原標題：房地產“變天”

　　來源：經濟觀察網

　　陳哲/文

　　新年的頭兩個工作日，房地產的兩個垂直領域在股市呈現冰火兩重：頭天房產股集體“仆街”，次日物業股攜手暴漲。資本對價值變動最敏感，一進一退背后，是兩份重磅文件中的政策定調。

　　一份是央行與銀保監會2020年最后一天出臺的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置金融機構的房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

　　2020年下半年，監管部門明確了劃時代的“三道紅線”政策?；诒娝苤脑?，文件是誰都沒看到的，精神是必須深刻領會的——相關房地產企業在2023年前需要滿足：剔除預收款后的資產負債率不大于70%，凈負債率不大于100%，現金短債比大于1。達標之前，房企融資將受到嚴格限制。

　　房地產的本質是金融。如今監管部門從金融機構和企業融資兩個端口對行業做量化管理，力度、精度在調控史上前所未見，戳破了房地產作為經濟壓艙石最后的幻想。有人說，紅線管理后，房地產徹底失去了想象力。

　　話說得悲涼，實際也是如此。干哪個行業，干得好不好，很多時候不取決于你的選擇，更多是時代背景加個體際遇。張瑞敏說，沒有成功的企業，只有時代的企業。吃了20多年城鎮化紅利的房地產，進入了時代的下一個輪盤。它們未來將面臨的，既不是黃金時代，也不是白銀時代，而是橫盤時代。再往后，新建房屋規模就進入下降通道了。

　　可也有人說，沒有夕陽的產業，只有夕陽的企業。房地產頭部企業一直在尋出路，向內提質增效、向外多元試水。這里的兩條路，一個是希望在傳統行業中尋找持續增長的密碼，另一個是在延伸的產業鏈中挖掘新的價值環節。比如萬科學美的也學貝殼，碧桂園學華為也學魏橋。

　　在一個15萬億級別的巨型賽道上，實現持續增長，似乎也不難理解。有頭部企業測算，未來幾年，地產龍頭公司可能將占據8%-10%左右的市場份額，銷售額在1.2萬億—1.5萬億元之間——目前規模最大的房企2020年銷售額為7200億元。

　　大公司內部騰轉空間大，且像萬科、碧桂園等龍頭負債率整體不高，“三道紅線”將加速市場份額向頭部聚集。當然，財務健康的第二梯隊如龍湖、金茂、新城，未來顯然也將獲得更大的發展縱深。

　　不難預測，下階段房企傳統業務發展的著力點，將是提質增效。未來房企間比拼的，是公司的管理運營水平和數字化能力。能吃到多少管理紅利，決定了它們在傳統賽道上待多久。

　　房企另一條出路是向新賽道的躍遷。近年來，房企的多元化賽道令人眼花繚亂，在商業、文旅、健康、科技、農業、汽車等等都有布局。就目前看，最富成效的是物業領域。

　　自2014年彩生活上市以來，資本、技術和商業場景等多重合力，讓物業管理從開發商的附屬，搖身一變成了白富美。風口之烈，短短幾年就催生40家上市公司，形成了資本市場近年最耀眼的造富潮。

　　進入城市化的存量時代，人們對城市運營服務品質的需求，已初成浪潮。到2020年疫情中，物業在城市空間服務、社會基層治理中的角色更加凸顯，更又讓這個行業沖上了新的價值高點。2021新年伊始，10部委的文件再次讓這個行業“開門紅”：

　　住建部、中央政法委、國家發改委等多個國家部委，歷時一年多，調研和起草了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵物業企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，依規申請相應優惠扶持政策。

　　物業在幾年內變成萬億行業，給過去習慣于杠桿式發展的房企，打開了另外一扇窗戶。在我看來，這樣的商業機遇可能還存在于例如長租公寓、康養、農業等潛力賽道。需要回答的問題變成，誰能以正確的姿態去耕耘和收獲。

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責任編輯：賈雯靜