“剛改族”雙重焦慮：無論房價怎么跌，換房還差100萬 

　　來源：90度地產  李敏

　　北京樓市的黃金時代早已逝去。在政策嚴防死守下，對于“剛改族”來說，換房之難如鯁在喉。

　　特別是，當媒體披露數據稱北京二手房均價十年來首現年度下跌，出現業主降價賣房現象，有換房心思的張云一下子著急了，一方面擔心二手房繼續跌勢、自己的一居室不斷貶值賣不出價錢，另一方面，更擔心由于“認房認貸”造成的首付款缺口太大，雙重焦慮，讓她覺得2019年初的寒意更濃。

換房，還差100萬

　　“大概算了一下，我們要是先換個小點的兩居室，還差一百萬。”2019年元旦后，張云每晚的功課，就是查二手房信息，再用計算器仔細計算手里的那點“籌碼”。

　　張云與丈夫在2015年初于東南四環外購入一套55平米一居室。“在北京六年，本來想買套一居室過渡下，當時還沒有小孩，這個一居室覺得兩個人住足夠了。”張云說。

　　張云夫婦買房時，還是北京房地產市場的冷淡期。“當時去房山、大興也看了不少新房，印象很深刻的是，在房山的一個新房售樓處，空空蕩蕩幾乎沒有人。當時看的一套房，很滿意，88平的兩居室，總價下來不超過150萬。”張云回憶起當時買房的經歷說，但這個樓盤當時沒有通地鐵，盡管小區環境很不錯，但小區外面就是一大片荒地，擔心晚上加班回去會不安全。

　　最終他們選擇了位于東南四環外、接近五環地方的一處二手房。“同樣的總價、盡管比房山的房子破，但畢竟距離7號線近，交通什么的都很方便。當時的考慮是，過渡兩年后，等經濟條件好點了，就可以換個七八十平的兩居室。”

　　2017年初，張云一家添丁變為三口之家，張云母親過來看孩子，一家四口一下子在小房子里兜轉不開。然而，就當張云夫婦打算在房子滿兩年后出售換房時，2017年3月，北京樓市新政再次收緊，“認房又認貸”將張云一家換房的想法打碎。按照新的政策，不光是北京貸款記錄、購房人在京外有房屋商業貸款也將列入記錄，按二套房計算，首付比例為最低六成。

　　“只能從銀行最多貸40%，也就考驗首付能力。”張云掰著手指計算說，目前的房子如果順利賣出去，還了之前房貸后，如果想要負擔一套總價在400萬左右的兩居室，按照二手房評估、40%貸款來算，自己需要準備的首付款以及中介費要超過270萬。

　　“我們這套即便是賣了，再加上手頭的各種存款，也還有一百萬的缺口。”張云發愁說，眼看房子越來越擠，但如果還得四處借一百萬上下的首付款，壓力實在太大。

　　張云說，要是以350萬-400萬為區間，在北京鏈家大概能找到五千余套房源，她說這些房子，幾乎每套她都點開看過，也細細地算過自己家是否有能力負擔。“盡管總有陌生電話打來，詢問是否需要消費類貸款，但這個是政策明令禁止的，怕到時候辦了也沒啥用。”

十年首降背后，僵局已經打破

　　與張云一樣，住著一居室想要改善的家庭不在少數。隨著2018年北京樓市僵持不下，等不了的二手房主開始降價出售。

　　跟張云幾乎同時買房的閨蜜徐亞，在2015年最終選擇了房山燕房線上的一處新小區，當時的單價在一萬七上下，買房后一年時間這個小區的均價就開始飆漲，在2017年燕房線即將開通之前，這個小區的單價甚至飆高超過四萬二大關。

　　徐亞從2018年初就想換個更實用的兩居室，即便是她的房子在2017年高點可以掛出300萬的價格，但近期中介給出的參考價格是最多230萬，也就是說僅僅一年多時間，僅以她的房價測算，就降了23%。

　　這并非個例。僅僅在2018年，根據貝殼研究院的數據，北京全年二手房均價60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年以來首次年度下跌。

　　在張云向中介透露出換房意愿后，就收到了多套五環外性價比較高的房源推薦。“從中介介紹來看，目前二手房成交中，中小戶型更容易成交。當時看中一套掛牌320萬的兩居室，所在小區在2017年3月成交均價還在五萬多，目前的掛牌價還不到四萬，確實讓人心動。”張云說，但就在她盤算著手里還差多少首付、猶豫了幾天后，這套房已經以310萬價格成交。

　　“算下來，這套房的價格，跟2017年3月最高點時同小區出售房源的價格相比降了將近30%。猶豫了幾天就賣出去了。感覺二手房市場僵局已經開始打開，賣房的人都不想繼續耗著了。”張云說。

　　麥田房產監測數據顯示，截至2018年12月30日，2018年全年北京二手住宅網簽量為153407套，同比上升12.7%，單月網簽量將近1.3萬套。

　　當市場松動，一部分剛需以及剛改型需求開始入場。而以張云為代表的“剛改族”，在北京二手房市場并不是一個小群體。貝殼研究院2018年三季度的經紀人調研結果顯示，北京改善型換房成交占比約為61%，首次置業群體占比29%，改善型換房是北京二手房市場的成交主力。

　　當降準緩解流動性壓力釋放樂觀信號，張云最大的希望是北京可以取消認貸，這意味著一旦他們將現有住房賣掉，仍然可以享受首付3.5成的待遇。

北京的房地產市場走向哪

　　張云的期待，源自于近期多地樓市試探松綁政策。

　　先是山東菏澤在全國樓市中首個對“樓市限售”政策進行調整，取消了“所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。被認為是“打響了全國樓市取消限售第一槍”。

　　緊接著，廣州也放松了公寓等產品銷售給個人的限制，幾乎與此同時，珠海宣布降低購房門檻，非珠海市戶籍居民購房條件，從此前的需連續5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。此后，全國多地對于樓市的松綁試探都在悄悄進行。

　　但北京取消認貸，似乎遙遙無期。“連中介都跟我說，幾乎沒有可能。北京現在的二手房市場成交量穩定，價格也在不斷回調，這是這兩年政策嚴控下的成果，一旦認貸這一限制放開，成交量井噴、價格再次回調是必然。”張云感嘆。

　　在政策層多次強調“房住不炒”極力遏制房價上漲的大背景下，北京房價的穩定容不得任何風吹草動。所以，當二手房價格明顯松動，北京房價的下行預期日愈濃烈，2019年的北京樓市走向如何讓人等的有點心急。

　　對于北京新建商品房市場而言，庫存量不斷增加，這個冬天似乎漫長了點。

　　一方面，2019年大量共有產權項目開始呈現供應量上升模式。此前的2018年，北京的共有產權房項目就已經大量入市。據中原地產研究中心統計數據，截至去年12月28日，北京入市的共有產權房多達29個項目，提供房源32446套。

　　另一方面，限房價項目也開始進入供應高潮。有媒體統計稱，如果疊加2018年入市未去化的限房價房源，北京將有7萬套左右的限房價項目房源待售。

　　對于張云來說，既然政策沒有松動可能，最重要的只能是攢錢。“唯一可以安慰自己的是，只要房價穩定，首付的缺口就不會突然變大，努力賺錢總會補上缺口的。雖然說2019年工資可能不會跑太快，但畢竟不再擔心跑不贏房價了。”張云說。

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責任編輯：謝海平