萬科式焦慮：去地產(chǎn)化何以解憂

　　去房地產(chǎn)化，不是不做房地產(chǎn)，而是要降低比例，同時要改變相關商業(yè)模式。

　　文｜王倩

　　“十年之后，萬科還是地產(chǎn)公司嗎？我想應該不是了，如果還是，那也得慘淡經(jīng)營?！?/p>

　　2018年6月29日，萬科股東大會上，董事會主席郁亮的一席話激起千層浪——萬科正在醞釀“去地產(chǎn)化”。

　　2017年的年報顯示萬科在全國商品房的市場份額上升至3.96%，這一數(shù)字在2016年為3.10%，全國22個城市的銷售金額位列當?shù)氐谝?。一邊是商品房市場份額的增長，另一邊是董事會主席要“去地產(chǎn)”，到底為什么呢？

　　作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬科，更像是地產(chǎn)界的風向標，其一言一行備受關注。郁亮的“去地產(chǎn)化”一言一出，立即引起熱議。事實上，地產(chǎn)商的轉型，萬科并不是第一個，早在2015年，萬達集團董事長王健林就提出在三到五年之內(nèi)把“地產(chǎn)”去掉。

　　曾經(jīng)風光無限的地產(chǎn)業(yè)，相繼逐步走上“去地產(chǎn)化”的轉型之路，帶給外界一種信號——未來地產(chǎn)界將有重大變化。

　　價格單邊上漲時代結束

　　早在2018年的3月萬科業(yè)績推介會上，郁亮就對于過去20年房地產(chǎn)的黃金發(fā)展期給出了自己的看法。他認為出現(xiàn)這一現(xiàn)象的根本原因是“中國出現(xiàn)了人類歷史上前所未有的一次城鎮(zhèn)化變革，帶來了住房短缺和旺盛的需求?！边^去主要是依靠大力發(fā)展商品房來解決，如今住房全面短缺時代已經(jīng)結束。

　　從國家的一系列政策中，就能夠看出端倪。北京一直是樓市的風向標，經(jīng)歷了2016年爆發(fā)式增長之后，2017年3月份的限購，讓樓市的瘋狂戛然而止。

　　北京從2017年3月以來，大大小小出臺的限購政策不在少數(shù)，進入2018年，限購政策還在繼續(xù)。國土資源部部長姜大明在2018年兩會期間表示，將采取分類調(diào)控的原則，增加一線城市的供應面積，同時全力支持一線城市地方政府的調(diào)控措施。

　　北京一個重要的表現(xiàn)是共有產(chǎn)權房屋的出現(xiàn)，將原有的自住型商品房項目按照一定計算方式直接轉變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權房屋。最新開盤的一個共有產(chǎn)權房屋項目位于北京大興，根據(jù)大興區(qū)住房與建設委員會發(fā)布的公告，該項目申購人與政府共同享有該房屋的產(chǎn)權。其中購房人產(chǎn)權份額比例為60%，大興區(qū)保障性住房建設投資有限公司（政府產(chǎn)權份額代持機構）持有剩余40%的份額。

　　所謂共有產(chǎn)權住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產(chǎn)權可由政府和市民按一定比例持有。

　　根據(jù)政策規(guī)定，申請共有產(chǎn)權房屋的人需要滿足一定的條件，且對于上市交易有著嚴格的限制。共有產(chǎn)權房屋的出現(xiàn)，既是對剛需的滿足，也是對炒房的抑制，這令房屋的投資屬性開始下降。

　　與增加土地供應齊頭并進的是去杠桿。2017 年末，全國主要金融機構房地產(chǎn)貸款余額為 32.2 萬億元，同比增長 20.9%，增速較 2016 年末低 6.1個百分點。同時對“首付貸”的治理方面，也不遺余力。

　　鏈家的一位經(jīng)紀人告訴記者，之前鏈家的金融業(yè)務，包括“首付貸”“過橋貸”“尾款墊資”等業(yè)務已經(jīng)全部叫停?！艾F(xiàn)在集團也在治理，對于違規(guī)的經(jīng)紀人幫助客戶做首付貸款，一旦查處，集團直接開除?！?/p>

　　郁亮認為，全面短缺時代的結束并不意味著供應過剩，只是房地產(chǎn)的主要矛盾已經(jīng)由短缺轉變?yōu)椴黄胶獠怀浞?。同時他還預判：中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結束。

　　郁亮不止一次在公開場合表述萬科的轉型戰(zhàn)略。在股東大會上，郁亮表示要把萬科各地公司名稱中的“地產(chǎn)”字樣都拿掉，這樣更符合萬科的未來定位。他表示，萬科以后的發(fā)展方向是“有空間的地方發(fā)展”。

　　主營業(yè)務增速乏力

　　早在2012年郁亮還在擔任萬科總裁時就曾經(jīng)表示過，“房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，將進入白銀時代?！北藭r，郁亮的言論在業(yè)界曾經(jīng)引起質(zhì)疑，時至現(xiàn)在，已經(jīng)在業(yè)界形成共識。

　　在萬科的2017年財報中顯示，第一大業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務的營業(yè)收入占整體營收的95.9%，地產(chǎn)業(yè)務收入仍然在整體業(yè)務中占據(jù)絕大部分比例，但是這一比例與同期相比下降0.48%。

　　對比萬科從2015年到2017年的財報數(shù)據(jù)顯示，2015年到2017年的每年的地產(chǎn)營業(yè)收入相較去年同期的增幅為32.52%、23.09%、-0.48%，這一數(shù)據(jù)意味著，萬科的房地產(chǎn)營業(yè)收入增幅在逐年下降。

　　與地產(chǎn)業(yè)務下降相反的，是物業(yè)服務和其他業(yè)務的增長。對比萬科2015年到2017年的物業(yè)服務增速分別為49.41%、43.42%、67.28%。物業(yè)服務成為萬科2017年財報中新的增長點。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售面積為 16.94億平方米，同比增長 7.7%，銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%，增速較2016年分別下降14.8 和 21.1個百分點。分季度看，全國商品房銷售面積的單季增速分別為 19.5%、14.1%、 1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明顯。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，去房地產(chǎn)化，其實不是說不做房地產(chǎn)，而是說要降低比例，同時要改變相關商業(yè)模式。尤其是地產(chǎn)高速增長的時代過去，接下來實際上還是需要有各類新的創(chuàng)新，這都需要房企主動調(diào)整方向和投資節(jié)奏，進而尋找更好的投資機會。

　　轉型服務

　　萬科相關負責人告訴《商學院》記者 ：“我們過去幾年也沒有把自己定位于單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，2012年開始定位于城市配套服務商，今年迭代為‘城鄉(xiāng)建設與生活服務商’?！?/p>

　　“老百姓需要的是養(yǎng)老服務，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)，換個方式賣房子，這是不合適的，很多人邀請我們?nèi)プ觥B(yǎng)老地產(chǎn)’我們都拒絕了，因為我們覺得首先是養(yǎng)老服務。”郁亮說道。

　　中國的兩大地產(chǎn)企業(yè)——萬科和萬達，都在“去地產(chǎn)化”，強調(diào)服務。但兩者的轉型又有所不同。

　　萬達轉型服務業(yè)，主要是通過輕資產(chǎn)來運作。萬達輕資產(chǎn)分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。所謂投資類是指他人出錢，萬達幫他找地、設計、建設、招商、竣工運營后交移給他人，其中還有一個資本化程序。而合作類是指萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，就跟他人簽合同，幫助他人建設，建成后租金三七分成。目前這是萬達力推的模式。

　　據(jù)了解，租金的利潤比例極高，租金似乎已經(jīng)成為萬達一個長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流之一。

　　而萬科也在做同樣的事情。 萬科相關負責人告訴記者“萬科一直在圍繞‘美好生活’、圍繞城市和客戶發(fā)展的兩條主線在布局‘相關多元化’?！?“我們關注的是客戶的全生命周期的布局，比如圍繞最早的住宅，延伸到教育、養(yǎng)老、再到長租公寓，”一位萬科的內(nèi)部人士告訴記者。

　　據(jù)了解，在萬科的業(yè)務骨架中，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務、租賃住宅正在成為萬科的核心業(yè)務，而商業(yè)和物流已經(jīng)成為萬科的優(yōu)勢業(yè)務，養(yǎng)老、教育、冰雪度假正在探索之中。

　　但是嚴躍進認為，萬科去地產(chǎn)是因為其有實力和原始積累，而對于其他企業(yè)來說，地產(chǎn)銷售依然是維系現(xiàn)金流較好的手段，所以可以認為萬科帶頭形成了一個方向，但是別的企業(yè)在轉型方面還是需要謹慎，樂觀看待房地產(chǎn)市場的機會，尤其是住宅市場的機會依然是需要的。

責任編輯：劉萬里 SF014