原標題：獨家丨浙江加強房貸審慎管理 全面自查開發貸、按揭、經營貸等涉房貸款

　　辛繼召 

　　房住不炒要求下，涉房貸款嚴監管仍在繼續。繼北上廣深等一線城市之后，浙江省也發文嚴查房地產開發貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款以及“凍資”等涉房貸款業務。

　　3月22日，《21世紀經濟報道》記者獨家獲悉，人民銀行杭州中支、浙江銀保監局、浙江省住建廳2月末已下發《關于進一步加強住房信貸審慎管理的通知》（簡稱《通知》），要求浙江各金融機構對2020年以來發放的房地產開發貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款以及“凍資”等業務進行全面自查，并于15日前向當地人民銀行、銀保監部門報送自查和整改報告。

　　此前，浙江已出臺一系列樓市調控政策。3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，嚴格防范經營貸、消費貸違規流入房地產市場。法拍房也被納入限購范圍。3月15日，嘉興市發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展有關事項的通知》。

　　根據一份第三方統計，2月杭州樓市一改春節淡季常態，成交量突破萬套且創歷史新高。3月初，據媒體報道，住建部官員帶隊赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調研，會商督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況。此前1月下旬，住建部亦赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。

　　房貸占比提升異常將予以重點關注

　　《通知》稱，將各金融機構房地產信貸政策執行情況作為宏觀審慎評估（簡稱MPA）、金融機構綜合評價、監管評級的重要內容，與貨幣政策工具運用、金融市場準入、國庫現金管理等政策掛鉤，對房地產貸款增速過快、占比過高的金融機構強化政策約束。對于發現存在違法違規行為的金融機構和房地產企業，各級人民銀行、銀保監、房地產主管部門將依法依規嚴肅查處，并予以公開通報。

　　各金融機構應認真落實房地產貸款集中度管理各項要求。超出集中度管理要求的金融機構應穩步有序落實調整方案，逐步向管理目標收斂。符合集中度管理要求的金融機構，應穩健開展房地產貸款業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。對于占比提升異常的金融機構，金融管理部門將予以重點關注，并采取相應措施。

　　《通知》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。各金融機構要在堅決抑制投資投機性購房需求的同時，優先滿足居民家庭購買首套自住住房合理的信貸需求。嚴格執行審貸標準，強化借款人資格審查。禁止開展任何形式的“轉按揭”“加按揭”業務。商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，金融管理部門將相關個人住房貸款業務列為現場檢查重點，并加大處罰力度。

　　嚴防經營貸、消費貸違規流入房市

　　對于按揭貸款首付資金，《通知》要求，嚴格審核首付款資金來源和償債能力。各金融機構要強化首付款資金真實性審核，嚴格審查購房首付資金來源。嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，多渠道核實借款人真實收入水平，審慎評估借款人還款能力，加強對借款人全口徑償債能力的審查及跟蹤，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。各金融機構應配合房地產開發企業做好購房人“凍資”資格審查和賬戶對賬，完善內控機制，審慎合規開展相關業務，確保“凍資”賬戶為購房家庭成員名下賬戶，切實維護房地產市場秩序。對提供不規范“凍資”業務、弄虛作假的金融機構及相關業務人員，一經發現嚴肅處理。

　　對于房地產開發貸款，《通知》要求，各金融機構要嚴格審核房地產開發項目合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，根據項目工程進度放款，杜絕超規模超期限放款，防止貸款資金挪用。嚴禁向四證不全、資本金比例不到位的項目發放房地產開發貸款。發現開發貸回流至借款企業或劃轉至股東等問題，要及時采取相應措施。在審慎經營原則下，嚴格規范房企表外短期融資業務。

　　對于經營貸、消費貸，《通知》要求，各金融機構嚴禁發放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴禁資金通過流動資金貸款、物業經營性貸款、項目貸款和影子銀行業務等違規流入房地產領域。要加強客戶資質和信用狀況審核，關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。關注第一還款來源，必要時要求借款人提供納稅信息，不得簡單以抵押物估值代替借款人收入審查。審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發放個人經營性貸款。審慎開展第三方合作貸款業務，如審核發現為借款人違規獲得經營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質等行為的房地產中介機構，應立即終止業務合作，并及時上報相關線索。

　　對于房地產開發企業、房地產中介機構，《通知》要求，房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織“眾籌”購房，不得協助購房人弄虛作假。對存在上述違規行為的房地產開發企業，在開發資質審查中進行重點審核，并依法依規嚴肅處罰；對存在上述違規行為的房地產中介機構和從業人員，記入房地產中介行業信用檔案，依法給予罰款、暫停乃至取消網上簽約資格等處罰。房地產主管部門對商品房代銷行為加強日常監管，將開發企業和代銷機構報備、現場公示以及人員經營行為列為現場檢查重點內容。

　　對于房地產中介機構，《通知》要求嚴格合作機構資質審核，實施房地產中介機構業務合作準入和名單制管理，建立貸后質量監測及中介退出機制。各金融機構不得與未在房地產主管部門備案機構開展合作。對發現存在為購房者提供首付款支持，協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介機構，應立即終止合作。

　　今年以來，多地發布房地產調控政策。僅3月以來，上海市多個部門聯合發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》，標志著上海正式進入個人購房限售城市行列。無錫發布了《關于規范我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產市場秩序整頓工作。

　　3月19日，《21世紀經濟報道》報道，深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行發布《關于轄內銀行經營性貸款有關問題的通報》，《通報》指出了銀行資金違規流入樓市的三種典型案例，包括銀行員工誤導客戶套取經營性貸款買房、客戶經理在微信公眾號不規范開展業務宣傳、個人套取經營貸資金違規流入房地產市場。

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責任編輯：潘翹楚