新華財經北京10月12日電（康耕甫） 12日，CBRE世邦魏理仕發布的《2024年第三季度北京房地產市場回顧》顯示，2024年第三季度北京辦公樓市場去化邊際改善，超甲級和核心市場調整帶動租金加速下行；零售物業市場高端品牌需求疲軟，市場租金步入下行通道；商務園區市場TMT行業調整持續，整體租金下行，中關村軟件園等子市場跌幅收窄。

優質辦公樓市場 整體空置率環比下降

2024年第三季度，北京辦公樓市場未有新項目交付。季度新租交易面積總量環比增長49%，但較去年同期仍低7%。擴租需求繼續放緩，搬遷活動進一步主導新租市場，占新租總面積比重環比提升11個百分點至82%。近七成的搬遷需求面積以望京、CBD、通州和麗澤四個子市場為目的地。搬遷動線以同區內換遷為主，跨區搬遷則多遷入麗澤、奧體和望京等子市場。企業租賃決策仍側重于空間優化和成本控制。

從行業來看，金融科技、基金和保險類租戶推動金融行業重回需求首位；TMT保持平穩，位列第二，平臺互聯網和軟件開發類租戶依然活躍；專業服務業繼續位列需求第三位。其他板塊中，快消品、能源化工和新能源、芯片半導體及醫療器械等細分領域的需求活躍度環比提升。

各區政府及國有企業業主引導對接資源，推動數筆一萬平方米以上新租交易達成。全市凈吸納量環比提升160%達12.5萬平方米，其中86%由新興區域貢獻。麗澤、石景山、通州等新興子市場樓宇憑借性價比優勢吸引來自區內和區外的租戶升級換遷。

非集中區位近兩年入市的新項目亦有去化。受企業縮減辦公面積或以成本為目的的外遷活動影響，金融街、CBD等核心子市場高租金樓宇的租戶穩定性和去化均面臨挑戰。此外，望京、燕莎和東二環子市場受退租和臨近區域競爭壓力的影響，凈吸納量均為負值。

整體空置率環比下降0.7個百分點至21.0%，但市場需求增量不足，以價換量的局面持續，全市平均租金降幅走闊，成交面價同樣本比環比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租戶議價能力增強，擠壓高租金樓宇的溢價空間，季內超甲級辦公樓和核心區域調整幅度較大。

世邦魏理仕華北區辦公樓租戶部負責人袁慧表示，未來六個月，預計中關村、麗澤和石景山區域將迎來近39萬平方米的優質辦公面積。受新增供應影響，全市空置率預計會小幅抬升。

優質零售物業市場 租金步入下行通道

2024年第三季度，恰逢國慶黃金周前夕，北京零售物業市場迎來通州首開萬象匯盛大啟幕，以超高開業率為首都副中心再注商業新活力。全市季末空置率環比小幅下滑至7.2%。

今年前八個月，北京餐飲和商品零售收入分別下跌4.6%和0.5%，大部分消費者對于可選消費日趨謹慎。以高端消費（包括零售、餐飲）為首的新增需求表現低迷，營業表現欠佳的高端連鎖品牌大多通過調改或閉店來降本增效。而輕奢品牌在核心及次級商圈都放慢開店步伐，使得服飾鞋包業態整體新增店鋪占比環比同比雙降至22%。

此外，傳統超市類業態仍在艱難求存，以外圍商圈為首升級轉型或閉店較多。但另一方面，定位平民消費的零售和餐飲業態持續發力，并成為業主品牌調改及項目導流優先選擇，其中平價餐飲及小吃快餐（如韓式拌飯、日式壽司、辣味小炒）新店數量占比同比、環比雙增長。

根據季內發布的各大開發商財報，多個標桿項目銷售額或租金收入同比有不同程度下降。全市購物中心首層平均租金同樣本比環比下跌0.7%至每天每平方米31.4元，其中中關村、望京、西單、CBD商圈降幅相對明顯，而王府井、三里屯、奧體商圈表現穩健。品牌或裝修調改中的項目租金靈活度加大，以吸引品質和知名度更大的品牌。

世邦魏理仕華北區商業負責人宋津樓表示，未來六個月，北京仍將有多家頭部商業地產開發商項目在非核心商圈開業，帶來預計約96萬平方米的新增供應。新商圈加速崛起的同時，老商場升級煥新仍將是北京零售物業市場的主旋律，而如何憑借創新的運營思路，精準把握消費者偏好，迭代升級業態組合，將對項目“升維”起到關鍵作用。

商務園區市場 TMT行業調整持續

北京商務園區市場2024年第三季度僅有一個新項目竣工交付，該項目為位于亦莊經開區的帶有生產功能的復合型生物醫藥專項園區，為市場新增約3.9萬平米的優質產業空間。

本季度由于以TMT為主的企業因組織架構、業務等方面的調整繼續出現面積整合騰退的現象，使得整體市場季內凈吸納量為歷史新低-6.3萬平方米。新租需求有限，從行業來看，需求引擎TMT板塊繼續在租金下行、可選面積增多的環境下釋放升級搬遷需求，新租需求占比近50%，尤其推動泛中關村集群優質空間的去化；醫藥健康板塊新租活躍度較去年同期呈現放緩，但得益于亦莊經開區部分項目面積去化，該板塊新租占比20%仍穩居第二；文體娛樂類企業在電子城子市場亦有表現，釋放搬遷、擴租需求，新租占比躍居第三，為12%。

分子市場來看，全市僅中關村軟件園和順義獲得正吸納，電子城受到互聯網游戲企業大面積整合騰退的影響，豐臺科技園及亦莊經開區受到新租放緩、已有租戶到期不續或整合收縮的影響，三個子市場凈吸納量均低于-2萬平方米。

全市商務園區租金報價下降1.1%至每月每平方米150.8元。經過前一輪不少優質項目和區域的大幅調整，大部分項目的租金差距縮減，本季度租金跌幅環比小幅收窄。但位于東升、電子城等區域的少數項目租金仍居高位，在去化壓力和其他項目競爭下租金仍有下行壓力。

世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示，未來六個月，北京商務園區市場預計會迎來逾48萬平方米新增供應，涉及中關村軟件園、亦莊經開區以及大興等子市場，其中生命科學專項園區體量占比近六成。醫藥健康作為北京高精尖支柱產業之一，近期繼續發布《北京市加快合成生物制造產業創新發展行動計劃（2024-2026年）》、《北京市加快合成生物制造產業創新發展若干措施》等利好政策，同時提出了多項具體支持政策以助力產業創新和產業全鏈條發展，也為產業載體帶來積極信號。

編輯：胡晨曦

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