來源：金角財(cái)經(jīng) 

　　胡野原 

　　如果有一個(gè)辦法，可以讓你空手套白狼買到一套房，你愿意嗎？甚至可以無限循環(huán)，買完一套再買一套，讓你的資產(chǎn)像滾雪球一樣放大，你會(huì)拒絕這樣的好事嗎？

　　在過去的一段時(shí)間里，這是真實(shí)存在的事情。而達(dá)成這個(gè)目標(biāo)的秘訣，就是房抵經(jīng)營貸。

　　通過這個(gè)原本用來給中小企業(yè)補(bǔ)充運(yùn)營資金的貸款產(chǎn)品，無數(shù)人實(shí)現(xiàn)了自己的買房大計(jì)，而且還不止一套。在這個(gè)過程里，這樣一群聯(lián)合起來的有產(chǎn)者們，變得越來越有錢，而支撐他們資產(chǎn)增值的，則是無數(shù)普通人放在銀行里的存款。

　　魔幻的現(xiàn)實(shí)在真實(shí)的上演著。

　　但這樣的財(cái)富密碼，真的沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　最近，一場針對(duì)挪用經(jīng)營貸炒房的圍剿，正在自上而下發(fā)起，并且已經(jīng)席卷北京、上海、廣州等熱門城市。

　　監(jiān)管或許會(huì)遲到，但不會(huì)缺席。未來用經(jīng)營貸炒房，將充滿變數(shù)。

　　3月，是上海的一位貸款人歸還500萬貸款的最后一個(gè)月。

　　這名貸款人在1月25日剛剛從中信銀行申請了一筆經(jīng)營貸款，金額為500萬元。

　　4天后，風(fēng)云變幻。

　　1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，明確提出要加強(qiáng)對(duì)首付款資金真實(shí)性的審核，防止借款人通過消費(fèi)貸款、商業(yè)貸款等方式非法獲得個(gè)人住房貸款首付資金，或通過偽造首付憑證等方式獲取銀行貸款。

　　這位購房者由于被查到違規(guī)使用經(jīng)營貸，在貸款僅僅一個(gè)月后，銀行給貸款人發(fā)去告知函，宣布合同下的全部貸款提前到期，貸款人被要求在3月底前還清500萬貸款本金，以及相應(yīng)的利息。若未在限定時(shí)間內(nèi)歸還，將構(gòu)成逾期并產(chǎn)生罰息，銀行將采取訴訟、財(cái)產(chǎn)保全等措施。

　　來源：微博，牛春寶

　　盡管在這封告知函并沒有說明經(jīng)營貸的性質(zhì)和實(shí)際用途，但不少人猜測，這是抵押貸款也就是經(jīng)營貸，把自己的房子抵押給銀行，規(guī)定的貸款用途是公司經(jīng)營，但是被挪用了。

　　經(jīng)營貸，是一項(xiàng)長久以來都一直存在的貸款產(chǎn)品，以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象，為其提供融資支持。

　　2020年疫情期間，為支持中小企業(yè)的發(fā)展，多地出臺(tái)了降低經(jīng)營貸利率，乃至于直接貼息的優(yōu)惠政策。彼時(shí)，不少銀行的經(jīng)營貸利率降低到3.85%上下，甚至更低的利率也存在。

　　這個(gè)利率對(duì)比同期的房貸利率，差別甚大。就北京來說，首套房貸款利率約為5.2%，二套房的貸款利率更是高達(dá)5.7%，而在實(shí)際的貸款中，往往還會(huì)有利率上浮的情況。

　　對(duì)比之下，經(jīng)營貸和房貸利率之間存在巨大的“利差”，由此，這個(gè)原本服務(wù)于中小企業(yè)的貸款產(chǎn)品，變成了助推樓市的利器。

　　2020年3月，全國70個(gè)大中城市商品住宅數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，高居70城第一；二手房成交量達(dá)到8008套，環(huán)比大漲3.8倍，創(chuàng)下了近兩年來的新高。

　　疫情期間，正是不少人在擔(dān)心收入的時(shí)候，甚至有購房者因?yàn)槭杖霚p少，面臨著巨大的月供壓力。此時(shí)，深圳房價(jià)大漲、成交放量，背后必有蹊蹺。

　　就在去年2月，深圳發(fā)布《深圳市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》，鼓勵(lì)各銀行機(jī)構(gòu)適當(dāng)下調(diào)貸款利率、減免手續(xù)費(fèi)，新發(fā)放普惠型小微企業(yè)貸款綜合融資成本力爭比2019年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　深圳試圖從金融層面為企業(yè)發(fā)展釋放活力，但最先作出反應(yīng)的，卻是深圳的樓市。

　　當(dāng)?shù)氐某捶繄F(tuán)，對(duì)此功不可沒。

　　同樣是在2020年疫情期間乃至與疫情平穩(wěn)之后，深圳屢屢爆出天價(jià)房遭瘋搶的新聞。

　　讓人不禁在想，這些錢從哪兒來的？

　　事實(shí)上，樓市中關(guān)于經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的傳聞，未曾斷絕。

　　去年中旬，一名江西女客戶通過中介幫助，成功通過經(jīng)營貸在深圳買下一套房，但卻因?yàn)橘Y金鏈斷裂面臨房屋被收回的風(fēng)險(xiǎn)，一時(shí)間，將深圳的炒房客推上風(fēng)口浪尖，人們開始關(guān)注起這個(gè)城市中，隱藏在各個(gè)樓盤中的經(jīng)營貸炒房者們。

　　但這樣的炒房者，并不只存在于深圳。

　　很多想買房但資金不寬裕，或者二套房貸款比例偏低的人，會(huì)選擇通過貸款中介向銀行申請經(jīng)營貸，讓經(jīng)營貸變成空手套白狼的致富經(jīng)。

　　套用經(jīng)營貸買房，甚至已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　1、買房人在中介幫助之下，在自己名下搞個(gè)公司；

　　2、通過借錢和過橋資金，全款買下房子；

　　3、以借經(jīng)營貸的名義，將房子抵押給銀行，借出經(jīng)營貸；

　　4、用到手的經(jīng)營貸還掉過橋資金和借的錢，

　　經(jīng)過以上步驟，就可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營貸買房的操作。整個(gè)過程由中介操盤，行云流水。購房者只需要付出數(shù)千到兩萬元之間的資金，就可以搞定貸款資質(zhì)的問題。

　　來源：經(jīng)營證件

　　只要不像前文中的上海貸款人一樣被銀行發(fā)現(xiàn)，這樣的套利方式可以無限復(fù)制。通過一次又一次的重復(fù)操作，循環(huán)加杠桿。

　　但是，這個(gè)過程對(duì)于銀行來說，真的很難發(fā)現(xiàn)嗎？

　　北京一家貸款中介機(jī)構(gòu)曾在接受媒體采訪時(shí)稱，從2020年至今，有50%以上甚至60%申請經(jīng)營貸的客戶，都是用來買房的。

　　甚至有銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，“我去年經(jīng)手的經(jīng)營貸里，大約五成是為了買房。”

　　并且大部分是為了買二套房，因?yàn)槎追渴赘侗壤撸胀ㄗ宰》渴赘读桑瞧胀ㄗ宰》渴赘栋顺桑芏嗳藴惒怀鋈绱烁叩氖赘叮荒茏呓?jīng)營貸。

　　曾有報(bào)道寫道，一名深圳的女士在深圳通過申請經(jīng)營貸先后買下富人區(qū)香蜜湖的兩套房產(chǎn)，并投資了一棟小產(chǎn)權(quán)房用于收租，后成功套利。

　　但2020年4月，央行深圳市中心支行對(duì)深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的傳聞作出回應(yīng)：在要求商業(yè)銀行自查后，未發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場。

　　這令市場情緒有些微妙起來。

　　誠然，對(duì)銀行來說，擺在面前的是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，在疫情期間放貸款給中小企業(yè)，或許比放貸給購房者，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更大。

　　經(jīng)營貸用去買房，對(duì)銀行來說，至少還有一個(gè)房產(chǎn)作為抵押物，即便出現(xiàn)問題也能兜底。

　　經(jīng)營貸用來借給企業(yè)經(jīng)營后，中小企業(yè)能否扛過疫情？銀行能否順利收回貸款？

　　種種現(xiàn)實(shí)的問題困擾著銀行，也拖累著銀行自查的決心。

　　一個(gè)在市場上近乎人人皆知的現(xiàn)象，成為不能說出口的秘密。這個(gè)樓市的春藥，就這樣在人們眼前被忽略了。

　　但不說，不代表不存在，更不代表這樣做是沒有問題的。

　　經(jīng)營貸究竟有多火熱？

　　從中國人民銀行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)營貸在2020年幾乎對(duì)住房按揭形成“碾壓”。

　　至2020年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落；其中，個(gè)人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6%。

　　在房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降的同時(shí)，經(jīng)營性貸款反而在加速增長。至2020年年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%。

　　這些被用來買房的經(jīng)營貸資金，產(chǎn)生的效果又是怎樣的呢？

　　在經(jīng)營貸的套取過程里，極為重要的一個(gè)步驟就是房產(chǎn)抵押。

　　有中介就為購房者提供過橋資金，借錢給他們?nèi)钯I房，待到申請下經(jīng)營貸后，歸還過橋資金，購房者再慢慢償還經(jīng)營貸。而中介從中收取服務(wù)費(fèi)，購房者則得到低成本的貸款資金。

　　但這一方式讓中介需要提供大量資金，并承擔(dān)著更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，更為普遍的使用場景，仍然是已有房產(chǎn)的人，購買二套房時(shí)使用。

　　這就產(chǎn)生一個(gè)問題，本身已有房產(chǎn)的人們，通過經(jīng)營貸這種低成本資金購買了第二套房、第三套房，而他們做到這一切的原因，就是因?yàn)樗麄兪种幸呀?jīng)有了房產(chǎn)。

　　這讓他們與手中沒有房產(chǎn)的購房者們之間，產(chǎn)生了巨大的差距。而在他們每一次這樣的操作中，房價(jià)都被推動(dòng)著往更高的地方攀升。

　　長此以往，有房的人，房產(chǎn)越來越多，買不起房的人，更加買不起房，于是，被迫也要加入經(jīng)營貸炒房的游戲中。

　　一個(gè)扭曲的市場，就這樣誕生了。

　　來源：圖蟲

　　而炒房者們敢于無限復(fù)制的理由，在于他們相信銀行不敢抽貸。

　　“大范圍抽貸，意味著銀行放出去的貸款批量批量的收不回來，銀行不會(huì)愿意擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”這是許多炒房者心中的預(yù)期。

　　然而，從去年到今年，這種預(yù)期正在逐漸被打破。

　　去年4月底，央行上海總部也嚴(yán)禁銀行以消費(fèi)貸、經(jīng)營貸款等形式，違規(guī)向購房者提供資金。

　　今年2月初，上海發(fā)布通知，將個(gè)人住房按揭貸款的對(duì)象，限定為已封頂樓盤。

　　北京銀保監(jiān)局與中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。廣東銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》。

　　可以看到的是，各地都在收緊經(jīng)營貸的審批，嚴(yán)格防范經(jīng)營貸流入樓市，而且相關(guān)的政策從央行到各地，極為一致。

　　但顯然，銀行沒有決心對(duì)通過經(jīng)營貸買房的群體一刀切抽貸。

　　要知道，追回貸款，意味著大量這類購房者被迫爆雷。或者說，銀行根本沒有這個(gè)必要。

　　只是，在監(jiān)管的壓力下，銀行也不得不對(duì)未來的經(jīng)營貸流向嚴(yán)加看管。比如華南不少銀行就表態(tài)，“只要有舉報(bào)，必定嚴(yán)查”。

　　看起來，最大的直接影響，是新申請經(jīng)營貸的貸款人。他們將面臨更嚴(yán)格的審查過程。

　　由此一來，真正需要經(jīng)營貸的中小企業(yè)，就成了為炒房者挪用經(jīng)營貸的后遺癥而買單的人。

　　不過，事實(shí)上，即使沒有大量購房者去申請經(jīng)營貸。中小企業(yè)也很少可以貸到這筆款。

　　畢竟，房產(chǎn)，是現(xiàn)階段銀行最放心的抵押物。

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責(zé)任編輯：潘翹楚