自10月12日起，客戶可通過(guò)所在貸款銀行手機(jī)銀行APP的“存量房貸利率調(diào)整”功能查詢個(gè)人房貸是浮動(dòng)利率還是固定利率，并提交“固轉(zhuǎn)浮”申請(qǐng)。

9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告〔2024〕第11號(hào)，提出完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待。同日，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡(jiǎn)稱《倡議》）明確，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。這是繼2023年8月中國(guó)人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局引導(dǎo)商業(yè)銀行采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整存量房貸利率后的又一次重磅調(diào)整。

針對(duì)《倡議》提出的具體事項(xiàng)，國(guó)慶長(zhǎng)假前，各家銀行已發(fā)布公告明確將通過(guò)對(duì)符合條件的存量房貸開(kāi)展調(diào)整，將利率下調(diào)至接近全國(guó)新發(fā)放房貸利率。10月12日，已有中國(guó)銀行（601988.SH）、工商銀行（601398.SH）、建設(shè)銀行（601939.SH）、農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH）、交通銀行（601328.SH）、郵儲(chǔ)銀行（601658.SH）等多家銀行發(fā)布公告稱，自10月25日起，將對(duì)存量個(gè)人房貸利率進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。值得注意的是，“統(tǒng)一批量調(diào)整”即無(wú)需提出申請(qǐng)或提供材料，客戶“不跑銀行”即可享受利率下調(diào)，但采用固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)貸款的客戶，須先主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率，再納入本輪存量房貸利率“普調(diào)”。

關(guān)于本輪存量房貸利率調(diào)整，銀柿財(cái)經(jīng)就客戶關(guān)心的常見(jiàn)問(wèn)題梳理了銀行“解碼版”。

一問(wèn)：本輪調(diào)整范圍是什么？

答：所有已發(fā)放的首套房貸款、二套房貸款均在本輪調(diào)整范圍內(nèi)，只針對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款、存量公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分；但不包括：住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款部分、購(gòu)買商鋪或商住兩用房等商業(yè)用房的貸款。

二問(wèn)： 何時(shí)開(kāi)始批量調(diào)整？

答：10月25日。目前，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄六大國(guó)有商業(yè)銀行已明確將于10月25日起，對(duì)存量個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。調(diào)整完成后，銀行方面會(huì)通過(guò)短信告知客戶利率調(diào)整結(jié)果，客戶也可在手機(jī)銀行APP“房貸利率調(diào)整”欄目查詢利率調(diào)整結(jié)果。

三問(wèn)：本輪利率調(diào)整的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：最多可下調(diào)至LPR-30BP，若貸款人的存量房貸利率已低于LPR-30BP，將不會(huì)進(jìn)行調(diào)整。LPR是指貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，一般房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。現(xiàn)行LPR包括1年期、5年期以上兩種類型，2024年9月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。

目前除北京、上海、深圳執(zhí)行二套房貸政策的住房貸款調(diào)整為目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區(qū)的存量住房貸款均可調(diào)整至不低于LPR-30BP。換言之，大部分利率較高的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款都將納入本輪調(diào)整范圍內(nèi)，且只要是符合調(diào)整條件的貸款，無(wú)論是首套還是二套，都將統(tǒng)一批量調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP。

四問(wèn)：利率下調(diào)后，房貸會(huì)降低多少？

針對(duì)客戶最關(guān)心的問(wèn)題，工商銀行通過(guò)兩個(gè)簡(jiǎn)單的案例進(jìn)行說(shuō)明：

小張?jiān)谀扯€城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬(wàn)元。

小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP（貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。

五問(wèn)：采用固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)貸款的客戶是否需要申請(qǐng)？

答：必須提交申請(qǐng)。采用固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)貸款的客戶須在銀行開(kāi)展統(tǒng)一批量調(diào)整（即10月25日）前，主動(dòng)向銀行申請(qǐng)將貸款轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率，辦理“固轉(zhuǎn)浮”業(yè)務(wù)或可按照線上系統(tǒng)提示自助辦理，或聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。銀柿財(cái)經(jīng)特別提醒：該項(xiàng)申請(qǐng)必須盡早提交！以建設(shè)銀行為例，該項(xiàng)申請(qǐng)須于2024年10月23日（含）前完成提交。

圖片來(lái)源：中國(guó)工商銀行客戶服務(wù)微信公眾號(hào)

六問(wèn)：如何查詢個(gè)人貸款利率是否符合本輪調(diào)整條件？

答：目前各家銀行已在手機(jī)銀行APP上陸續(xù)上線“房貸利率調(diào)整”功能，可查詢或辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。如，中國(guó)銀行某客戶想通過(guò)線上渠道申請(qǐng)二套房轉(zhuǎn)首套房，可進(jìn)入中國(guó)銀行手機(jī)銀行APP“貸款”—“房貸利率調(diào)整”功能，選擇想要調(diào)整的名下房貸，然后點(diǎn)擊“申請(qǐng)認(rèn)定為首套房貸”，并提交相關(guān)證明材料，具體所需佐證材料請(qǐng)咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。另外，自10月12日起，客戶可通過(guò)所在貸款銀行APP的“存量房貸利率調(diào)整”功能查詢個(gè)人房貸是浮動(dòng)利率還是固定利率，并提交“固轉(zhuǎn)浮”申請(qǐng)。

圖片來(lái)源：中國(guó)銀行微信公眾號(hào)

七問(wèn)：為何同城且同為首套/二套房利率的貸款調(diào)整后會(huì)有所不同？

答：由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日，并且不同客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時(shí)可能未重定價(jià)，貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會(huì)有所差別。到了貸款重定價(jià)日，貸款進(jìn)行重定價(jià)后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

八問(wèn)：北京、上海、深圳二套房貸款利率目前按照什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？

答：按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP、五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄區(qū)LPR-5BP。

圖片來(lái)源：交通銀行微信公眾號(hào)

九問(wèn)：已預(yù)約提前還款的客戶能否享受此次利率下調(diào)的政策優(yōu)惠？

答：若截至目前尚未完成扣款，客戶可撤銷提前還款申請(qǐng)，只要符合此次調(diào)整條件，即可進(jìn)行利率調(diào)整；若已完成部分提前還款扣款，只要符合此次調(diào)整條件，剩余本金部分可進(jìn)行利率調(diào)整；若全部貸款已結(jié)清，則無(wú)法進(jìn)行利率調(diào)整。

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