LPR降息如期而至。

　　6月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.55%，較前值下降10個基點；5年期以上LPR為4.2%，較前值下降10個基點。

　　降息首日，各個城市跟進情況如何？第一財經記者采訪多地銀行和房地產中介了解到，北上廣深等一線城市當日普遍下調房貸利率；天津地區首套房貸利率已降至3.8%。

　　北上廣深集中跟進

　　北京某國有大行信貸部工作人員告訴記者，應最新的LPR利率下調政策，北京首套房貸利率在6月20日之前為4.85%（LPR加點55個基點），6月20日之后為4.75%，二套房利率從5.35%（LPR加點105個基點）降至5.25%；若在20日當日簽約，則按照新的貸款利率來執行。以貸款100萬元、期限25年、等額本息還款來計算，首套房月供大約可以省下58元，二套房大約能省下59元。

　　記者從上海某股份制銀行個人貸款業務部客戶經理處了解到，接最新LPR利率調降的通知，當前上海地區首套房利率為4.55%（LPR加點35個基點），二套房為5.25%（LPR加點105個基點）；調整之前分別是4.65%和5.35%。以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款來計算，首套房每個月還款額度大約可以省下60元。

　　此前首套房貸利率已進入“3時代”的天津也跟進下調。天津地區某房產中介經紀商告訴記者，根據最新的利率政策，天津首套房貸款利率為3.8%，再創歷史新低。

　　在人民銀行、銀保監會發布通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，自今年1月起天津首套住房商業性個人住房貸款利率下限執行“不低于相應期限LPR-40個基點”，按照當時五年期LPR計算，即為3.9%。

　　深圳、廣州、杭州等多地也跟進調整房貸利率政策。記者從多家銀行和房產中介了解到，根據最新的浮動利率標準，深圳、廣州、杭州的首套房貸利率最低分別為4.55%、4.2%、4%。

　　也有城市暫未調整。某國有大行溫州分行的信貸業務部經理對記者表示：“還沒有接到通知，但估計也快了，會統一跟進。”

　　在此次LPR利率調降之前，從央行、銀保監會到各地已陸續出臺多項政策，推動房貸利率走低。今年年初，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

　　與此同時，今年以來，超30城發布樓市新政，但大多集中在二三四線城市，措施主要是實施調高公積金貸款額度、降低首付比例、延長貸款人年齡期限等。比如近日，天津市發布通告擬將首套房貸款額度提高至100萬元。

　　百萬按揭利息又少了2萬元

　　LPR的下降給新申請房貸的增量客戶帶來立竿見影的利好。

　　根據上海易居房地產研究院的數據：全國15個代表性城市6月份首套房貸利率均值為4.03%。其中，北上深廣四個一線城市房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。

　　“考慮到目前很多城市首套房貸利率均突破了4%，可以認為，全國首套房貸利率總體處于4%的水平。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。

　　另外，上述15個城市二套房貸利率均值為4.96%，嚴躍進預計，全國二套房貸利率總體上為4.9%的水平。除了北京和上海利率明顯偏高外，其他城市之間無明顯差異，顯示各地房貸利率寬松的重心在于首套房，即給予了相對寬松和自由的定價權限。

　　此次5年期及以上LPR下調10個基點，預計后續各地銀行房貸利率也會跟著下調10個基點。“這意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟。”嚴躍進說。

　　按照“100萬貸款本金、30年期、等額本息”的還款方式計算，在首套房方面，目前全國房貸利率約為4%，月供額為4774元。若下調10個基點，則房貸利率為3.9%，月供額為4717元。據此計算，月供額將減少57元，30年累計減少2萬余元。

　　二套房方面，目前全國房貸利率約為4.9%，月供額為5307元。若下調10個基點，則房貸利率為4.8%，月供額為5247元。據此計算，月供額將減少60元，30年累計減少2.2萬元左右。

　　“房貸利率政策是最近4年房地產領域較為活躍的政策，尤其體現為利率下調的操作。6月下旬，我國開啟了新一輪經濟提振計劃，房貸利率下調政策也將成為一項重要的工具。”嚴躍進說。

　　作用有多大尚待觀察

　　嚴躍進認為，若把過去3年LPR降息以及房貸利率下限下調等考慮進來，實際上最近幾年房貸月供每個月差不多可以少還10%。降息后首套房貸進一步下調，對于首套房的認購有積極作用。預計后續各地認定首套房的標準會進一步調整，這對于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。

　　中信證券宏觀經濟首席分析師程強指出，5年期LPR降幅增加有利于活躍地產銷售，促進房地產市場平穩發展。某地產公司宏觀研究員則對記者表示，房貸利率下調作用有多大不好說，大家主要擔心房價還會繼續走低。近期可能會有刺激地產的政策出臺，比如放松一線城市限購，但作用如何還有待觀察。

　　記者梳理政策發現，目前，一線城市的房貸政策仍“按兵不動”。以上海為例，首套房的首付比例仍在35%，二套房的首付比例為70%；深圳的首套房首付比例為30%，有貸款記錄的為50%，二套房子首付比例為70%；北京的首套房、二套房首付比例分別為35%、70%。

　　有房地產中介機構經理告訴記者，目前LPR調降，購房客戶的具體貸款利率也要根據房子的房齡、價格、位置等多重條件來評估。

　　全國房市今年以來表現低迷。以上海為例，二手房市場年初以來交易冷淡，5月，上海二手房單月成交量回落至1.53萬套。部分溢價較多的學區房板塊成交價格回到了2019年。

　　記者走訪了多家上海房產中介機構，一名經紀商告訴記者，他所主營的板塊小區二手房價較年初最多下降20%，年初單價10萬元的房子幾個月前降價至9萬元，近期成交的價格低至8萬元。他也告訴記者，某小區本月在最低價已成交3套，是今年以來不錯的表現。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。

　　“但是，由于居民對收入和就業的預期偏謹慎，預防性儲蓄需求增加，而以新市民為主體的剛需、新中產為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩的彈性下降，每月月供節約幾十元、上百元依舊解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。”他說。

　　對此，李宇嘉建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業貸款轉公積金貸款，提高“組合貸”審批效率等。

　　“這些降成本措施疊加一起，可以全面降低交易成本，疏通交易堵塞。”他說。

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責任編輯：張文