來源： 柒財經

　　若說P2P是“埋雷能手”，近三個月來，長租公寓漸成“后起之秀”。日前，深圳小鷹房屋租賃有限公司（下稱“小鷹找房”）資金鏈斷裂，陸續有租客、業主上門維權。

　　值得一提的是，今年8月底，杭州友客房地產代理有限公司被傳跑路，總部人去樓口。時隔兩日，杭州另一長租公寓杭州適享科技有限公司（下稱“適享科技”）爆雷。

　　隨后，上海嵐越企業管理咨詢有限公司在浦東辦公室同樣被曝人去樓口。9月，深圳警方公告稱，深圳寓意物業有限公司涉嫌合同詐騙一案，已立案。而出現問題的還有上海“寓意”（統稱為“寓意公寓”）。

　　據廣州市房地產租賃協會統計，僅在8月份，全國有15家長租公寓倒閉。一時間，長租公寓“雷聲滾滾”，行業深陷信任危機。

　　業主因收不到房租，會收回住房，甚至會出現強制驅逐租客的情況，雙方矛盾升級。在租客一端，除了失去住處外，繳納的租金（未交付業主的部分）不知所蹤，還有人背負租金貸。

　　追究爆雷事件的根源，實際上因“長收短付”“高進低出”的長租模式存在。另柒財經注意到，先已有監管部門對該模式引發的風險進行提示。

　　01

　　變了味的二房東

　　長租公寓陷入危機，影響最大的就是租客。近日，小鷹找房租客在騰訊看點平臺上表示，平臺爆雷，妻子馬上臨盆，還要面臨房東收房的風險。

　　“（平臺）要求我們租客與房東協商，簽訂解約協議，讓我們搬出去，租金分6期（自12月起，每個月20日退錢）。我接受不了這個方案……”

　　另該租客提到，小鷹找房出高價從房東手中收大量房源，再低價出租給租客（大部分是一次性一年付），與房東商議45天的空置期，并承諾2—5年不漲價，可平臺可對租客漲價。

　　就定位而言，長租公寓本質上就是“二房東”。可照常理，”二房東”從業主處以一定價格收房，再高于這個價格出租給租客，來賺取中間差價，即“低進高出”。

　　不過，從前述租客表述及柒財經獲知信息來看，小鷹找房走的是“高進低出”風格。高租金，業主樂見其成，另一頭的低租金，租客可減少負擔。長此以往，就可以吸引大量用戶。

　　可若單純按賺差價思路來考慮，“高進低出”有悖于盈利這一商業思維。且不光是小鷹找房，柒財經了解到，此前暴雷的其他平臺也是采用這一模式。

　　事出反常必有妖。對此，有觀點認為，長租公寓目標在于獲取現金流。而這需要“長收短付”來配合。即平臺按月付給業主租金，而從租客收取的租金通常是季度付、半年付、年付。

　　具體來說，業主一月一結，租客按押一付三來付房租，每個季度首月，長租公寓平臺至少有3個月現金流。若按年付，合同期首月，平臺最少手握12個月現金流（含押金）。

　　如此一來，短期不需要兌付全部現金，加之租客匯聚成群，在平臺上形成巨大資金盤。若平臺方用這部分資金投資失敗，或經營不慎，就會出現資金鏈斷裂，跑路的風險。

　　更有甚者換了很多“馬甲”。公開資料顯示，適享科技前身是巢客、巢客遇家，并與寓意公寓關系密切。且據一財網報道，巢客”背后的掌舵人操盤人熟諳長租平臺經營之道。

　　且該媒體調查發現，他們甚至可能通過雇傭大批農村年輕人進入公司擔任股東、法人以及高管等，充當“白手套”。

　　02

　　被重推的租金貸

　　柒財經了解到，在摒棄賺差價思路，獲取現金流的同時，長租公寓還采用了另一金融手段，即租金貸。貸款機構一次性將一年房租打給長租公寓，租客則分期支付房租，緩解資金緊張。

　　以自如為例，柒財經在APP上注意到，其分期服務宣稱“0首付（0押金）分期無壓力”“服務費8折優惠能疊加”……如此看來，平臺更希望租客采用這種分期方式。

　　像月租金3000元的新簽用戶，分期的年服務費2880元，與年付服務費持平，比月付少了900元，另首付款為0，而其他付費方式均有首付款。

　　另同樣是3000元月租金，采用分期租客一年下來總共支出41317.78元，而月付租客年付41580元，且月付租金3150元。

　　對比下來，長租公寓的年輕用戶群體更偏于前者。這樣以來，僅一個分期租客，合同首月，平臺賬戶上至少有12個月租金。

　　不過，分期看似方便了租客，可一旦長租公寓暴雷，租客除了處在無房可住的窘境，還要背負貸款。而于金融機構而言，或將面臨高壞賬的風險。

　　此前，晉商消費金融就曾因合作長租公寓陷入危機，而頻頻踩雷。另值得一提的是，租客可能因未按時還貸款，被上征信。

　　03

　　強監管來了

　　事實上，長租公寓的風險，監管已有所提示。今年9月初，住房和城鄉建設部在其官方網站發出《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱“意見稿”），面向社會公開征求意見。

　　其中，意見稿明確，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金（高進低出）、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期（長收短付）等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

　　另在9月11日，成都市發布租賃資金監管新規，要求住房租賃企業開立全市唯一的資金監管賬戶，對于支付租金周期超過3個月的，應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶。

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責任編輯：陳鑫