意見(jiàn)領(lǐng)袖 | 姜兆華

　　近期，關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的討論備受關(guān)注。7月15日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾做出積極回應(yīng)：按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。央行的積極發(fā)聲，贏得輿論一片叫好。

　　有媒體致電多家銀行，詢(xún)問(wèn)如何辦理存量房貸利率調(diào)整事宜，得到一致答復(fù)：目前尚未接到上級(jí)通知，還不能辦理自主協(xié)商下調(diào)存量房貸利率。據(jù)了解，目前沒(méi)有一家銀行通過(guò)與借款人自主協(xié)商，變更合同約定或新發(fā)放貸款置換原存量貸款調(diào)低房貸利率。這一結(jié)果，似乎令人頗感意外。

　　從央行發(fā)言人的表述，不難看出其中兩層含意：一是自主協(xié)商的前提為市場(chǎng)化、法治化；二是自主協(xié)商的解決方案是變更合同約定利率，或新發(fā)放貸款置換原存量貸款。自主協(xié)商調(diào)低存量房貸利率方案似乎可行，但具體落地實(shí)施還存在不少難點(diǎn)。

　　首先，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化原則，界定了銀行與借款人自主協(xié)商的前提條件，即降低存量房貸利率既要遵循市場(chǎng)規(guī)則，又要符合相關(guān)法律法規(guī)要求。從情理上講，存量房貸利率下調(diào)可依據(jù)市場(chǎng)行情，隨行就市；從法理上看，“變更合同約定，或者新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”的行為必須有法可依，有章可循。我國(guó)《民法典》對(duì)“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”做出規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。也就是說(shuō)，平等自愿、協(xié)商一致是變更合同約定的充分必要條件。實(shí)際上，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)利率，調(diào)低存量房貸利率，對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)效益影響很大。因此，銀行自主協(xié)商調(diào)低房貸利率的內(nèi)生動(dòng)力明顯不足；調(diào)與不調(diào)、調(diào)多調(diào)少，主動(dòng)權(quán)在銀行，借款人很難通過(guò)自主協(xié)商與銀行達(dá)成一致。

　　其次，“新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量貸款”缺少實(shí)施細(xì)則，是通過(guò)新發(fā)放低利率房貸置換原來(lái)高利率房貸，還是向借款人發(fā)放無(wú)抵押信用貸款“過(guò)橋”償還舊房貸，目前還不得而知。如果向存量房貸個(gè)人發(fā)放無(wú)抵押信用貸款，其法律依據(jù)又是什么呢？這一操作的最大難點(diǎn)在于貸款用途的合規(guī)性。目前，信用貸款禁止流向房地產(chǎn)的監(jiān)管規(guī)定尚未廢除，發(fā)放信用貸款置換舊房貸，制度層面很難突破。

　　從當(dāng)前的形勢(shì)看，沒(méi)有配套政策指引，沒(méi)有產(chǎn)品實(shí)施細(xì)則，僅憑銀行與借款人自主協(xié)商，調(diào)低存量房貸利率，短期內(nèi)銀行還很難破局。央行自主協(xié)商調(diào)低存量房貸利率的“繡球”已經(jīng)拋了出來(lái)，商業(yè)銀行能否接得住，還需拭目以待。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師，資深金融從業(yè)者)