“人才戰”已變身“住房營銷戰”

　　文|易憲容

　　在繼續實施限購限售政策的同時頒布“人才新政”，既能應對中央政府的檢查，也能夠讓房地產調控變相松綁，一石三鳥。這就是當前不少城市“人才爭奪戰”的實際效果之一。

　　目前國內許多城市正在掀起一場“人才爭奪戰”，為了讓各種人才流入，許多城市陸續出臺了不少引進人才的政策。毫不意外，這也攪動了樓市的一池春水。

　　限購還是松綁

　　2016年以來，“房住不炒”就是中央對中國樓市定下的主基調，也清楚地寫入黨的十九大報告及今年兩會的政府工作報告。今年房地產的調控目標是，既要遏制住房瘋狂炒作、房價瘋狂上漲，也要防止房價下跌，也就是保持房價穩定。

　　各地方政府推出了一系列行政性房地產調控政策，包括增加土地供應、限制購買、以行政性方式建立起住房租賃市場等。而且各個城市的調控方式及辦法各不相同，不僅“因城施策”，更有“因區施策”。與此同時，中央政府職能部門也一而再再而三地強調要遏制房地產的投機炒作，支持和滿足群眾居住需求。

　　然而，人才新政給調控政策開了口子。在各種搶人政策中，“房子”無疑是奪人眼球的一張牌，絕大部分城市的新政中都有關于購房、租房的優惠措施。

　　比如廣州去年下半年開始試行“租售同權”，武漢承諾“留漢就業、創業的大學畢業生以低于市場價20%買到安居房、租到租賃房”，西安允許大學生“畢業3~5年內可申請租住公租房”，南京“部分群體買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬”，天津提供“3年住房租賃補貼”，鄭州“只要符合全日制本科(含)以上學歷、副高級(含)以上職稱、高級技師(含)以上職業技術資格三個條件中的任意一個，即可按規定購買住房”，合肥“廬陽區高層次人才購房可以補貼20萬元”，成都“明確高端人才購房可不受戶籍、社保、限購政策限制”，等等。

　　樓市也隨即作出回應。資料顯示，4月份全國70個大中城市中有58個城市的房價環比上漲，上漲的城市數量比之前3月份增多了3個。與此同時，2018年一季度，全國住宅新房銷售均價達每平方米8275元，同比上漲8.7%。以西安為例。歷經十幾年的緩慢上漲，全市房價一直處在每平方米幾千元的水平，但是本輪卻跳躍性地上漲到了接近1.5萬元，許多樓盤或小區的房價漲幅都達到一倍以上。西安是這樣，天津、海口、南寧等城市都是如此。近來更是出現了搶房潮與炒房潮。

　　搶人加劇搶房

　　之所以說人才新政開了口子，正是因為這些城市多數都是曾出臺房地產調控政策的城市。由

　　于引進的人才都可以先行落戶，他們落戶后就直接獲得了購房資格。對于各城市引進人才的要求，盡管各個城市有點差別，但基本上是只要大學本科就算人才，有些城市更是把人才標準放在大專線上。

　　按照這個標準，全國每年畢業的大專以上的學生大致可達到800萬左右。假定這些學生都會進入房地產市場，他們每人可購買一套住房，每套住房100平方米，那么這些畢業生的住房需求量就可達到8億平方米。

　　8億平方米是什么概念？2017年國內住房銷售面積創歷史記錄新高，其銷售量為15.7億平方米，8億平方米占這個創歷史記錄交易量的一半。這也就是各個城市的住房銷售紛紛盯到這些學生的根本原因所在。即使有些剛畢業的學生憑借自己的能力還不夠，但加上政府補貼或許可以。因而這些學生既是目前國內各城市住房購買的主體，也可能是比較有購買力的住房購買主體。再加上以往的畢業生，能夠帶動的能量是巨大的，足以攪動房地產市場。

　　所以，目前各城市的“人才爭奪戰”，一定程度上演化成了一場“住房營銷戰”。因為，盡管目前各城市出臺的各種限購政策對當前的房地產市場不會產生實質性影響，其作用往往是短期的，但即使是這種短期影響也有可能讓當地的住房銷售急劇下降，并立即影響這些城市的當年GDP增長及政府的業績。所以，這些城市的政府是不愿看到住房銷售下降的，于是紛紛采用變通的辦法。

　　梳理現有的城市人才引進政策不難發現，它們一改以前的傳統規則，不僅把人才引進的標準全面下調，而且這些人才流入該城市不是要先找工作單位，有工作之后才能落戶進入該城市，而是只在前一個標準下就可無條件地進入。

　　由于這些進入的畢業生立即可以落戶，也就可以在這些城市購買住房，那么這些城市的房地產限購政策（比如在此城市工作三年及稅收社保證明）就自廢武功。再加上這些城市的房價比一線城市低，教育資源優越，從而使得這些城市的人才新政一出臺，立即讓許多人涌入這些城市。

　　在繼續實施限購限售政策的同時頒布“人才新政”，既能應對中央政府的檢查，也能夠讓房地產調控變相松綁，一石三鳥。這就是當前不少城市“人才爭奪戰”的實際效果之一。

　　在一個以投資為主導的房地產市場，當政策發出這樣的信號時，不僅會吸引畢業生和外地的居民涌入這個市場，也會鼓勵本來還沒有欲望購買住房的本地居民也提前進入房地產市場。加上國內的住房投資者不僅不會退出市場，還會利用這些限制政策不完全性涌入市場。這也是目前全國一波又一波炒作潮蜂擁的原因所在。

　　而這種在短期內拉高銷售的效應，從長期來說并不具有可持續性。一旦房價不能夠穩住時，房地產市場的問題都會暴露出來。

　　（作者系中國社會科學院前研究員，文章來源于《英大金融》雜志）

責任編輯：謝海平