原標(biāo)題：經(jīng)營貸買房行不通！多家銀行出手了！

　　去年以來，部分城市房價快速升溫，房貸市場暗流涌動，經(jīng)營貸違規(guī)入市引發(fā)關(guān)注。本是為了支持小微企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營貸，在非法中介的推波助瀾下違規(guī)用于購房，甚至滋生了制造、提供虛假資料騙取貸款的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。有中介宣稱，經(jīng)他們包裝后，以經(jīng)營貸購房“萬無一失”。

　　事實果真如此嗎？

　　近期，《金融時報》記者采訪了深圳、上海等地銀行業(yè)人士及業(yè)內(nèi)專家。在采訪中，他們均向記者表示，利用經(jīng)營貸資金購房，購房者極有可能面臨被提前收回貸款、計入不良信用記錄以及訴訟等多重風(fēng)險隱患。

　　“一旦我們排查發(fā)現(xiàn)客戶利用經(jīng)營貸資金購房，會提前收回貸款，并將客戶拉入黑名單，計入信用記錄。購房者若無法提前還款還將面臨被訴訟、執(zhí)行的風(fēng)險。”深圳某國有大行有關(guān)部門負責(zé)人表示，監(jiān)管部門嚴(yán)令禁止利用經(jīng)營貸、消費貸購房，銀行將進一步加大貸前、貸中以及貸后審查力度。

　　“購房者一定要去正規(guī)銀行網(wǎng)點辦理房貸，不要聽信中介蠱惑，避免自身財產(chǎn)遭受損失。”上述銀行人士提醒道。

　　監(jiān)管出招嚴(yán)堵“暗門”

　　為應(yīng)對新冠疫情對實體經(jīng)濟的影響，金融業(yè)加大力度對企業(yè)提供貸款支持，財政也給予貼息。《金融時報》記者了解到，去年以來，經(jīng)營貸利率呈現(xiàn)下降趨勢，個別銀行經(jīng)營貸利率低至4%以下，而同期個人按揭貸款在5%以上。其中“利差”給經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市提供了套利空間。

　　上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長江莉?qū)Α督鹑跁r報》記者表示，經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市，不僅突破了差別化的房貸政策，對于真正有自住性和改善性需求的購房者來說，是信貸政策上的不公平。同時也阻礙了房地產(chǎn)金融長效機制的建設(shè)，有重蹈資金“脫實向虛”的危險。

　　意料之中的是，以經(jīng)營貸為代表的涉房資金正迎來新一輪精準(zhǔn)調(diào)控。北京、上海、深圳、杭州等城市先后出臺調(diào)控政策，明確要求嚴(yán)防經(jīng)營貸、信用貸、消費貸違規(guī)流入樓市，高度重視資金用途監(jiān)管。

　　例如，2月10日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部下發(fā)《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。通知顯示，監(jiān)管部門將結(jié)合監(jiān)管大數(shù)據(jù)進一步加強非現(xiàn)場監(jiān)測和現(xiàn)場檢查力度，對因信貸管理不審慎導(dǎo)致的個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，將從嚴(yán)從重查處。此外，銀保監(jiān)會及各分局以開罰單的形式加大處罰力度，繼續(xù)對信貸違規(guī)案件保持高壓態(tài)勢。

　　開正門、糾偏門、堵暗門，“房住不炒”落實已4年有余，樓市“只漲不跌”的剛性預(yù)期已經(jīng)打破。歷次調(diào)控證明，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，避免大起大落是大趨勢，對于投機炒房行為，監(jiān)管發(fā)現(xiàn)必懲處。若購房者、中介機構(gòu)甚至金融機構(gòu)誤判市場形式，主動或助推投機炒房等都將面臨較大風(fēng)險。

　　機構(gòu)嚴(yán)審貸款用途

　　監(jiān)管措施落地，銀行更為嚴(yán)格的貸款審核也隨即跟上。接受采訪的多家銀行均對記者表示，一直以來，銀行在準(zhǔn)入按揭客戶的過程中，始終重點關(guān)注對借款人的首付款來源、真實收入水平以及償債能力的審慎評估。而下階段也將結(jié)合各項監(jiān)管要求，根據(jù)借款人首付款收據(jù)、購房發(fā)票、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、銀行流水等材料進行交叉驗證，防止借款人通過經(jīng)營貸等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金。

　　為幫助購房者套取經(jīng)營貸資金，有房產(chǎn)中介聲稱可以提供一條龍服務(wù)，有的甚至宣稱，在他們的包裝下，套取經(jīng)營貸“萬無一失”。而據(jù)記者了解，針對中介的“花招”，銀行機構(gòu)早有對策，想逃過信貸審核的“火眼金睛”，難度很大。

　　民生銀行小微金融部總經(jīng)理鄧志威告訴記者，要獲得該行房抵經(jīng)營貸，客戶需要具備多項資質(zhì)：企業(yè)注冊年限必須在1年以上，客戶要在行業(yè)中有3年以上從業(yè)經(jīng)驗，企業(yè)經(jīng)營流水原則上要覆蓋貸款金額倍數(shù)．．．．．．

　　除了對貸款客戶有經(jīng)營年限、經(jīng)營實際情況、明確貸款用途等要求，銀行上門盡調(diào)也是常規(guī)操作。“在貸前審查時，會通過實地走訪、經(jīng)營性材料收集等確保貸款資金用于經(jīng)營主體生產(chǎn)經(jīng)營所需。我們會嚴(yán)格審核，確保客戶有實體經(jīng)營，對于利用空殼公司套取貸款的情況予以拒絕。”中國銀行深圳市分行消費金融部副總經(jīng)理范寶銘表示。

　　資質(zhì)審查只是第一關(guān)，銀行在嚴(yán)格執(zhí)行貸前審核的同時，也展開了精準(zhǔn)有效的貸后管理，監(jiān)控貸款資金流向。

　　上海銀行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理楊嶸提到，在貸后管理方面，該行正持續(xù)加強數(shù)字化、觸發(fā)式用途監(jiān)測系統(tǒng)建設(shè)，已采取系統(tǒng)監(jiān)測的方式重點關(guān)注借款人征信是否新增房貸、貸款資金是否回流等情況，并針對用途違規(guī)情形建立不同處理機制。

　　交通銀行消費金融部總經(jīng)理姜煒亦表示，會多角度貸后管理跟蹤資金用途。在貸款發(fā)放后，該行工作人員會統(tǒng)一通過系統(tǒng)逐筆跟蹤個人經(jīng)營貸資金流向，并檢查上傳至系統(tǒng)的合同與發(fā)票，綜合評估每筆個人經(jīng)營貸交易背景的真實性與合規(guī)性。

　　此外，雖然經(jīng)營貸審核趨嚴(yán)，但多家銀行表示，正常的個人經(jīng)營貸款不受影響，目前暫未有上調(diào)經(jīng)營貸利率的安排。

　　購房者違規(guī)入市將付出高昂代價

　　在監(jiān)管和機構(gòu)的圍追堵截下，經(jīng)營貸入樓市看似容易，但實則困難重重。違規(guī)行為一旦被發(fā)現(xiàn)，購房者將付出巨大代價。

　　“利用經(jīng)營貸資金購房，實質(zhì)是一種加杠桿的行為，會加重個人和家庭的財務(wù)負擔(dān)。一旦金融機構(gòu)排查發(fā)現(xiàn)，不但會提前收回貸款，貸款人還需要賠償違約金，并影響銀行信用記錄。購房者若無法提前還款還將會面臨被訴訟、執(zhí)行的風(fēng)險。”江莉提醒道。

　　姜煒表示，在開展貸前盡職調(diào)查時，銀行會著重向客戶介紹個人經(jīng)營貸資金嚴(yán)禁流入房市和股市的合規(guī)政策，讓客戶在申請貸款前充分知曉貸款合規(guī)用途，并告知客戶違規(guī)使用需要承擔(dān)的后果。如出現(xiàn)資金疑似流入房市和股市的跡象，銀行會第一時間上門核實，查清資金流向；一經(jīng)查實，客戶將被列入該行黑名單，并要求提前還款，同時將影響客戶在該行其他信貸類業(yè)務(wù)的開展。

　　楊嶸也提到，在申請階段，如果發(fā)現(xiàn)購房者騙取經(jīng)營貸用于購房，銀行查實后不予受理；審批通過后查實則凍結(jié)額度不可提款；貸款發(fā)放后查實貸款資金挪用的，將采取凍結(jié)額度、提前收回貸款，并將借款人計入行內(nèi)失信人名單，影響本人的信用記錄，進而可能影響客戶未來可享受的一些金融服務(wù)。如客戶長期未歸還導(dǎo)致貸款不良，可能面臨房產(chǎn)抵押物處置的風(fēng)險。

　　另外，有中介宣稱，可以為購房者辦理5年期經(jīng)營貸，到期后無還本續(xù)貸，足夠覆蓋個人按揭貸款期限。在采訪中，這種方式已被銀行證實不可取。鄧志威告訴記者，該行經(jīng)營貸5年期的貸款，到期可以無還本續(xù)貸，但并非無條件續(xù)貸。“到期后要再次提供完整資料評定客戶是否符合準(zhǔn)入，重新審查評估客戶經(jīng)營及抵押物情況，對于符合條件的優(yōu)質(zhì)客戶才可享受續(xù)貸服務(wù)。”而一旦在貸款過程中被查實經(jīng)營貸用途違規(guī)，收回貸款是必要手段。

　　記者了解到，近期已有借款人因違規(guī)使用經(jīng)營貸而被銀行提前收回貸款。某股份制銀行上海分行發(fā)布“個人貸款提前收回告知函”，該函顯示，由于借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的相關(guān)規(guī)定，銀行宣布貸款提前到期，要求借款人在規(guī)定期限內(nèi)全部歸還貸款本息。告知函中還寫明：若借款人未能按時全額歸還貸款本息，貸款將逾期并產(chǎn)生罰息，銀行有權(quán)進行法律訴訟，并采取財產(chǎn)保全措施。借款人可能需要承擔(dān)案件訴訟費、公告費、保全費等，以及承擔(dān)查封財產(chǎn)的稅費和傭金。

　　對此，《金融時報》記者咨詢了北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松，他表示，購房者通過中介以偽造資料的方式騙取銀行貸款，屬于騙貸行為。若銀行在放貸前查實則不予放貸，購房者若無法按合同約定向賣方支付購房款，需要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；若銀行在放貸之后查實的，貸款合同屬于無效合同，銀行會提前收回貸款。同時，購房者將面臨訴訟風(fēng)險，承擔(dān)銀行損失。

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責(zé)任編輯：戴菁菁