原標(biāo)題：房貸變局調(diào)控升級(jí)，開(kāi)年樓市釋放從嚴(yán)信號(hào)

　　從三道紅線到涉房貸款管控，再到此次一些地方房貸利率上浮，房地產(chǎn)行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開(kāi)。

　　在“房住不炒”基調(diào)下，近期多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控再度升級(jí)，四大行還集體上調(diào)了廣州地區(qū)的住房按揭貸款利率。

　　1月27日，廣州工農(nóng)中建四大行房貸全線漲價(jià)，首套房貸款利率從原來(lái)的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+40BP（基點(diǎn)）上調(diào)為L(zhǎng)PR+55BP，二套房貸款利率從原來(lái)的LPR+60BP上調(diào)為L(zhǎng)PR+75BP。變更后首套房貸利率為5.2%，二套房為5.4%。

　　同日，上海市房管局等部門召開(kāi)專題會(huì)議，研商落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。與會(huì)單位將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，多地密集調(diào)控有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場(chǎng)短期失控，今年一季度預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒂兴啪彛罄m(xù)還要針對(duì)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行約束，否則調(diào)控力度可能會(huì)被稀釋。

　　廣州四大行集體上調(diào)房貸利率

　　“有客戶前兩周剛定的房，一直覺(jué)得不著急，現(xiàn)在簽合同貸款的話就要按新利率計(jì)算了。”1月27日，一位廣州當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V記者。

　　就此次房貸利率上調(diào)，工商銀行廣州分行對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者回復(fù)稱，工行按照監(jiān)管要求，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付款比例和利率水平，在符合監(jiān)管要求的前提下實(shí)施貸款差異化定價(jià)。工行房貸業(yè)務(wù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，重點(diǎn)支持客戶剛需、改善性需求，堅(jiān)持貫徹中央“房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”有關(guān)政策指引。

　　工行廣州分行方面表示，目前正常受理房貸業(yè)務(wù)，但房貸額度相對(duì)偏緊。

　　與此同時(shí)，一些股份行也根據(jù)自身情況，選擇調(diào)整或者不調(diào)整。比如，平安銀行表示，截至目前，個(gè)人首套住房貸款為L(zhǎng)PR+35BP，二套房LPR+78BP，較之前無(wú)變化。

　　受訪專家普遍認(rèn)為，房貸利率上調(diào)背后，給廣州樓市降溫的信號(hào)意義明顯。

　　過(guò)去一年，廣州樓市成交火熱。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗，同比上升27%。這是自2010年以來(lái)，廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，深圳大多數(shù)的銀行網(wǎng)點(diǎn)目前暫沒(méi)有執(zhí)行房貸利率上浮。比如，工商銀行深圳分行首套房貸利率仍執(zhí)行LPR+30BP，二套房貸LPR+60BP。“我們暫時(shí)沒(méi)有接到上浮利率的通知。”該行一位負(fù)責(zé)人士稱。招商銀行深圳分行暫時(shí)也未上浮利率。目前僅光大銀行深圳分行等極個(gè)別銀行有上調(diào)涉房信貸利率，波及面非常有限。

　　而北京、上海房貸額度、審批周期、貸款利率等均變化不大。

　　第一財(cái)經(jīng)記者采訪了上海地區(qū)多位大行、股份行、房產(chǎn)中介等相關(guān)人士，均表示目前上海地區(qū)房貸利率暫時(shí)沒(méi)有變化，仍是“隨行就市”：首套房貸款利率按照LPR公布價(jià)執(zhí)行；二套房按LPR基準(zhǔn)上浮60BP。

　　建行上海分行1月房貸額度較去年年末持平，甚至還略有增加；工行上海分行當(dāng)前房貸發(fā)放規(guī)模也與去年三季度、四季度基本持平，審批周期沒(méi)有明顯變化。不過(guò)，工行上海分行已叫停面向上海地區(qū)的稅費(fèi)分期貸款產(chǎn)品。

　　兩家大行北京分行相關(guān)人士也對(duì)記者表示，目前按揭貸款還未接到收緊的通知，房貸額度未受到限制，利率也和2020年下半年差不多，“首房首套”商業(yè)貸款利率為5.2%，二套利率為5.7%。

　　從三道紅線到涉房貸款管控

　　差別化住房信貸政策的背景是，2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，從資金端對(duì)銀行業(yè)采取了涉房類貸款的額度管控，分5檔對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比分別設(shè)置上限。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析稱，廣州銀行業(yè)普遍上調(diào)房貸利率應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)很正常的商業(yè)行為。當(dāng)貸款額度緊張時(shí)，必然價(jià)格提升，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)定律。2020年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其中小微企業(yè)受疫情沖擊，銀行業(yè)普遍減費(fèi)讓利以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，這給銀行業(yè)的利潤(rùn)帶來(lái)一定擠壓。“而房貸，作為銀行風(fēng)險(xiǎn)最低、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，必然要尋求一定的利潤(rùn)回報(bào)。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　“一直以來(lái)金融對(duì)房地產(chǎn)的影響都是非常大的，廣州去年新房成交增長(zhǎng)很大，那么涉房貸款占比理論上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房貸收緊是必然的。”一位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，如果房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期比較大，房貸利率小幅上調(diào)影響不大；如果疊加額度明顯受控制、貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)，商品房的交易量會(huì)受到明顯影響。

　　而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，目前銷售回款是開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源，如果貸款發(fā)放周期及貸款額度均受限，市場(chǎng)熱度降溫，房企的資金回款也將受到很大影響。

　　2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，有12家房企參加，這些企業(yè)被要求按照“三道紅線”進(jìn)行調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。

　　年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)劃出兩條房地產(chǎn)貸款占比紅線，第一財(cái)經(jīng)記者研究發(fā)現(xiàn)，有3家一線銀行房地產(chǎn)貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產(chǎn)上市公司有約20家，踩線銀行未來(lái)將收緊房地產(chǎn)貸款。

　　有券商人士認(rèn)為，兩項(xiàng)政策分別約束了行業(yè)融資的需求和供給，“三道紅線”主要約束房企行為，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、控負(fù)債；“貸款集中度管理制度”主要約束金融機(jī)構(gòu)行為，限制金融機(jī)構(gòu)向房企和居民授信。

　　從三道紅線到涉房貸款管控，再到此次一些地方房貸利率上浮，房地產(chǎn)行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開(kāi)，開(kāi)發(fā)商也面臨“供給側(cè)”改革，劣質(zhì)房企將被加速淘汰。

　　樓市調(diào)控再度升級(jí)

　　事實(shí)上，除了信貸調(diào)控，1月份，多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控整體也已再度升級(jí)。

　　27日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》提出，落戶本市未滿5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。將本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房等。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從杭州的調(diào)控政策來(lái)看，無(wú)論是強(qiáng)化對(duì)于熱點(diǎn)商品住房的限售，還是個(gè)人轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限2年調(diào)整到5年，都是精準(zhǔn)打擊一二手房?jī)r(jià)倒掛所產(chǎn)生的投機(jī)性需求。同時(shí)針對(duì)無(wú)房家庭和高層次人才給予了更多搖號(hào)優(yōu)先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。

　　23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，提出八項(xiàng)措施，核心聚集在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)購(gòu)房人資格審查方面，并專門啟動(dòng)了“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，違規(guī)者三年不得在深圳買房。

　　21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，包含10條舉措，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了上海市對(duì)調(diào)節(jié)住房需求、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。25日，上海“法拍房”被限購(gòu)。

　　廣州等地則對(duì)近期部分業(yè)主出現(xiàn)的哄抬房?jī)r(jià)行為重點(diǎn)處理。5日，廣州市住建局透露，正深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)和虛假房源、虛假?gòu)V告、虛假銷售等違法違規(guī)行為，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　解決好大城市住房問(wèn)題，是今年經(jīng)濟(jì)工作的一個(gè)重點(diǎn)。2020年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要解決好大城市住房突出問(wèn)題，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　張波分析，近期部分城市和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過(guò)快，部分區(qū)域的投機(jī)性需求有所抬頭，市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)分化，這都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必須結(jié)合本地情況，從快從嚴(yán)進(jìn)行遏制。另一方面保障剛需購(gòu)房群體。近期政策直指這兩個(gè)方面，因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，及時(shí)有效在開(kāi)年就釋放出樓市調(diào)控從嚴(yán)信號(hào)，保障樓市全年穩(wěn)定有序發(fā)展。

　　值得一提的是，1月26日媒體報(bào)道，央行貨幣政策委員會(huì)委員馬駿近日表示，有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，包括主要股指大幅上升，部分區(qū)域房?jī)r(jià)漲得不少，這些都與流動(dòng)性和杠桿率的變化有關(guān)。如果今年貨幣政策不轉(zhuǎn)向，這些問(wèn)題肯定會(huì)繼續(xù)，會(huì)導(dǎo)致中長(zhǎng)期更大的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　加之開(kāi)年以來(lái)央行流動(dòng)性操作的變化，比如連續(xù)開(kāi)展20億元的逆回購(gòu)操作、MLF到期未超額續(xù)做、春節(jié)流動(dòng)性投放安排遲遲未明確等，難免讓市場(chǎng)有所反應(yīng)。

　　央行行長(zhǎng)易綱26日在出席世界經(jīng)濟(jì)論壇達(dá)沃斯議程會(huì)視頻會(huì)議，并參加“加強(qiáng)金融與貨幣體系”領(lǐng)導(dǎo)者討論會(huì)時(shí)則表示，中國(guó)的貨幣政策將繼續(xù)支持經(jīng)濟(jì)，不會(huì)過(guò)早退出支持政策，但也會(huì)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。

　　中信證券研究所副所長(zhǎng)明明稱，央行更多是在提示資產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，而非釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)。明明稱，從近期央行領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)看，較中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)并沒(méi)有發(fā)生變化，“不急轉(zhuǎn)彎”的思路依然比較明確，全面收緊的概率不大。短期內(nèi)對(duì)于貨幣政策轉(zhuǎn)向無(wú)需太過(guò)擔(dān)憂。

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責(zé)任編輯：潘翹楚