原標題：道觀察|先穩租金，再查經營貸，廈門租售同漲源自老破小拆遷？

　　來源：道亦有道人物志

　　導語

　　幾天之內，廈門接連祭出重拳，以前所未有的力度，嚴厲打擊炒房行為，并直指“學區房”。在北京、深圳相繼把“炒房”行為上升到可能觸犯刑法的高度后，導致廈門租售同漲的原因到底有何不同？

　　01

　　六天接連祭出查處行動

　　在北京“南城房姐”被判刑，深圳“深房理”被查處之后，廈門也連出重手，以前所未有的力度，嚴厲打擊炒房行為，“學區房”更是成為打擊的靶心。

　　先是4月15日，廈門市住房保障與房屋管理局會同廈門市市場監督管理局，約談廈門住房租賃企業，并與17家住房租賃企業簽訂了“穩租期、穩租金”承諾書，明確對惡意漲租、囤積房源等違法違規行為的，露頭一起，打擊一起。

　　4月17日，廈門十部門聯合出擊，重拳整治二手房市場。此次行動明確了被重點整治的10種具體行為，時間跨度長達9個月，

　　4月21日，廈門銀保監局公布經營貸等信貸資金違規流入房地產市場的排查情況，查實違規貸款697筆，涉及金額5.84億元。目前，銀保監局已責令銀行提前收回違規貸款，并列入拒絕往來名單。

　　廈門連續祭出三記重拳，每記重拳的力度都前所未有，把租賃和買賣市場合在一起查，更是空前，在這波嚴打炒房潮中顯得尤其標新立異。廈門此舉，既體現了嚴查炒房的態度，也折射出廈門與其它城市在遏制炒房理由上的微妙不同。

　　假如在一座城市連租金都支付不起，這樣的城市還有什么吸引力可以留下任何人？這或許就是廈門此次先穩租金，再排查經營貸的理由。

　　02

　　拆遷改造導致房源變少

　　同樣是房地產市場，今年春節過后的廈門確實與其它城市有些不同。

　　2021年以來，住建部先后上門督導了上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安、南昌7個城市，并把東莞、南通、南昌列入重點監測名單。

　　這些被重點關注的城市，除了南昌是試探性放開“都市圈內購房同權”外，其余原因都是因為樓市過熱所致。廈門難得的未出現在這份被督導監測的名單中。

　　或許是，因為連年貫徹“房住不炒”，廈門在保持房地產平穩健康發展上，已取得了長足進展。在國家統計局2021年2月公布的去年主要城市房價漲幅排名中，廈門沒有出現在漲幅前18名之內。曾幾何時，廈門房價和漲幅都曾位列全國主要城市前三。

　　此次引起廈門相關部門嚴陣以待似乎另有原因。

　　去年下半年以來，廈門樓市發生了一個重大變化。島內幾個片區同時改造提升，其中包括湖濱片區、蔡塘社區、泥窟-石村片區、湖里東部舊村25個自然村整村改造。

　　涉及的拆遷面積和居民數量沒有統一的公開口徑，但可以確定，這不會是一個小數目。

　　租售房源突然打破原有的平衡，必然導致租金和買賣趨勢的變化。改造的片區本來就是廈門本島小戶型住宅相對集中的地方，也是廈門本島的租金低洼地帶。這一拆遷改造，導致可租售的房源供應變少，而拆遷戶臨時安置需要，需求則大量增加，這直接導致了房價和租金在春節過后都在蠢蠢欲動。

　　不過，此次租售同漲或許只是階段性的。從廈門住房局公開的信息來看，隨著安置房的逐步到位，地鐵3號線開通之后，翔安交通問題得到緩解，房源進一步釋放，廈門本島租售房源的供需狀況可能又會重新回到平衡點。

　　03

　　“學區房”上漲動力是何？

　　十部門聯動，從約見住房租賃企業穩租金，到嚴查經營貸違規流入房地產，廈門此次在遏制炒房上可謂不余遺力。但敵人的狡猾程度或許超出監管部門的想象。

　　有位房產經紀人舉了一個例子：中介先跟房東談好過戶周期，一般過渡期是6-12個月。談好后中介向房東下定金，一般是30-50萬元。然后房東交房給中介裝修，中介裝修好后找到客戶加價轉手賣出，這個時候，房東配合中介為客戶辦理過戶。

　　例子中有幾個節點值得關注，一是并非中介付定后就辦理過戶，過戶時間是在找到下一個客戶之后；二是雙方只是簽了合同，沒有涉及辦理過戶。其中，合同是唯一的約束文件，但誰違約，翻倍的定金賠償都會讓人肉疼。

　　從表面上看，房源只完成一次登記過戶，交易并不存在炒的行為，而實際上，房價就這么被炒上去了。

　　這不是個體存在，在炒房行為中具有一定普遍性。如何遏制，顯然極其考驗監管部門的智慧。

　　廈門炒的熱點長期集中在“學區房”，對此，廈門十部門聯合出爐的《整治二手房市場專項行動方案》也并不回避。但現實中，“就近劃片”和“初中派位”才是推動廈門“學區房”房價不斷上漲的動力所在。

　　改變學位與住房的硬性掛鉤，實行“多校劃片”和推動教育資源的均衡化，才可能是阻滯“學區房”價不斷上漲的有效手段。

　　北京、深圳與廈門的另一個不同，這兩個城市早已進入“多校劃片”試點，而廈門的第一個“多校劃片”試點才剛在湖里梧桐實驗小學啟動。可以預見，廈門全面實行“多校劃片”或許已經為期不遠，但能否遏制住炒房，看來還需相關部門共同努力。

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責任編輯：范迪