天風證券資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人、資產(chǎn)證券化業(yè)務委員會主任黃長清

　　新浪財經(jīng)訊 由金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。天風證券資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人、資產(chǎn)證券化業(yè)務委員會主任黃長清出席并演講。

　　黃長清稱，目前國內(nèi)推出REITs已經(jīng)沒有實質(zhì)性的障礙，等待下一步的落地。他認為，REITs有利于推動地產(chǎn)行業(yè)從債務性杠桿融資模式向權(quán)益性資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型非常重要。“房地產(chǎn)去杠桿、去庫存公募REITs是非常重要的一個工具。”

　　以下為演講實錄：

　　黃長清：大家好，我是黃長清，之前一直在證券公司從事投行業(yè)務，不動產(chǎn)證券化也做了很多案例。有一個總體的感覺，目前地產(chǎn)企業(yè)，包括一些非地產(chǎn)企業(yè)，他們做不動產(chǎn)證券化的動力越來越強，現(xiàn)在也有很多越來越優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，包括各種業(yè)態(tài)都在嘗試。

　　但另外一個感覺就是，隨著房地產(chǎn)的政策不太明朗，金融機構(gòu)，尤其是目前銀行是地產(chǎn)證券化的主要投資人，他們的投資也經(jīng)常受到信貸政策的影響，比較偏弱于主體。單位不動產(chǎn)證券化做起來也越來越難，雖然需求很強，資產(chǎn)供給也越來越大，但是從發(fā)行規(guī)模來講，并沒有呈現(xiàn)同比例的上升，利率也沒有明顯下浮。地產(chǎn)證券化并沒有減少多少，主要原因在于目前這個產(chǎn)品還是一個偏債性的產(chǎn)品，而且是一個融資驅(qū)動的。

　　所以接下來從我個人的角度，我覺得在公募REITs沒有退出的情況下，我覺得可能需要從以下幾個方面，從三個維度實現(xiàn)一個轉(zhuǎn)型。第一個從債權(quán)模式向股債權(quán)衡轉(zhuǎn)型，對于地產(chǎn)金融來講，它是比較看重地產(chǎn)標的本身的價值，而不是獲得一個固定回報。如果要投資人有很強的動力要加入，我覺得除了獲得固定回報之外，還需要有一些浮動回報。這里面就是股性的特點，所以未來肯定是股債結(jié)合的模式。

　　第二個維度就是從強化主體能力轉(zhuǎn)型，在不動產(chǎn)里面，除了傳統(tǒng)的住宅商業(yè)，還有一些物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、酒店，其實很多是對于這種品質(zhì)要求非常高。因為我們從中國的消費結(jié)構(gòu)來講，也是從這種物質(zhì)型的消費往服務型、享受型的消轉(zhuǎn)型，未來對這個有很強的需求。所以資產(chǎn)服務能力強的機構(gòu)，有些正常項目，他們并不提供增信，但是如果他們提供專業(yè)的服務，能夠提升現(xiàn)金流的回報，提升物業(yè)的估值，我覺得也會獲得投資者的認可。

　　第三從資產(chǎn)信用往資產(chǎn)價值進行轉(zhuǎn)型，三年之后要換本，能不能通過公募REITs退出，包括我們?nèi)虖臉I(yè)人員，很少有人去挖掘資產(chǎn)價值，因為我們獲得是一個固定的成交傭金，投資人獲得是固定的利息，所以大家沒有關(guān)注物業(yè)未來的價值。所以我覺得，這一塊其實未來有很大的發(fā)展空間，所以我覺得不動產(chǎn)證券化，未來肯定是一個趨勢，但是肯定會從目前比較靜態(tài)的、單一的戰(zhàn)線，往動態(tài)股債結(jié)合的這種動態(tài)模式進行轉(zhuǎn)型。

　　大家其實都形成了一個共識，REITs其實目前在國內(nèi)推出，已經(jīng)沒有實質(zhì)性的障礙，而且REITs對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型非常重要，有利于推動地產(chǎn)行業(yè)從債務性杠桿融資模式向權(quán)益性資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在大家提到的去杠桿、去庫存，我覺得回歸到不動產(chǎn)行業(yè)，我覺得公募REITs是非常重要的一個工具。另外公募REITs有兩個重要屬性，一個是資本結(jié)構(gòu)，就是股債結(jié)合的模式。雖然說我境外的公募REITs，90%以上是權(quán)益型的，但是REITs開展之后，可以發(fā)債，所以資本結(jié)構(gòu)我覺得跟傳統(tǒng)的證券化是不一樣的。第二個是公司治理結(jié)構(gòu)，這方面有點像上市公司。

　　所以對于我們?nèi)虂碇v，一方面如果公募REITs推出來之后，我們認為有很多強資產(chǎn)的，不管主體是否強弱，通過公募REITs實現(xiàn)融資，需求會越來越強，帶來更多的機會。第二個，他其實是一個資本運作的平臺，我們也可以有一些投資的業(yè)務機會，所以我覺得對各方來講，都是非常好的一個藍海領(lǐng)域。

　　新浪聲明：所有會議實錄均為現(xiàn)場速記整理，未經(jīng)演講者審閱，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。

責任編輯：謝長杉