來源：國際金融報
消費貸、經營貸違規流入房地產的現象屢禁不止。7月以來，多家銀行因貸款違規流入房地產而受到處罰。從罰款力度和內容來看，監管機構對于信貸資金流向的監管力度加強。
值得注意的是，信貸資金違規進入房地產的背后原因已從“購房待漲”轉變為“轉貸降息”。隨著房地產行業下行周期的開啟，疊加近期存量房貸利率有望下調的可能性，未來這種現象出現的概率將大大降低。
資金流向嚴監管
據記者不完全統計，7月以來，至少有10家銀行因貸款違規流入房地產市場而被罰款，其中包括工商銀行青島支行、農業銀行長春分行、貴陽銀行、桐廬恒豐村鎮銀行等。
從罰單內容來看，違規事項包括小微企業貸款被挪用流入房地產開發企業、貸后管理不到位導致信貸資金流入樓市、貸款“三查”（貸前調查、貸時審查和貸后檢查）不盡職、個人消費貸款及生產經營貸款違規流入房地產企業、向不符合貸款條件的企業發放續貸及借新還舊貸款等。
從處罰力度來看，違規事項相關責任人均收到警告處罰。比如，因貸款違規流入房地產領域等違規行為，農業銀行長春分行收到320萬元罰款，6名相關責任人被予以警告處分。青海共和農村商業銀行因個人消費貸款及生產經營貸款違規流入房地產企業等違規行為，被責令改正，罰款75.2萬元。
近期監管對于貸款流向的監控力度有增無減，6月便開出二十多張罰單嚴查資金流向，7月信貸資金違規情形仍然突出，仍需保持嚴監管狀態。
經濟恢復需要提振消費，近年來消費貸款和經營貸款同比多增，因此更需嚴查資金流向。今年4月，原中國銀保監會辦公廳發布《關于2023年加力提升小微企業金融服務質量的通知》提出，銀行業金融機構要加強貸款“三查”，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款，強化對成立時間或受讓企業股權時間較短的借款主體資質審核，防止借款人利用小微企業（主）和個體工商戶身份套取經營性貸款資金，加強貸后資金流向監測和用途真實性管理。
違規進入樓市
自2020年以來，監管機構多次嚴查打擊違規資金流入房地產市場的現象，但屢禁不止、死灰復燃。除了貸款者僥幸的套利動機，金融機構層面的職責缺失也值得關注。
“像一些消費貸、經營貸資金的貸后管理難度大、成本高等問題，也一定程度反映少數金融機構業務員依法合規開展業務意識不夠，內部風險管理存在一些不足。”周茂華對記者表示。
在金融機構層面，面對激烈的攬貸競爭和壓力，在貸款管控上往往百密一疏。技術上而言，追蹤貸款流向也有一定難度，比如跨行之間的信息差，一旦跨行無法追蹤資金流向；同時借款人也會尋找中間機構，偽造經營證據。
甚至有的金融機構在面對競爭壓力時，還會“睜一只眼閉一只眼”，“銀行系統對于此類資金的管理是缺位的，尤其是一些中介機構肆意推銷此類業務，導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域。”易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示。
“對銀行金融機構而言，也面臨一些難點，客戶賬戶信息較為復雜，業務數量大、客戶資金等交易復雜，資金流向管理難度大。同時，也存在少數機構貸后管理工作不到位等情況。”周茂華表示，后續需要加強客戶信息管理投入，不斷完善內部業務流程；壓實業務主體責任，加強相關業務培訓，提升業務依法合規開展意識；強化市場監管，提高違規成本等。
消費貸、經營貸為何禁止流入房地產領域？從消費者的角度而言，這些信貸資金違規流入樓市，可能導致消費者杠桿過快上升，反而抑制消費潛力釋放，消費者資產負債由于期限錯配，面臨潛在流動性風險，資金違規流入樓市助長投機炒作，導致樓市價格非理性上漲，對其他經濟部門資源構成擠占，并可能導致局部樓市泡沫化風險等。
這種現象屢禁不止背后是消費貸利率與房地產融資利率之間存在一定套利空間，但消費貸、經營貸等小額信貸初衷是解決消費者和企業臨時小額資金需求，以平滑消費者消費和企業日常經營支出。
周茂華表示，正確使用消費貸有助于釋放國內消費和投資潛力，提升消費者福利，經營貸助力中小企業發展，助力國內經濟轉型，并拓展金融機構業務發展空間。
未來有望緩解
自房地產上行周期開始，消費貸、經營貸違規流入房地產市場的現象就屢禁不止，監管部門多次嚴查卻還是爆出“深房理”讓其會員借經營貸或消費貸來炒房等事件，但這些亂象有望在未來得到徹底緩解。
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發布會上表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
央行表態引發市場高度關注，存量房貸利率下調預期加強。
星圖金融研究院副院長薛洪言對記者表示：“在房價上行周期里，消費貸、經營貸違規流入房地產，主要是購房待漲，在房價上漲預期的加持下，大家對房貸利率不太敏感；當前房價進入下行周期，基于購房需求導致的貸款資金違規入市的現象大幅下降，相反，存量房貸利率明顯高于新發放的消費貸和經營貸利率，產生了大量基于利率套利的貸款置換需求，正成為消費貸和經營貸違規流入樓市的主要原因。”
也就是說，消費貸和經營貸違規流入房地產的背后原因有了改變，從此前的借錢買房變成借錢利率套利置換。隨著房地產行業下行周期的開啟，疊加近期存量房貸利率有望下調的可能性，未來這種現象出現的概率將大大降低。
“在這個意義上，如果存量房貸利率有明顯的下調，房貸利率與消費貸、經營貸的利差將明顯縮小，進行貸款置換的必要性也就不存在了。”薛洪言表示。
責任編輯：張文
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