3月17日-18日，為期兩天的亞太金融論壇在北京召開。作為APEC框架下的金融盛會之一，本次論壇吸引了全球重要經濟體政要、企業家、學者和金融專業人士參與，共商新形勢下如何實現國際合作與共同發展。

　　北京大學光華管理學院院長劉俏出席活動，并以《房地產金融創新與共同富裕》為題進行了主題發言。

　　“共同富裕是中國式現代化很重要的一個特征和內涵之一。我們也看到過去三四十年經濟高速發展，其實我們整個收入分配不平等的程度并沒有相應降下來。到目前為止，應該說中國收入分配不平等程度這個指數還沒有呈現出歷史上常見的倒U型狀態，也表明我們在實現更平等、更包容的發展方面，其實還有很大的空間，還有很長的路需要去走。”劉俏說。

　　劉俏表示，我國收入不平等更多的是反映為城鄉的二元結構，也就是城市居民跟農村居民收入上一個巨大的差距。到2020年基本上是2.56倍，2021年降到2.5倍，去年應該繼續在下降，但是仍然高達2.49倍、2.48倍這樣的水平。

　　“換句話講，你有城市身份，你的收入就注定是沒有城市身份人的二點多倍。我想這種局面本身，可能是我們在實現中國式現代化這個過程中所不能容忍的。而這里面我們分析產生的原因，我想可能最大的原因是在于農村農業的TFP非常低，客觀上就構成了他收入相對比較低的現狀。”劉俏說。

　　劉俏指出，另外我們有大量的農業轉移人口，因為他們沒有辦法獲得城市身份，一直飄浮在城市和鄉村之間，在尋找他最后的歸宿。

　　“現在大家經常講農民工這個概念，當然這個概念不受歡迎，大概有2.9億到3.1億，不同的年份有不同的數字，這部分人很大程度上并沒有在城市里真正待下來。我們經常講一個數字，中國現在按照常住人口衡量的城鎮化率大概是65%，按照戶籍人口衡量的城鎮化率只有47%，也就意味著我們有18%的人口并沒有城市戶籍，但是他在城市常住。這個群體，他的收入情況，他對未來發展，對人力資本投資各方面的情況，其實匯聚在一起之后，很大程度上也解釋了我們講城鄉二元結構。”劉俏說。

　　在劉俏看來，我們現在乃至于未來，如果說要真正實現中國式現代化，就需要把這18個百分點的常住人口和戶籍人口城鎮化率的差距，能縮小到零，這意味著近18%的人最終在城市要待下來。

　　同時，隨著中國經濟的發展，我們最終可能有大量的農業轉移人口。比如現在我們整個農業全要素生產率是比較低的，大概相當于整個就業人口24%的群體聚焦在農業，但是他們只創造了7.7%的GDP。如果到2035年，我們初步實現社會主義現代化的時候，我們做的推算，大致農業的GDP占比可能會降到3%、4%左右，就業人口可能是6%左右，這意味著在未來很長一段時間，我們還有將近1.3億人會從農村遷向城市。

　　“我想這些數字合在一起之后，對我們房地產金融意味著什么。換句話來講我們用什么樣的方式，能夠讓這樣的群體在城市找到一個比較有尊嚴的方式居住下來，而不是游離在城市和鄉村之間。我想這是未來一段時間，不管是整個房地產市場還是中國經濟發展中需要去直面的重要問題之一。”劉俏說。

　　對此，劉俏認為，不管是靈活就業人口，還是農民工，再加上未來隨著產業升級換代，中國更多的農業轉移人口會向城市傾斜，有很多人需要在城市住下來，我們需要的是為這個群體去打造一些能夠讓他們適合居住的，相對有尊嚴的一種生活環境。

　　“所以我們一直在提倡，這里面可以考慮的一個創新點是在于，能不能把公積金制度、租金性住房的建設，還有公募REITs合在一起，比如說這些城市的新市民也好，一年增加1500萬的新市民，或者農業轉移人口也好，或者是暫時沒有城市戶籍的這些人也好，他只要繳納公積金，公積金中心有沒有可能把一年大概將近1000萬億的城建資金，用于一些租賃住房的建設，同時通過公募REITs的方式，利用市場機制能夠撬動，最終通過這種方式解決大量轉移人口的居住問題。”劉俏說。

　　劉俏表示，自己曾經做過測算，大概通過這種方式，如果每一年投七八千億人民幣的話，大概一年能解決將近900萬個家庭的居住問題，就是按照50平米一個小兩居的方式，這在未來是可以思考的。

　　在他看來，到目前為止不管是公積金中心，還是租賃住房建設，還是公募REITs，在制度層面上沒有任何障礙，但把三者結合在一起之后有針對性的做這樣一種創新的話，對我們講的推進共同富裕的實現，是不是能有一些推動作用。

　　除了農村人口之外，還有城市人口的問題需要解決。

　　“其實城市人口的整個收入結構里面，只有10%是財產性收入。但是城市人口整個的資產，住房資產占了將近60%，當然還有20%的金融資產。大家經常講股市好，市場經濟好，消費就好。其實有的時候想的話，應該是房市好，消費才會好，經濟才會好。道理很簡單，因為住房占60%的家庭資產。”劉俏說。

　　劉俏表示，以2019年的數字作為測算，目前整個中國的存量住房面積大概是187億平方米，對應的總價值大致是400萬億人民幣。在疫情期間，大概下降了20%左右，主要城市的二手房的房價下降了20%左右。

　　“大家可以粗略測算一下，將近有70萬億-80萬億的財富蒸發了。從去年到今年面臨很大的挑戰在于大家的消費信心不足，如果說消費者主要的資產是配置在住房上，同時你在過去三年有將近20%的財富蒸發，總量達到70萬億-80萬億左右的情況，這種情況下你要恢復信心的話，你需要先把這70萬億-80萬億的財富損失以某種方式得到彌補。”劉俏說。

　　怎么做這個事情？在劉俏看來，未來有沒有可能，因為現在考慮到這187萬億的存量住房資產，絕大部分其實都是購房者的二套房、三套房、四套房，本身除了資本收益，房價漲的時候把它賣出去獲得回報之外，有沒有更好的運營起來。

　　“通過一些金融創新。舉個例子，回到剛才講的三位一體的改革方案上來，類似于像公積金中心這樣的機構，能夠利用市場化的資產收購一些這樣的房子，然后把它運營起來。通過這種方式能夠吸納每年新增的1500萬的新市民，而總量在2035年之前會達到將近4個億的群體。這背后我覺得會為未來中國的房地產市場的發展帶來一種新的思考，也就是說從開發模式可能更多向運營模式轉移。同時，我們居民的財產性收入，也可能在這個過程中會以某種方式體現出來。從現在僅僅是10%這樣一個比較低的比例，能夠不斷提高，或者提高到一個更高的比例。我想這一點其實也有待于房地產金融這個領域的一些創新舉措的不斷推出。”劉俏說。

　　劉俏表示，如果按照常規的測算，我們到2035年基本實現社會主義現代化，我們的消費大概會占到整個GDP的60%，而且服務消費又占到消費的60%。這種情況下，社會把大量的資金壓在房地產上面，對未來經濟結構的轉型也不是特別有利。

　　劉俏同時指出，可能未來一段時間我們還面臨更大的一個問題，整個房地產開發模式還面臨一個更大的挑戰。未來的人，不管是新市民也好，未來的農業轉移人口也好，還有那些徘徊在城市和鄉村之間的群體，高達4億的人，他們未來會去什么地方，這是在做金融的時候需要去思考的一個問題。

　　“中國絕大部分城市人口是嚴重不足的。這個趨勢未來會緩解還是會進一步的惡化，我不知道。但就說明一點，可能未來的人口必定是向某些城市、向某些區域做更大量的匯聚。那這種情況下他們怎么去、去什么地方，他對未來產業結構的變遷，對各個地方的區域經濟發展有非常深遠的影響。”劉俏說。

　　在劉俏看來，房地產金融有沒有可能，通過保障性租賃住房的建設，通過公募REITs的建設，讓這些金融產品能夠在市場上交易，底層資產是處于不同城市的一些保障性租賃住房。通過這些公募REITs在二級市場這個價格本身，它提供了一個定價的錨，告訴我們基本面的情況，能夠引導資源更好的配置。

　　“假如說我們發現某一個地方的公募REITs的價格不斷上漲，就意味著這個地方的保障性租賃住房的建設和服務品質，它的租金價格，各方面在不斷提升，可能意味著人在往這邊流入。我想通過這種方式，金融反而回歸到它的本意，就是更好的以價格發現的功能引導資源更好的配置。”劉俏說。

　　在發言的總結中，劉俏表示，房地產金融創新和共同富裕連在一起挺難的。

　　但是劉俏認為，我們現在最大的一個價值在于，通過這種保障性租賃住房的建設，通過REITs市場的建設，通過公積金從政府層面上更大程度、更有包容性的覆蓋面擴大的話，我們嘗試著把社區這個概念恢復起來。

　　“我想，存量住房資產的運營可能是房地產未來重要的發展模式，這背后會帶來城市居民財產性收入的提升，也會帶來新市民本身生活環境更好的改善，讓整個消費的資源配置更趨于合理。我想通過這種方式，可能我們更容易看到一個接近共同富裕的社會的出現。”劉俏說。

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責任編輯：王蒙