近日，隨著丁香湖19號東-1地塊被中鐵以9600元/平方米的樓面價競得，“丁香湖板塊地價暴漲”這九個字瞬間成了影響沈陽樓市最大的關鍵 詞，甚至呈現出一番“風吹大象”之勢。

對此，盡管有業內人士質疑如此急漲“并不正常”，但同樣有不少聲音表示，該地塊為區域價值潛力提升注入了一劑強力催化劑，為區域樓市發展開啟了一扇窗。

房企在沈土儲不足的尷尬現實

6月21日上午，于洪區丁香湖19號東-1號地塊的使用權在沈陽土地交易中心公開拍賣，中糧、金科、保利、旭輝、華潤、美的、中鐵、龍湖、陽光城、金地、萬科等11家房企到場參加競拍。

土拍現場，隨著中鐵率先舉牌打破沉寂，萬科、華潤、美的等多家房企很快便進入“混戰”狀態，搶得火熱、報價兇猛。然而到第25輪左右，現場局面一轉，中鐵、陽光城開始交替出價，打起了持久戰，現場火藥味十足，其他各房企坐觀這兩家“互掐”。最后，經過近49輪競價，面對中鐵的窮追不舍，陽光城退出戰局，中鐵也終于如愿，以總價18.7億斬獲該地塊，樓面地價達9600元/平方米，溢價99.6%。

對此，中鐵相關負責人表示，“看好沈陽市場，會盡快動工。”然而透過土拍，不少業內人士表示，以中鐵為代表的各房企不惜重金搶地，雖然不難看出深耕沈陽的決心很大，但也客觀反映出各房企在沈土儲不足的尷尬現實。

數據顯示，2018年沈陽土地市場已累計公告234萬平方米，累計成交面積達151萬平方米。相比于去年同期36萬平方米公告面積、63.92萬平方米的成交面積，今年以來沈陽政府雖加大了供地步伐，但面對沈陽樓市持續呈現的供不應求態勢，品牌房企仍舊愈發渴望儲備優質土地，不僅在土拍現場表現積極，收并購取地方式亦漸成常態。

“從去年至今，沈陽土地供應量并不夠，但是房企每年都有發展目標和自身拿地需求，這也是土地市場被推熱的主要原因之一。”沈陽某房企負責人表示。

9600元/平的樓面價，只是房價補漲信號？

“中鐵，你是全沈陽開發商的恩人。”

“為什么說是恩人，最近除個別盤外，整體市場萎靡，但今天（6月21日）后，所有案場在形容價格時都會來一句，你看丁香湖那土地都9600啦！不說這話就不是好銷售！”

這是FM92.1《一明說房》欄目主播一明在丁香湖19號東-1號地塊成功入市后，在微博上的發言，寥寥數語，雖略顯玩笑，但卻是市場真實情況的寫照。

據悉，受當天土拍價格影響，丁香湖板塊內部分樓盤對于市場預期均有所變化，并決定暫定銷售，要對產品定價策略進行重新研究和考量。對此，有分析認為“板塊內在售項目將進入補漲期，區域價格或將上升一臺階”。

此言一出，一石激起千層浪，關于丁香湖板塊未來房價漲幅、產品定位、客群變化等方面的思考和評價聲四起。然而，事實當真如此嗎？

一方面，數據顯示，目前丁香湖板塊內在售項目價格在8500-15000/平方米左右，截至5月31日，板塊內成交均價約為8151元/平方米。從漲幅情況來看，2017年前5月，丁香湖板塊成交均價同比漲幅達11%；2018年前5月，丁香湖板塊成交均價同比漲幅達27%。由此可見，相比于全市成交均價同期平均漲幅，丁香湖板塊成交均價可謂“有過之而無不及”，并不需要“補漲”。

另一方面，從區位配套來看，丁香湖19號東-1號地塊周邊集萬科、華潤、美的、保利、中海等品牌開發商，雖然隨著各項目的交房入住，板塊內居住氛圍已初步形成，但板塊內目前商業配套尚未成熟，缺乏大型商業配套，以社區底商為主。交通方便，雖二環快速路已開通、自駕出行便利，但地塊臨近公交線路較少、地鐵尚未開通。產品方面，板塊內早期產品均以剛需為主，雖近兩年稍有剛改產品入市，但整體看來，產品品質與9600元/平方米的樓面價標準仍存較大差距。因此，即便進入“補漲”期，“補漲”的也并非只是房價，區域經濟結構、產業結構、人口吸納力等多方面均應“補漲”。

第三，高價地并非完全等同于高房價，看清開發商的定價套路尤為重要。對于區域內早先拿地的項目及房企，若想跟風提價，“政府限價”無疑將是個繞不開的關卡；對于新入市地塊，高溢價、高樓面價雖能在某種程度上說明該區域具有上漲空間，但何種去化周期與推貨節奏才能完全支撐其整個高價市場，也并非是個易解的課題。

如此市場，購房者該不該“慌”？

事實上，縱觀沈陽樓市，如此躁動，并非首次。

從萬科西華府線上開盤10秒即罄，到中海和平之門棠頌開盤即銷6億；從金地樾檀山首次開盤去化98%，到超千人扎堆華發全運首府搶驗資；從華潤置地長安里開盤現場647組客戶搶350套房源，到丁香湖板塊因地價急漲而引多個項目暫時封盤……

近來沈陽樓市這樣的表現，使得不少人對于“2018年或為沈陽樓市的營銷元年”的預測瞬間認可度大增，而直接承擔購房成本與資格壓力的老百姓更是一片嘩然。

眼下的樓市表現不是突然亢奮，而是承襲了2017年下半年以來整體供不應求的市場局勢。新峰地產大數據信息系統顯示，截至6月17日，沈陽樓市今年累計新增供應面積約為371萬平，同比增加11%，但僅占總銷量的六成左右，批售比雖有提升，但需求壓力已然存在。

實際上，如果我們跳出沈陽樓市數據層面的對比分析，縱觀全國樓市就不難看出，樓市表現活躍的遠不止沈陽。即使是在大多數城市堅持因地制宜、因城施策、分類調控不放松的情況下，成都某盤驚現8萬人搶1000余套房源、深圳某盤500萬認籌、5000萬房款門檻仍引近千人搖號等場面也是極其驚人的。

一方面，有專家發聲稱，造成這些城市居民排隊搶購住房的主要原因是政府出臺限價政策。但事實上，在地方政府的限價敢于下，新房備案價格受到了嚴厲管制，新房實際價格也有被人為壓低的可能，故“限價令”下的新房價格并不能反映市場的真實情況。

另一方面，仔細分析一下購房者心理，“限價令”造成新房價格比周邊二手房價格更低，使得不少購房者抱著“買到即賺到”的心理暗示匆忙入市，如此搶房場景已然讓市民對市場的真實溫度失去了基本判斷，甚至完全忽略了自身真正的置業訴求，這在不明真相的人看來，市場無比火熱，不僅加劇了市場的焦慮，也擾亂了市場的基本秩序和規律。

因此，相較于對沈陽樓市各類數字的慨嘆，客觀探索才是真實而有益的。當前沈陽等部分城市的樓市繁榮雖有人口流入、城市經濟增長、信貸政策寬松等基本面做支撐，但資本市場優質產品短缺的大環境并沒有改變，這就使得房價的增長帶來的投機投資需求仍然旺盛，需要加強風險控制。

誠然，這樣的言論雖略有“潑冷水”的意思，但未雨綢繆恐怕也絕非壞事。畢竟，樓市根本矛盾是供給與需求的矛盾，表面越繁榮越需要冷靜思考，若想從根本上解決市場供需矛盾、促進行業的健康發展，還應在加大新房供給、抑制不合理的購房需求、查處新房銷售市場的各類亂象、加快培育住房租賃市場等多方面上做足文章。

而作為購房者，心里應該踏實些。短期來看，未來的市場不可能大起大落，也就意味著該買房就買房，不用過多擔心市場的波動會影響你的出手。不要聽信那些忽悠你一定要買和一定不要買的人，因為房子是否需要、承受力有多大，只有你心里最清楚。畢竟，在新房市場漲勢嚇人的情況下，若真有需求，二手房市場也是個不錯的著眼點。