房貸利率變動的可能性與影響。

文：天風宏觀宋雪濤/聯系人孫永樂

當前存量房貸利率如何分布？新舊房貸利率的差值是多少？

當前存量房貸大約有38萬億元。

38萬億存量房貸中的60.8％（23萬億），屬于首套房購房者（且購房時利率高于政策利率下限）和多套房在新標準下被認定為首套房的購房者。

這部分存量房貸在2023年8月央行下調存量首套房貸利率時的平均利率降幅為73BP，調降后的加權平均利率為4.27%。

2024年初又跟隨LPR利率整體下調10BP后[2]，這23萬億存量房貸的平均利率為4.17%。

38萬億存量房貸中的26.5%（10萬億），是在低利率時期（2009年-2010年一季度；2015年四季度到2017年二季度）形成的，當時加權平均利率為4.55%（根據低利率時期發放貸款*發放利率加權）。

這部分房貸利率由于低于2019年末的LPR（當時LPR為4.8%），因此不享受2023年存量房貸利率下調政策優惠，只能跟隨LPR利率整體下調。

2020-2023年期間，LPR累計下調了60BP，這10萬億存量房貸的平均利率為3.95%。

38萬億存量房貸中的12.7%（4.8萬億），屬于不享受政策優惠的多套住房購房者。

2019年以前，去掉低利率時期的加權平均房貸利率為5.67%，由于不享受加點優惠，到2023年末的貸款平均利率還有5.07%。

2024年初，隨著LPR利率下調10BP后，這部分貸款利率降到了平均4.97%，但仍然是房貸利率最高的群體，也是最有提前還貸意愿的群體。

這三類貸款加權下來，當前存量房貸的平均利率大約是4.21%。

這個數字和二季度上市銀行的個人貸款加權平均利率4.4%相差不大，因為住房貸款占個人貸款的57%。

而今年二季度，新發行房貸的平均利率是3.45%，也就是說，新舊房貸的利差有76個BP。

當中有35BP是“臨時利差”，主要原因是目前大多數存量商業性個人住房貸款的重新定價周期為1年。

今年5年期LPR已經累計降息35bp，明年初存量房貸利率會隨著一年一度合同更新而下調。

剩余的41BP是“加點利差”。主要原因是房貸利率換錨后的“加點”保持恒定，不能跟隨新房貸合同的加點水平下調。

這其中，23萬億的存量房貸（23年政策受益者）的加點利差為37BP；10萬億的存量房貸（低利率時期購房者）的加點利差為15BP；4.8萬億的存量房貸（高利率多套房購房者）的加點利差為117BP。

存量房貸利率如何調整？

目前市場關注的下調存量房貸利率，指的就是下調“加點利差”，按照上面的分解，那么最大下調空間為40BP。

40BP的存量房貸利率下調，大約影響銀行資產端收益率下滑6BP（存量房貸占銀行信貸的比重為15%）。

如果繼續將背負高利率的多套房持有者排除在下調存量房貸利率的政策之外，那么提前還貸行為還會進一步增加。

因此再次調降存量房貸利率加點，需要覆蓋大部分存量房貸，而非僅針對首套房，也因為覆蓋面更廣，調降幅度可能相對謹慎。

今年二季度銀行凈息差已經降至1.54%，明年初存量房貸利率調整時，銀行凈息差可能還會面臨一次回落（如23、24年初凈息差快速回落17BP、15BP）。

如果銀行凈息差要維持住1.5%左右，那么存量房貸利率的調降幅度只有25BP。如果單獨降低存款利率，那么存量房貸利率的調降幅度還可以更大。

對居民消費、提前還貸的影響幾何？

按照“38萬億房貸、平均利率4.2%、平均下調20BP”來計算，貸款人每月可以少還63億元。假設“30年期、100萬貸款、等額本息”，貸款人每月可以少還116元。

減少的利息支出就是增加的居民收入。理論上，降低存量房貸利率可以減緩居民提前還貸，并對消費形成一定提振。

但是在缺乏高息資產的情況下，下調存量房貸利率可能并不能阻止居民提前還貸。

比如，2023年8月存量房貸利率下調前，每月房貸提前還款額為4324.5億元。政策出臺后的9-12月，每月房貸提前還款額仍有3870.4億元，僅比之前下降了10.5%。

另外，從當季新增個人住房貸款與房企資金來源中個人按揭貸款的差值來看，降存量房貸利率加點對于遏制提前還貸只在短期內有效（23年末和24年初兩者差值收斂），但隨著利差再度走擴，2024年二季度居民部門重新加速提前還貸。

同樣，在收入預期偏弱的情況下，負債居民的消費意愿低迷也不會因為利息支出下降而得到根本改變。

比如，2023年8月下調存量房貸利率后，9-12月社零復合增速持續回落，消費并未看到反彈的跡象，2023年4季度居民平均消費傾向反彈幅度（4個百分點）也低于歷史平均水平（9-10個百分點），可見居民消費傾向并未因為利息支出下降而明顯回升。

站在房債居民的視角，房價下跌的資產損失已經降低了負債居民的消費意愿，在存量房貸利率依舊顯著高于存款收益的情況下，盡管節約的利息支出帶來了一筆可支配收入，但只要未來收入預期不變，更好的選擇依然是繼續提前償還貸款以緩和負債壓力。

盡管降低存量房貸利率的短期效果可能有限，但不能否認政策的長期作用，因為增加的儲蓄和減少的負債都是居民未來的消費能力提升。對于30年期限的100萬房貸，如果房貸利率下調20BP，總負債規模會下降2.4個百分點。

如果下調存量房貸利率，對資本市場意味著什么？

從維持銀行凈息差的角度，如果央行下調了存量房貸的“加點利差”，那么央行也需要降準或降息來穩住銀行的負債端，降息預期對短久期債券形成直接利好。房貸利率下調也會提升長久期債券對銀行的配置吸引力，所以就短期而言，降存量房貸利率對債市是明確的利好。對股市而言是短期中性，同時也讓中長期的改善時點可能更早到來。

注：?假設2023年存量房貸利率調降未涉及當年LPR利率的調整，2023年LPR利率下調10BP

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