爭，所以他們就想個辦法，把市里的房價和縣里的房價結合起來。先是遠郊區，遠郊區不行就把周邊市管縣的價格全合進來。所以我們看這個房價，漲不和漲，那個數字已經不是一個真實數字了。全國平均房價漲了，那和70個大中城市的數據完全不是一個概念，一個小破干州慘的不行。

　　為什么？它被列在70個城市范圍之內了，周圍400公里沒有第二個城市，其實它很窮，但是沒辦法。這就造成了一個什么呢？開發商、消費者和地方政府三方聯合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發商，地賣不出去了，所以，這就是一個很嚴重的問題。

　　樓市如何走取決于特朗普

　　這些政策出臺，我們認為變成悖論就是現在是一個難題，很多人問我，什么時候這些政策能夠取消？什么時候這個政策能夠解封？前兩天開會有一個老總告訴我，最好就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國的外貿掉下去了，要讓中國的經濟掉下去了，可能政府就得把這個后門開開，讓開發商日子好過點，要不然經濟就掉下去了。

　　我個人認為，開發商在和地方政府比財政支出，如果地方政府的財政支出能夠挺得住的話，可能他就不會輕易把這個事兒掉了。但是中國有句古話，兵馬未動，糧草先行。如果地方政府財政支出遇到了問題的時候，它對土地財政的依賴性就加大，去年土地財政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地產相關的稅收18000多億，然后和建筑業相關的，就是除了房地產本身的稅收以外，相關的費用由6000多億。

　　地方財政一共8萬億，如果沒有這5萬多億的支撐的話，地方財政很難支撐債務轉化問題。今年就得看看了，我們的土地出讓到底能怎么樣。一些好的城市仍然在高價出場土地，但是很多城市已經出現了一些控制，就是土地我剛才說漲價那么多，所以我們一季度財政增長了17.8%，GDP才6.8。一季度財政收入還是不錯的，但是地方的財政收入，很多已經開始出了困難，這就是問題。

　　改善需求十分強勁

　　他們忘了一個事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，從眼前看，相當一部分原因是來自于我們的城鎮化問題。到目前為止，我們的城鎮化速度發展還是很慢的，還沒有真正解決農村進城的問題。

　　大家都知道，中央提出一個，叫建立中國的長效機制，住房的綜合住房制。現在我們沒有綜合住房制，現在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農村的居民住房問題。

　　所以地方政府的財政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個麻煩。我們的主要結果，就是農民進城問題。

　　對于老齡化來說，我們現在是改善性需求占主導地位，年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個主要矛盾，一個是沒有電梯，老人爬不動，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。

　　老齡化越來越嚴重，英國怎么解決的？政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國出不了這個錢。雖然我們有一些補貼，北京已經開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。

　　還有一個問題就是，80%以上的房子沒有衛生間，你們覺得上海的房子好嗎？上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛生間。沒有衛生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個廁所，廁所和衛生間是兩個概念，衛生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個衛生間，你只能解決一半的衛生問題，另外一半的衛生問題解決不了。

　　所以很多樓沒有熱水，我們大概全國90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛生間。所以很多家庭買熱水器，淋浴器，擱到廁所里頭，底下還得躲著那個洞，上頭淋浴。刷牙呢？早上起來得到廚房刷牙，這種情況在大多數樓里頭仍然保持了這個現象。這是一個很嚴重的問題，所以改善性需求所占的比例是越來越大的。

　　還有一個就是獨居需求，獨居需求可能很多人不太了解，到現在為止大概有750萬獨居，我們估計五年以后，每年增長30%到40%，其中一部分是孤寡老人的獨居，另外一部分是年輕人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他們寧愿遠離父母，自己單獨租一個小房子，也不愿意跟你在一塊住，你那個房子太大，他不跟你住。

　　北歐40%這種，整個歐洲大概平均有25%這種情況，現在中國是5.8%。未來的發展是什么？如果要發展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨居戶，越來越多的90后和00后開始獨居了。

　　城鎮化紅利期還很長

　　史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產生的，十八世紀以前我們用了3萬年時間，大概只產生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計算的，都是因為十八世紀以后產生的。

　　原因是什么？原因是城市化，大規模的城市化集中在十八世紀后，因為十七世紀末才有了私有產權制度的保護。在十二世紀的時候英國就有一個大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀末的時候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產權保護制，城市就發展起來了。

　　尤其是十八世紀以后的工業化，導致城市化加劇，第一產業農業越來越不行了，這個發展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

　　我們可以看到城市化需求在全球的發展過程。2007年的時候，城市人口已經超過了農村，到2016年的時候城市已經40.27億人，農村34.15億人，農村人口越來越少。中國到現在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農村戶籍。

　　所以雖然有一部分農民住在城市里頭，但是他孩子不能上學，不能領退休金，不能買房子等等。所以中國的城市化，還早得很。對于美國來說，根本不缺土地，農村面積很大，但是他們的城市化發展速度一點不低于中國，發展的速度遠遠超過中國。所以中國到目前，農村的人口比例是大于城市人口比例的。

　　從全球看，不管是發達地區還是非發達地區，城市化的速度都在加速，為什么？因為第一產業的產值太低了，中國有27%，接近30%的勞動力，農村勞動力，只生產7%的GDP，而70%多左右的勞動力生產93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。

　　去年我們中國的服務業已經超過了GDP的50%，換句話說，如果服務業越來越多的時候，一定要靠城市才能解決問題，靠農村是解決不了服務業的問題的，靠農村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？

　　所以城里城外，不管是發達地區和不發達地區，我們都可以看到，未來發展的趨勢，第一產業的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國要想達到基本現代化和現代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。

　　重點城市人口流入加快

　　在城市發展的過程中，重點城市的城市化率，增長速度是非常快的。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非常快的，廈門達到了7.5年均，年均7.5，這不得了。

　　去年發生一個變化，為了吸引優秀人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬人，你給他多少補貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個城市人口變化的規律是不可打破的。

　　如果全球都這樣，中國要想跟上世界的步伐，你還想成為強國，你還要美好生活，不讓農民進城就美好生活了？我看譚總剛才那個標題，叫做追求美好生活，那你得讓農民進城，這不是你沒解決嗎？

　　還要用20年完成70%城鎮化

　　我們的現有城市里頭，現在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮化率計算的話，我們最少得有400多億。大現有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。

　　即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個速度可能就很難達到。

　　我們仇保興原來的住建部副部長在博鰲論壇上曾經說，我們現在的戶均已經達到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現在一年就10億。

　　換句話說，就是房地產長遠的發展你是改變不了的，美國200多年呢，紐約現在房地產市場仍然是大頭。你不是說房地產市場，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國經濟就沒了，這個是無法改變的一種情況。

　　但是仇保興忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個孩子已經單獨住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現嗎？不是，突然發現他們公司十幾個人都是這樣。

　　年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們在座的可能也會遇到這種情況。獨居家庭的速度，我們現在750萬戶，今后估計得有2500戶，這個發展速度可能是非常快的，可能用五六年時間就得這樣。

　　因為雖然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個人可以分三到四套房子。

　　胡扯，因為老人不死。我們的平均年齡估計從60多歲，70多歲，現在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結婚的時候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？

　　所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養老金老不夠用？我們原來計算的時候，是按照你70歲以前就死了計算的，結果人不死了，這個錢不夠花的。這很是個問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個結果呢？

　　原來一套房子能解決問題，現在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。

　　并非每個城市都需要租賃住房

　　我也不知道這些官員怎么想的，所以他們都出了很多政策，房租不炒，集體土地上建租賃應租房，共有產權等等。我個人覺得，這些問題都解決不了當期矛盾。第一個是租賃房，就是集體土地上建租賃房，我可以很自豪的告訴你們，這是我2011年的政協提案，要解決唐家嶺等幾個村，房子要塌了，要著火，怎么解決租賃應租房的問題。

　　國土資源部找我談了很多次，批判了我六年時間，突然有一天我發現變成他的國家政策了。我很頭疼，怎么搞的？我敢把政協的號都告訴你，我告訴你，這是真的，不是編的。

　　但是現在有人認為集體土地上大量供應的租賃應住房能不能破壞市場？我覺得不行。為什么不行？沒有一個地方政府會把管子和路修到他不能賣的土地上去，他如果能拍賣這個土地就拼命的修市政基礎設施，不能賣的地他就不修了。

　　只有什么樣呢？就是順路沾了光的這些集體土地才能建租賃性住房。有多少？沒多少。所以每一個城市里都有極少的集體土地才能建租賃性住房。就是因為我順路，有管子，有煤氣，有燃氣，有供暖什么的東西，你要是離得遠的話，我才不給你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集體土地都能用。這個矛盾要解決好。

　　我們在做租賃性住房，大家都說租賃性住房好，我剛才說了，萬科的租賃性住房有多少人能租得起？不知道。美國，前十大城市，租賃的房子占的比例是非常高的，從人數，從比例數都可以看到。藍色的是占的總的住房比例，就是租賃人口也可以看，都非常高。

　　所以大城市和特大城市，我們覺得要有50%左右的租賃性住房才能滿足需求，因為流動人口和臨時居住的創業人員等等，大概需要這樣。而一般的城市，或者三四線城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就夠了，并不是所有的城市都需要大量的租賃性住房。

　　“租賃住房”必須市場化

　　反過來說，租賃性住房來自于哪？從美國來看，它不是政府掏錢蓋的，不要以為多方建設靠政府出錢蓋能行，解決不了問題。

　　我們再看看香港，香港的租賃性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的這部分也很少，戶主提供的也有2%，單位提供的也占到一定比例。但是這個房源從哪來的呢？房源從私有擁有的房源里來的。

　　也就是說發達國家的資本市場這么好，都是靠私有產權擁有，單位在國外就叫私有，擁有了租賃性住房，中國試圖走到計劃經濟分配那種方式，幾乎是不可能的。租賃性住房，為什么要靠私人？重要政府可以用稅收和住房補貼來解決租賃導向的問題。

　　日本，我們看看，日本的租賃市場巨大，70%來自于私人。不要以為靠國家可以解決問題，解決不了問題，再有錢也解決不了問題，一定要靠私人租賃市場來解決問題。北京，北京大概700多萬套私人的住房，20%用于租賃，大概140萬到150萬套左右。

　　有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七個人。所以我們看到，北京就是打隔斷，N+1，客廳變成住房，一改改兩間，所以它就打隔斷。去年11月份一場大火以后北京開始取隔斷，把所有隔斷都取消了以后，人沒地兒住了，漲房租。

　　所以去年到今年，普遍房租增長了百分之十幾，個別地區房租增長40%，重點地區，比如通州，普遍漲了20%以上，因為政府讓往這邊搬。租賃性住房的價格根本無法解決問題。

　　我們需要多少房子，我們現在的情況來看，北京按道理說應該是40%到50%的房子是用于租賃的，否則外地人口都沒法辦了，各媒體都在北京有一個點兒，要不然最新的新聞拿不到。

　　外國領導來了，你要到現場拍一個照，兩會來了你要拍一個照，你不得在北京派記者？怎么辦？都買房子？兩年就換人了，所以你還是得租。因此干部、高官，比如各個公司的高管們都在北京買房，但是他的低級管理人員待不了那么長時間，一年兩年就完了，所以就得租房子，所以租賃性住房的欲求很大。

　　可是我們總在試圖用官方的辦法解決租賃性住房，我覺得解決不了。這個意見我已經跟國務院提出來了，政策研究室專門跟我討論用什么辦法解決租賃性住房，但是他們好像似乎還沒有入門，問題還很嚴重。

　　共有權房，政府賺雙倍

　　還有人說北京建了共有產權房，共有產權房我覺得更是政府貪財的一個取向，本身那個土地賣3萬塊錢，然后房價賣4萬塊錢，然后他占50%的股權，這個房價就變成了8萬塊錢。周邊的二手房房價多少？6萬。你要賣給業主，說4萬塊錢賣給你一套房子，你是不是覺得很高興？比坊間的6萬二手房便宜多了。

　　可是你別忘了，政府還拿了50%，政府這50%出錢了嗎？沒出錢，他得了雙份的地價，3萬的低價變成了6萬，還得了一套房子。所以共有產權房從目前看高于當地二手房房價的項目已經很多個了，我只能說，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有產權房的時候，政府就從房價里拿走了90%或者更多。

　　我不覺得它是一個好政策。說我4萬塊錢拿到一套房子已經很不錯了，反正我能住，先解決眼前問題吧。對，可能解決眼前的問題了，但是從法理上和稅收理論上來說，這是一個不合理的。所以我也覺得，它并不能解決市場的問題。

　　房地產稅，路還很遠

　　還有一個關心的問題，就是房產稅。今年我們兩會期間有一個財政部的副部長回答了記者的提問，記者說我們能不能像國外的私有土地那樣收取房產稅，這個副部長告訴他，中國從來沒有收過這樣的房產稅。我覺得這個副部長是不太懂，沒看過中國的稅法，他不知道1951年的時候，1949年的時候我們是房產稅是房產稅，地稅是地稅，1951年的時候把房產稅和地產稅合并了，叫做房地產稅，那個時候土地和國際一樣是私有產權的。

　　如果我們的財政部長在回答人民代表提問的時候都不知道自己國家發生的歷史，我想他一定是搞錯了，這個副部長，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了？因為公私合營以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產稅沒人收了，沒法收了，收誰的？收不了了，所以他就取消了。

　　取消以后變成了什么？就變成了工商稅，變成了城市維護事業稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等。現在我們列出來七八個稅種，都是屬于房產這個范圍之內。

　　因為凡是收了房產稅的，都不能收其這類的稅，房產稅你都收了，不就是改善環境嗎？維護城市的，你還能收綠化稅嗎？類似的情況很多。現在的情況下，2011年的時候樓繼偉當財政部副部長提出建立物業稅的時候，或者是我們房產稅初期的時候就提出，要減去相應的稅費。

　　但是現在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會造反。

　　但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現在的土地財政問題？解決不了。不懂行的人以為，房產稅還能替代土地出讓金、財政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當于永久性的土地費，它是復利計算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。

　　回答記者問的時候，他提出通過房產稅來調緊稅負公平問題，如果要現在收房產稅，稅負是極不公平的。

　　第一，現有的房產稅已經很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。

　　第二，原有房屋的價格構成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢？30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎？你要一并收稅的話，可能就會出現很多麻煩。

　　我們還可以看到有的交了大市政費，基礎設施費，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。

　　這里頭的構成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號文件，朱镕基當時出臺的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統一收稅，人家說了，文件上寫著，我老板得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢？所以統一實行這種房產稅，幾乎是不可能的。

　　有人老問，房產稅出臺，房山稅出臺了，也就是他們吹吹吧。

　　另外一個是取得房屋產權的方式不一樣，有人是花錢取得，有人是分配取得，有人拆遷取得的，有的是經濟適用住房轉換成商品房的，但是他沒交土地房產稅。有的是各種各樣的房子，還有自建房，原來的私有產權房等等一大堆，你怎么把它統一分配呢？

　　我們最低收入者人群里頭，擁有的私有產權，擁有第二套產權房的也有7%。他們的房子大半在老城區，房子很破，但是學區房賣的很貴。你要按他的賣價收他的房產稅的話，老百姓交不起，所以幾乎是不可能的。

　　房地產稅與租售并舉矛盾

　　同時，稅收一定是大大提高了租賃標準，和你這個租售并舉是違背的，這兩個是相悖的。靠稅收去提高租金，老百姓更租不起房子，這是一個很麻煩的事情。我也不認為房產稅能解決房價問題，能解決供應性問題，能解決任何問題。

　　為什么？因為我們歷史的發展階段不一樣。國外為什么行呢？因為他一直是市場經濟，土地私有制，所以不管他取得的房價是多少，他的規矩是一樣的。我們的規則不一樣，因為我們有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基礎設施拆遷階段的，有住房改革階段，有商品化的階段，有非商品化的階段。

　　最初的商品化是劃撥土地而形成的，后來的商品房土地辦理土地出讓制度形成的，然后就變成土地招牌掛制度形成的，所以各種取得方式是完全不同的。

　　你現在要統一市場評估的方式解決，一定會出亂子的，大家就會拿原來的房產證，原來的土地取得條件，或者房屋取得條件跟你打官司，為什么他的和我的是一樣？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以后就變成集市了。所以我估計，要這樣說的話，稅務比現在的軍隊要擴大3倍到4倍才能忙得過來。

　　空置稅可解決租賃住房問題

　　因此在不改變現有雙軌制的一些條件下，我個人覺得用市場化的辦法解決問題是最好的，不是限制個人買房子，而是鼓勵大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。

　　但是我要加你一個空置稅，香港、德國，很多國家都是用這種方法。只要你的房子是為了住的，不是為了炒的，那你就讓里頭有人住，你不要空置半年以上我就要收你的稅。

　　所以他的房子里有人住，有人住你不就達到了房子是用來住的目的了嗎？但是人們為什么要把它用于出租呢？就是因為你減稅，德國就是這樣的，他用減稅的方式控制房價，同時用減稅的方式，用政府補貼讓窮人有房子租。

　　意大利也同樣，你要拿著住房券放的時候，政府給你減免個人所得稅。所以那個住房券租房子的時候，你比市場的房價要低得多，租房價要低得多，可是減免你的個人所得稅，它能交換。所以用市場化的辦法，完全不需要政府大量的蓋房子，可以解決我們租賃市場的問題。

　　很多，比如說美國，美國有一個網站叫空中食宿，它就是專門用于租賃住房的一個軟件。上了這個網以后，你說我今天從北京到杭州開會，我家里的房子就可以用來租，租兩天，我開兩天會，那個房子租兩天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅館費用要高得多，因為所有的條件都很方便。

　　在歐洲這種以家庭方式進行短租，住一天兩天、一個禮拜、兩個禮拜的，這種房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用這種方式成為了現在在美國非常受歡迎的一個網站，但是它也有很多官司，但是它有利的解決了這些問題。

　　比如說舊金山、硅谷，它的租賃住房是不夠的，空中食宿就把原來的整體租賃房，整棟整棟的給你租了，然后變成時租，因為來往的人員太多了。所以中國完全可以擴大租賃市場，用市場化的辦法去解決我們現在存在的一些矛盾。

　　長效機制很難建立

　　倒過來說，如果要用長效機制徹底解決中國的問題，那么就要解決的是土地制度問題，戶籍制度問題。那么矛盾就在于，我們的短期政策不利于長期機制的建立，你沒法解決土地制度問題，也沒法解決戶籍制度問題。

　　他們的矛盾在哪？我們今年出臺了一號文件，農民的土地承包再增加30年，很多人就歡呼，真好，農民又可以多用土地30年了。但是很多農民在發愁，因為你只給我30年，我是不能修長期的基礎設施的，因為我修這些基礎設施，可能要用40年、50年，你只給我30年，我怎么敢修呢？

　　中國嚴格說起來是沒有私有產權制的，因為我們沒有土地的私有化。你們現在都是有錢人，但是你們都叫浮財，你們自己想想，你們能生根落地嗎？過兩年把你的房子收了，都是浮財。

　　只有土地變成私有制的時候，我們才能談得上中國的長期的住房制度和農民與城市人口利益相一致的制度，這樣才能最終解決問題。否則，如果戶籍制度和土地制度問題不從根本上解決，我們很難建立一套長效機制，你仍然是城里人只解決城里的住房，然后農村人進住房的時候，你就左卡右卡，反正不讓他進來，然后他的孩子也不能上學，也不能享受醫療保障等等。

　　我們的十九大提出，要人類命運共同體，中國人首先得形成共同體，如果中國人連共同體都沒有，你怎么能實現世界人的共同體？所以十九大已經提出了很多很多重要的，非常好的報告，但是問題在于哪呢？問題在于，我們的地方政策沒有跟上十九大報告，造成了房地產出現了很多的問題。歷史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時候，大部分都適得其反。

　　“單一政策”往往事與愿違

　　我們可以講兩個笑話，一個是布萊爾當英國首相的時候出臺了一個政策，叫醫生必須在48個小時給預約的病人看病，他們都能電話預約私人醫生。布萊爾出來的這個政策，非常明確的要保護病人。

　　最后的結果是什么樣的你們能想象到嗎？所有的醫生都取消了電話預約。為什么？醫生的良心過不去，因為醫生如果把所有的病人填滿他的就醫時間，臨時出現了撞車、生病的這些病人，生命就會出現危險，不然他就違法了，因為布萊爾出的是法。

　　他到時候說，我要給臨時得病的病人看病的時候，那個約的病人不干了，告你。所以他干脆為了保證臨時可能出現的這些治病需要，我就所有的預約全取消了，我寧愿沒有預約病人。醫生的道德真好，所以他就把布萊爾這個臨時性的單向措施徹底打敗了。

　　第二，去年年底說臺灣的行政院出臺了一項政策，為了保護勞工的利益，勞工的加班費要從一個小時2倍的工資變成一個小時4倍的工資，蔡英文很科學的告訴你，我要保護勞動人民的利益。

　　從此以后，沒有一個人雇原來的員工加班了，所有的工廠主都說我雇臨時工，我不雇這個員工，這個員工來了叫做加班，所以過去我給2倍工資還行，現在你讓我給4倍工資我不用他了，我寧愿到市場上找一個臨時工來給我干一天，干兩天，因為這個臨時工不是按加班算的，因為他就干這兩天。

　　所以單一政策通常在市場當中是悖論，所有的好心都會變成壞事，員工也很苦，也很生氣，你這個政策真爛，原來我還能拿2倍工資，現在我連1倍工資也拿不著了。最后臺灣行政院做了修改，修改法律。

　　所以當一個政府試圖用單一政策，出于好心解決某一單一問題的時候，通常是悖論。我們如果用市場中的方法解決這種房價，你使勁按著，不用市場化的辦法解決問題我覺得是適得其反，也不可能建立長效機制，我就講這么多，謝謝。我再說一遍，你們千萬別給我傳出去，我都被問過了。

　　謝謝大家，我的演講完了，這些僅代表我個人觀點。

責任編輯：徐彩月