華夏時(shí)報(bào)記者劉佳 北京報(bào)道

　　因事關(guān)個(gè)人存量房貸利率調(diào)降，一點(diǎn)微妙的信息都能引起風(fēng)吹草動(dòng)。

　　7月21日，有消息稱(chēng)常州市部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率。一時(shí)間常州打響下調(diào)存量房貸利率第一槍的信息迅速在市場(chǎng)上發(fā)酵。

　　隨后，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電常州市部分國(guó)有行、股份制銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行，相關(guān)工作人員均表示目前未收到通知直接調(diào)降存量房貸利率。

　　“暫時(shí)還沒(méi)有接到下調(diào)存量房貸利率的通知。如果降的話，我們是會(huì)按照常州市統(tǒng)一出臺(tái)的文件進(jìn)行。”國(guó)有銀行常州分行某個(gè)貸中心相關(guān)工作人員對(duì)記者表示，“我們也在等政策，沒(méi)有那么快。”

　　也許是迫于壓力，“也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率”一句已被原發(fā)文章修改刪除，但記者在對(duì)常州地區(qū)多家銀行的采訪中得知，部分銀行可以通過(guò)“商業(yè)貸款加公積金貸款”的組合貸款（下稱(chēng)“商轉(zhuǎn)組合貸”）形式來(lái)簽訂新的合同，其中商業(yè)貸款的利率可按照現(xiàn)行的最新利率政策來(lái)執(zhí)行，以期降低月供成本。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此事突然發(fā)酵，恰說(shuō)明貸款人或購(gòu)房者對(duì)于降低存量房貸的期盼，“我們認(rèn)為，鑒于提前還貸數(shù)量較多，所以銀行也會(huì)做出取舍，對(duì)于調(diào)整房貸利率的操作也會(huì)有更新的思路，或者說(shuō)從過(guò)去不可能開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橛袇f(xié)商余地。”

　　部分銀行可做商轉(zhuǎn)組合貸

　　“您是想問(wèn)常州直接下調(diào)存量房貸利率嗎？這個(gè)政策還需要等一段時(shí)間。”記者剛想開(kāi)口問(wèn)是否可以下調(diào)存量房貸利率，江蘇銀行常州地區(qū)的某個(gè)貸經(jīng)理就直接回答到，“不是說(shuō)降就能降，現(xiàn)在唯一便捷調(diào)利率方式的就是商轉(zhuǎn)組合貸，合同全部重新簽，相當(dāng)于重新做一筆貸款。”

　　說(shuō)罷，該經(jīng)理繼續(xù)描述，“目前常州地區(qū)首套房的貸款利率是3.7%。如果商轉(zhuǎn)組合貸，只要條件符合，公積金中心會(huì)以貸沖貸。這和存量房貸利率下調(diào)并不是一個(gè)概念，目前我行暫未收到下調(diào)存量房貸利率的通知。”

　　在對(duì)南京銀行常州地區(qū)某個(gè)貸經(jīng)理采訪中，他對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“現(xiàn)在還是根據(jù)LPR的基準(zhǔn)利率來(lái)給存量客戶調(diào)降，沒(méi)有接到通知說(shuō)可以直接降低加點(diǎn)利率，如果有我們肯定會(huì)通知到客戶的。”

　　在被問(wèn)及是否有其他方式可以降低房貸利率時(shí)，該個(gè)貸經(jīng)理表示：“如果公積金之前沒(méi)有用過(guò)且能全部覆蓋商貸的情況下，可以直接商轉(zhuǎn)公。如果公積金覆蓋不了，常州的四大行都可以做商轉(zhuǎn)組合貸，即一部分辦理商貸，剩下部分做公積金貸款。我們行目前只有商貸，別的銀行可以有組合貸的。”

　　與此同時(shí)，華夏銀行常州地區(qū)某個(gè)貸經(jīng)理也對(duì)記者表示，暫時(shí)沒(méi)有接到直接降存量房貸利率的通知，但是商轉(zhuǎn)組合貸可以做，是按照最新的商業(yè)貸款利率執(zhí)行。

　　江南農(nóng)村商業(yè)銀行某位工作人員也對(duì)記者透露，直接下調(diào)存量房貸利率的具體政策還沒(méi)有落地，如果降利率，官網(wǎng)會(huì)有通告。

　　“現(xiàn)在是符合條件的可以做商轉(zhuǎn)組合貸。”該工作人員如是說(shuō)，“有最新優(yōu)惠政策，個(gè)貸經(jīng)理也會(huì)跟您聯(lián)系的。”

　　此外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還電話咨詢(xún)了常州市工、農(nóng)、中、建四大行部分支行的個(gè)貸中心，從回復(fù)口徑來(lái)看，基本都是暫未收到調(diào)整存量房貸利率的正式通知。

　　多地推行商轉(zhuǎn)公模式

　　“商貸轉(zhuǎn)組合貸是年初就有的政策。” 常州市住房公積金管理中心相關(guān)工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“具體辦理需要您和還款行約定還款時(shí)間，在還貸到期的一個(gè)月內(nèi)再到公積金柜面上申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公的組合貸款方式。對(duì)于組合貸方面，銀行也會(huì)有比例要求，只要符合條件就行。具體公積金貸款額度，還要根據(jù)銀行測(cè)算來(lái)定。”

　　記者在查閱常州市住房公積金管理中心發(fā)現(xiàn)，早在今年1月，該市就曾發(fā)布《常州市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理辦法（試行）》（下稱(chēng)《辦法》）。

　　根據(jù)該《辦法》，商轉(zhuǎn)公貸款包括兩種辦理方式：一是“以貸還貸”方式。已辦理商貸的借款人向中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，借款人辦理中心認(rèn)可的擔(dān)保手續(xù)，在商轉(zhuǎn)公貸款抵押手續(xù)辦妥后中心發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款至相應(yīng)的還款賬戶償還商貸。二是“先還后貸”方式。已辦理商貸的借款人向中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意并辦理中心認(rèn)可的擔(dān)保手續(xù)后，還清商貸，在商轉(zhuǎn)公貸款抵押手續(xù)辦妥后中心再發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款至借款人賬戶。

　　根據(jù)上述規(guī)定，申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款除應(yīng)符合公積金貸款有關(guān)規(guī)定外，還需同時(shí)滿足以下條件：在商貸未還清情況下，且近兩年無(wú)連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期還貸記錄；另外商轉(zhuǎn)公貸款的借款人應(yīng)為商貸的借款人或借款人配偶或產(chǎn)權(quán)共有人；最后商貸應(yīng)已辦妥抵押手續(xù)，且僅存在該商貸設(shè)定的抵押權(quán)，無(wú)其他抵押、查封、居住權(quán)設(shè)定等權(quán)利限制情形。

　　而“商轉(zhuǎn)公”的做法并非常州才有，近兩年陜西、江蘇、云南、廣西、河南、安徽、湖南等多省的三四線城市密集發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”新政，符合條件的購(gòu)房者可將較高的商貸利率轉(zhuǎn)化為更低的公積金利率，降低月供成本。

　　對(duì)于北京地區(qū)的情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者從住房公積金管理中心網(wǎng)站回復(fù)中獲悉，目前北京不能辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

　　“目前銀行在制定此類(lèi)政策方面還沒(méi)有非常統(tǒng)一的思路。這個(gè)工作建議各地要加強(qiáng)深入分析，同時(shí)把各類(lèi)能夠降低房貸成本的方法都搬出來(lái)，如此前的‘商轉(zhuǎn)公’的政策等，或者制定階段性的暫緩本金繳付的方式，以階段性地降低房貸成本。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　對(duì)銀行息差影響有限

　　年初至今，大批存量房貸客戶在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上呼吁下調(diào)存量房貸的加點(diǎn)數(shù)，同時(shí)還有不少專(zhuān)業(yè)人士支持引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率。

　　7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾直言，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

　　鄒瀾介紹，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷(xiāo)售支持力度明顯加大。盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

　　在光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華看來(lái)，對(duì)于房貸利率高、還貸期限長(zhǎng)、短期擁有大筆“閑置”資金的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)提前還貸相對(duì)適合一些。

　　“從趨勢(shì)上看，隨著經(jīng)濟(jì)和金融恢復(fù)常態(tài)，居民資產(chǎn)配置也將逐步向常態(tài)回歸，提前還貸預(yù)計(jì)有所減少。”周茂華表示，“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式自主協(xié)商存量房貸利率及房貸置換等，有助于維護(hù)市場(chǎng)契約精神，有效降低部分購(gòu)房者的按揭月供，同時(shí)也有助于緩解少數(shù)購(gòu)房者提前還貸的影響。”

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也持有同樣的觀點(diǎn)。他對(duì)記者表示，存量房貸利率下調(diào)，將減輕購(gòu)房者按揭負(fù)擔(dān)，有利于促消費(fèi)擴(kuò)投資。更為重要的是，這樣可以收窄新、老房貸利差，緩解提前還貸潮，為新發(fā)放房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)拓展空間。

　　“存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度。” 王青預(yù)計(jì)，若存量房貸利率較大幅度下調(diào)，將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向以來(lái)推出的最強(qiáng)有力的措施，將釋放堅(jiān)定的穩(wěn)樓市信號(hào)。這在很大程度上改善樓市預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，進(jìn)而提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)能，有效控制重大經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)測(cè)算，本次存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行息差及收入影響相對(duì)較小。若假設(shè)2022年末各家銀行存量房貸中執(zhí)行利率在LPR之上的占比在50%，這部分貸款利率調(diào)降60bps，對(duì)上市銀行息差影響在-4.6bps左右，對(duì)營(yíng)業(yè)收入影響約-1.8%。

　　“存量房貸利率調(diào)降，有望降低提前還款的比例，對(duì)銀行息差和營(yíng)收的拖累較為有限。”開(kāi)源證券也在研報(bào)中指出，在對(duì)存量房貸加點(diǎn)部分下降影響的測(cè)算下，若提前還款部分平均利率為5%，提前還款后銀行用于金融投資的平均收益率為3%，利差損失為2%；若銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約，或用新發(fā)放貸款置換存量貸款，加點(diǎn)部分平均可下調(diào)89BP。

　　因此，在存量房貸加點(diǎn)部分下降與提前還款的對(duì)比中，開(kāi)源證券中肯的表示，兩者對(duì)銀行收益的影響基本接近。

　　“利率調(diào)降對(duì)銀行的具體影響，與利率降低幅度、提前還貸等情況有關(guān)。”周茂華認(rèn)為，一方面，利率調(diào)降與之前比較，銀行利息收益有所下降，但如果利率調(diào)降導(dǎo)致提前還貸降低、刺激房地產(chǎn)需求加快回暖，反而有可能增加銀行未來(lái)的收益。

　　最新公布的70城數(shù)據(jù)顯示，更多城市的地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有所承壓，政策進(jìn)一步調(diào)整的窗口期臨近。

　　“如果隨著目前通脹走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期的變化、適當(dāng)調(diào)整存量房貸利率，將有助于邊際提振購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力。同時(shí)，雖然不是決定性因素，但也將對(duì)目前的信貸周期起到一定程度上的支撐作用。”華泰證券在研報(bào)中表示，“誠(chéng)然，若LPR能進(jìn)一步下調(diào)，會(huì)進(jìn)一步小幅降低居民的房貸還款壓力，并邊際縮減房貸成本和其他投資預(yù)期收益率之間的差距。但我們認(rèn)為只有用一攬子政策、從多個(gè)維度提振居民房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期、并激發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)活力，才能更為持續(xù)、有效提振居民購(gòu)房需求。”

　　“降低房貸利率可以直接減少每個(gè)月的月供，自然也是我們購(gòu)房者比較關(guān)心的內(nèi)容。尤其是在收入有壓力的情況下。”接受記者采訪的陳女士如是說(shuō)，“現(xiàn)在就盼望著政策早日落地。”

　　責(zé)任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

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責(zé)任編輯：李琳琳