轉自：北京頭條

10月12日上午，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行先后發布有關批量調整存量房貸利率的公告，明確從10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。調整之后，除了北京、上海、深圳三個城市的二套及以上房貸，其他符合條件的房貸利率都將調整為LPR（貸款市場報價利率）-30BP（1BP=0.01%）。如果貸款人的存量房貸利率已經低于這一水平，將不會進行調整。

各銀行公告明確，此次存量房貸利率調整將由銀行統一進行批量調整，不需要客戶提出申請。但存量固定利率和基準利率貸款需要借款人主動申請轉為浮動利率定價方式后才能在銀行通過后參與調整。此外，北上深三個城市“二套轉首套”的存量房貸客戶，也需要自主申請，并在提交相關材料獲得銀行審核通過后才能進行調整。

各家大行還同步或提前發布了多期存量房貸調整常見問題答疑，對大家關注的具體問題進行了詳細回答。根據銀行發布的信息，此次批量調整只涉及房貸利率加點數的變化，貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期等合同要素不變。

符合條件的存量房貸無需申請銀行批量下調

根據銀行公告，2024年10月25日（不含）前已發放的和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分），如利率加點幅度高于-30BP都可納入本次批量調整。

調整后，除北京、上海、深圳的二套及以上房貸外，其他地區參與本次批量調整的存量房貸，以及北京、上海、深圳的首套房貸，利率統一調整為LPR-30BP。

調整后，北上深三個地區的存量二套房貸利率利率各有不同，具體來看：北京，五環外LPR-25BP，五環內LPR-5BP；上海，自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區為LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳為LPR-5BP。

符合條件的存量房貸，客戶無需申請，各大行將于2024年10月25日集中調整，新的利率即日生效。

存量房貸利率調整后，銀行將通過短信告知客戶利率調整結果，客戶也可在通過手機銀行、微信小程序、官方客服、營業網點等線上和線下渠道查詢。

“固轉浮“及北上深“二套轉首套”存量房貸需要主動申請才能參與調整? ?

根據各家銀行公告，有兩類存量房貸需要客戶主動申請后才能參與此次批量調整。一類是當前為固定/基準利率定價的存量房貸，需要轉換為浮動利率；另一類是北京、上海和深圳三個地區的存量二套房貸，當前已符合首套房標準，可申請將二套房貸款轉為首套房貸款，經過銀行審批后將調整為首套房貸款，后續按首套房貸款標準予以下調。

需要提醒大家的是，“固轉浮”和“二套轉首套”都可在線上辦理，但要在銀行規定的時間期限內完成，才能參與此次統一批量調整，而每家銀行給出的最后期限并不一樣。但即使錯過這次批量調整，后續也可繼續申請辦理。

建行公告明確，可納入本次批量調整的采用基準利率定價的貸款、固定利率貸款，客戶須于2024年10月23日（含）前，主動申請辦理“固轉浮”業務，轉換為浮動利率貸款后，可進行本次批量調整。自2024年10月12日（含）起，申請“固轉浮”業務的客戶，可以登錄建行手機銀行、建行智慧個貸微信小程序等線上渠道按系統提示自助辦理，或聯系貸款經辦機構申請辦理。

2024年10月12日（含）起，北京、上海、深圳的存量房貸客戶，可以登錄建行手機銀行、建行智慧個貸微信小程序，通過“存量房貸利率調整”功能，查詢是否首套房貸款。“非首套”客戶應于10月23日（含）前點擊“申請轉為首套房貸”，并上傳有關證明材料供貸款經辦機構進行復核。復核后符合首套房貸條件的，建行將按首套房貸進行利率調整。

2024年10月25日（含）后，客戶可繼續通過上述渠道申請辦理“固轉浮”、二套轉首套。符合調整條件的，按照規則隨到隨調。

工行公告稱，當前執行固定利率或基準利率定價、“二套轉首套”業務，客戶自公告之日至10月24日（含）可通過手機銀行或貸款服務行發起申請，審核通過后，工行于10月25日進行集中批量調整貸款利率。10月25日（含）后，客戶仍可通過繼續發起申請，工行將于成功轉換當日對符合條件的貸款進行利率調整，調整前利息按原合同利率水平計算。

中行公告表示，手機銀行渠道可受理這兩類客戶申請，“固轉浮”客戶自主辦理，調整可實時生效；“二套轉首套”客戶要提交相關證明材料，具體所需佐證材料請咨詢貸款經辦機構。這兩類客戶在10月25日前完成調整的，將于10月25日進行批量調整；10月25日（含）后調整的，將于調整完成的次日進行調整。

農行公告稱，需進行利率定價轉換的房貸客戶，可在2024年10月22日（不含）之前，通過農行手機銀行或貸款經辦行提出轉換申請，符合本次利率調整政策的，納入2024年10月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請的，該行將于2024年10月25日（不含）之后及時辦理轉換手續。對于目前存在首套、二套及以上新發放房貸利率加點下限的北京、上海、深圳等地區，已符合二套轉首套住房貸款標準的房貸客戶，可通過農行手機銀行或貸款經辦行提出申請。具體以當地政策要求為準，詳情請咨詢貸款經辦行。

交通銀行表示，對于“固轉浮”的存量房貸，可于2024年10月24日（含）前，登錄手機銀行申請，該行將于2024年10月25日進行自動調整。如不方便線上申請的，可前往貸款經辦機構辦理。錯過這一時間，后續仍可登錄在手機銀行或前往貸款經辦機構申請辦理。

郵儲銀行表示，“固轉浮”客戶可于2024年10月13日（含當日）起向該行提出申請，對于2024年10月23日（含當日）前完成申請且符合調整規則的，該行將于2024年10月25日進行批量調整貸款利率。2024年10月25日后，客戶仍可繼續提出申請，該行將在審批通過當日為客戶調降利率。

對于“非首套轉首套”等其他特殊情況，郵儲銀行表示，由客戶與貸款經辦行協商辦理。

調整之后不同客戶的利率可能不一樣

需要提醒大家的是，此次調整后，同一個城市的存量房貸客戶利率都降為LPR-30BP，下調后的利率水平也會有不同。

銀行表示，由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

據了解，2024年2月，5年期以上LPR從4.2%下降25BP至3.95%、7月又下降了10BP至3.85%。因此，對于重定價日為每年1月1日的存量房貸，調整后的利率為3.9%(對應的LPR為4.2%)。重定價日為合同發放日對日的，情況更加復雜，還要看10月份LPR會不會調整。

百萬房貸有人能省14萬利息

此次利率調整后，存量房貸客戶到底能省多少利息？工行在“常見問答”里舉例進行說明。

小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為4688元，調整后每月還款約為4518元，小張每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元。

小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP(貸款發放時首套房貸利率政策)，即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

從這兩個案例可看出，在房貸余額相同的情況下，月供的減少與利率的降幅有關，利率下降越多，月供減少金額也越多。但因為初始利率差別很大，不同城市的利率降幅存在較大差異。

去年的批量下調中，絕大部分城市的存量首套房貸利率加點數已降至0，所以這次還能再降30BP。去年的調整沒有涉及存量二套房貸。本次調整后，北上深以外地區的存量二套房貸利率的加點也可降至-30BP，而二套房貸的加點數本身就較高，因此這次調整后，存量二套房貸客戶能享受更多降息福利。

央行行長潘功勝在9月24日的國新辦發布會上宣布，本次存量房貸利率調整將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。潘功勝當時表示，之所以說是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，央行預測下降的幅度是一個預期的平均數。

潘功勝表示，銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

文|北京青年報記者 程婕

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP