（03900.HK）發布公告，建議分拆集團的代建業務——綠城房地產建設管理集團有限公司（簡稱“綠城管理”）并于聯交所主板獨立上市。

??企查查顯示，綠城管理背后由萬宏（香港）有限公司100%持股，這家神秘香港公司成立于2016年4月1日。巧合在于，追溯綠城代建上市的最早傳聞也始于那一年。

??招股書顯示，綠城赴港上市主體為綠城管理控股有限公司，公司董事會將由8名成員組成，其中執行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九，非執行董事3名，分別為董事會主席郭佳峰、張亞東、劉文生。三位獨董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。

??李軍、林三九分別現任綠城管理集團董事、總經理及執行總經理，郭佳峰、張亞東、劉文生3人均為綠城中國執行董事，另外，張亞東還任職綠城中國董事會主席、行政總裁，郭佳峰任職綠城中國執行總裁。

??業內人士分析，綠城管理上市有兩大利好，一方面，提升代建估值，對于輕資產項目，類似物業，港股市場向來給予較高估值；另一方面，原來都是純輸出品牌，管理的代建，以后會有好項目可以做資本代建，這樣可以大幅提升代建業務的利潤水平。

??綠城中國則表示，分拆綠城管理上市，一是綠城管理已增長到足夠獨立上市的規模，并認為綠城管理取得獨立上市地位，在商業上有利且符合股東利益。

??此次分拆完成后，綠城管理將繼續為綠城中國的附屬公司，且公司繼續將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合并入賬。

?代建獨角獸

??綠城管理集團的業務模式，緣起于2008年綠城創始人宋衛平提出的依托“綠城品牌和團隊”實現業務創新的理念。然而，提及“代建”這個詞，也離不開拓荒者——曹舟南，他曾親自起草了第一份合同，并建立以品牌輸出和管理輸出為核心的代建模式。

??2010年，綠城房產建設管理有限公司正式成立，標志著國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司就此誕生。

??2015 年 9 月 23 日，綠城管理集團正式掛牌成立，成為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2016年，綠城中國悉數收購藍城代建業務，對藍城業務的整合也是綠城管理對接資本市場之前要完成的梳理，更是大大加快了綠城代建業務的發展速度。

??近年來，綠城更是確立了“輕重并舉”的發展導向，推進公司發展動能從重資產“單一引擎”向輕資產、重資產“雙引擎”轉變。隨著內部業務整合與房地產利潤之外的新增長需求，綠城代建業務正為集團打開另一扇門。

??2019年9月，綠城管理經歷了領導班子的變動，原董事李岸青、李永前和裘黎明相繼退出，新增董事周連營和郭佳峰。這一輪的人事變動，成為綠城管理上市前傳里的一個插曲。

??2016年－2019年，綠城用了整整3年時間，才完成從1000億到2000億的跨越，其中代建業務占據銷售總額占大片江山，綠城管理的發展速度也已遠遠超出原先的預期。

??2017年，綠城管理的銷售規模達到430億；2018年，綠城代建業務合計管理項目282個，總建面6336萬平方米，年內銷售額552億元，收入13.66億元；2019年，綠城代建項目累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約664億元。

??營收及利潤方面，于2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九個月，綠城管理收入分別為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元。同期，綠城管理的年內/期內持續經營業務所得利潤分別為2.56億元、3.6億元、2.37億元及2.96億元。

??截至2019年9月底，綠城管理于中國25個省、直轄市及自治區的84座城市及于柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為68.5百萬平方米。在代價領域，綠城管理遙遙領先。

解碼綠城模式

??近些年，房企在一、二線拿地越發困難，而代建在無需于招拍掛市場與競爭者短兵相接的情況下就能擴大品牌識別度及規模；因并不需要投入拿地及建設資金，房企也能減少資金投入。

??在盈利模式方面，代建更顯優勢，綠城管理代建業務毛利率可以做到50%，而目前在國內，凈利潤率做到30%的企業并不多。

??招股書顯示，2017年、2018年以及截至2018年及2019年9月30日止九個月，綠城管理毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.07億元及6.79億元，且同期毛利率分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

??雖然，行業內，綠城、濱江、建業等早已打響其代建品牌，但代建行業不是誰都能玩的。綠城管理的代建盈利模式是怎樣的？它又有何優勢？

??據了解，綠城管理致力于為項目擁有人領導物業開發程序，并提供涵蓋整個物業管理生命周期的全方位代建服務，包括商業代建、政府代建及其他服務三大業務分部。

??對于綠城管理在代建領域的核心競爭力，第一，是品牌。在C端市場的品牌溢價是做代建的前提條件；第二，是產品力。綠城在這個行業里頭特別出彩的地方是產品力，綠城產品品質位居中國房地產行業的一線陣營；第三，是團隊。做代建實際上拼的是服務能力、運營能力；第四，對產業鏈上的資源整合能力。做代建需要后臺更強大的產業鏈的資源，施工設計、材料供應商等各種服務的體系分包。

??綠城管理總經理李軍認為，代建市場剛剛起步，現在其實并不存在競爭過度的問題，反而是做代建的企業還很少。此外，代建市場的蛋糕很大，在中國房地產市場占比不到3%，未來容量足夠大。

??目前，中國代建仍缺乏行業規范，導致服務質量差次不齊，綠城管理推出代建4.0體系，為委托方、業主、供應商、員工、投資人打造“共創價值、共享利益”的生態平臺。