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　　◎記者張瓊斯

　　來自政策層的最新表態，引發了市場對降低存量房貸利率的預期。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾7月14日表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　分析人士推測，遵循市場化、法治化原則，商業銀行降低存量房貸利率可能存在兩種路徑：一是通過變更合同條款直接降，二是通過貸款“以新換舊”間接降。但具體方案仍存不確定性，有待進一步明確和落地。而降低存量房貸利率，對購房者而言，有望降低其利息負擔、增加消費意愿；對于商業銀行而言，盡管存量房貸利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還款減少有利于降低銀行流動性風險、穩定銀行資產負債表。

　　提前還款與存量房貸利率較高有較大關系

　　存量房貸利率降還是不降？來自正反兩方的聲音似乎都有理由。

　　中信證券首席經濟學家明明表示，提前還款潮是存量房貸利率調降話題的導火索，其背后反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。下調存量房貸利率，有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸等問題，但給銀行帶來的經營壓力難以忽視，政策設計落地也存在一定挑戰。

　　當前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制。一種是固定利率機制，另一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機制，也就是以LPR為定價基準，由借貸雙方在簽訂合同時協商確定一個加點數值，利率會在合同約定的“重定價日”發生調整，調整內容僅為LPR，加點則保持不變。

　　“99%的房貸選擇了浮動利率機制?！编u瀾表示，盡管去年以來5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下行了45個基點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內固定不變，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還款大幅增加有較大關系。

　　招聯首席研究員董希淼表示，提前還款潮發生的原因之一是部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。

　　6月以來，居民提前還貸意愿依然偏強。“盡管6月下旬RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數有所降溫，但仍處于0.17點的相對高位?！?span id=stock_sh601059>信達證券首席宏觀分析師解運亮表示。

　　一段時期以來，新增房貸利率的下行速度，快于存量房貸利率的下行速度。根據中國人民銀行披露的信息，上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。其中，6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降51個基點。

　　下調存量房貸利率的兩種可能路徑

　　針對相對較高的存量房貸利率，鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　上述表態，使得市場對于降低存量房貸利率充滿遐想。中金公司判斷，“自主協商變更合同約定”意味著，允許存量利率的“加點”，通過銀行與借款人的協商進行調整；“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味著，允許按照較低的新發放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款。

　　“以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調，但具體方案仍有不確定性，包括自主協商的時間、存量按揭調整幅度、是否允許跨行‘轉按揭’等?！敝薪鸸痉Q。

　　董希淼認為，存量房貸利率調整可能有兩種做法，一是通過變更合同條款直接降，二是通過貸款“以新換舊”間接降。他建議，各家銀行總行要出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程；可以在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。

　　上海交通大學中國金融研究院副院長劉曉春此前表示，面對大量提前還款情況，各家、各地商業銀行可以依據所在區域房地產市場和商業銀行間競爭態勢，確定自身策略。全國各地房地產市場情況不同，脫離借貸雙方原有合同，由國家相關部門搞全國統一的存量房貸利率打折標準沒有必要，也不符合市場原則和法治原則。

　　有望降低購房者利息負擔、增加消費意愿

　　降低存量房貸利率的措施一旦正式落地，對于借款人、消費、商業銀行等都將產生一定影響。

　　對于購房者，據中金公司分析，存量房貸利率下調，有望降低購房者利息負擔、增加消費意愿。假設存量按揭利率下調70個基點，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元，節約月供和總還款額約7%；全行業每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費相當于2022年社會消費品零售額的0.7%。

　　降低存量房貸利率也有望給消費帶來一定利好。招商證券首席宏觀分析師張靜靜稱，在此過程中，居民現金流量表將得到改善，節省的房貸利息支出有助于增強消費。

　　對于商業銀行而言，分析人士總體認為，負面影響相對有限。馬婷婷表示，經測算，預計降低存量房貸利率，對銀行息差及收入影響相對較小。中金公司判斷，調整存量房貸利率對銀行負面影響有限。盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還款減少有利于降低銀行流動性風險、穩定銀行資產負債表；存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，對宏觀經濟和消費有刺激作用。