“昨晚前來咨詢的人就很多，今早現場已經有幾百號人了。目前，新盤認籌名額已經沒有了，但還可以加號。”

9月2日，位于北京朝陽望京片區的某樓盤首次開盤，2日早上，當第一財經以購房者的身份致電該售樓處，一位銷售人員稱，昨天晚間，“認房不認貸”政策剛落地不久，開發商已通知售樓處要撤回新房折扣力度。

1日晚間，北京住建委等三部門聯合發布通知稱，從即日起優化北京市個人住房貸款中住房套數認定標準，在全市范圍內實施“認房不認貸”。

樓市新政刷屏朋友圈。市場也開始流傳一些樓盤告知客戶要提前收回折扣的消息，雖然這些傳聞真假尚未知，但也攪動了一些潛在購房者的情緒，社交平臺上有關樓市的看多或看空氣氛也愈加濃郁。

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受第一財經采訪時表示，當前樓市信心不振，政策鼓勵居民加杠桿買房，作為居民家庭，需要量入為出，適度控制加杠桿的風險。此外，居民杠桿的過快上升也可能帶來風險積聚以及抑制居民消費增長。因此，相關部門也需要注意控制居民杠桿的過快上升，畢竟“房住不炒”的定位依然還在。

中介的電話

昨日，當“認房不認貸”新政在北京執行后，首先“不淡定”的是開發商和中介，其次是當地改善族，剛需族則相對冷靜。

以前述中建璞園項目為例，一名望京片區房產中介告訴記者，雖然該項目包含75-100平方米的小戶型，但由于開發商旨在打造高端洋房，所以此處新房并不一定適合外地青年人在京首次置業。相反，對該樓盤感興趣的更多為一些有著更高住房品質要求、養老和教育需求的置換群體。

“中介的電話來得比新聞推送還快。”一名在國貿附近工作的90后北漂小王告知記者，去年11月，北京東南部五環沿線的臺湖、馬駒橋兩地官宣解除通州地區的最嚴“雙限”政策。彼時打算購買婚房的她曾一度去往當地看房，并在多個售樓點、中介處留下電話。

“沉寂了快一年，昨天開始中介們又開始‘狂轟亂炸式’的打電話，我和愛人都接到了不少。但仔細折算一下，那邊新房比去年時優惠力度少了幾個點，意味著總價高了，現在首付固然可以減輕100多萬，但未來幾年還貸壓力會加大，還是等等看吧。”小王說。

同樣的情況也發生在北京的西北五環外。昌平區某房產中介告訴記者，按照北京現行的普宅、非普宅標準，五環到六環單價不低于3.168萬元/平方米或總價不低于374.4萬/套，則判定為非普宅，昌平區新房基本均屬于非普宅。9月1日前，全國范圍內有貸款記錄的購房者，非普宅首付比達到8成，這壓抑了相當比例的剛需和改善族。在“認房不認貸”落地后，觀望已久、打算“賣一買一”的改善族率先活躍起來。由于昌平區新房和二手房存在明顯倒掛，改善族大多涌入了新房市場。

“認房不認貸”即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

在近年來執行“認房又認貸”的城市中，京滬兩地二套房認證標準最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結清還是未結清，均記作一套。此外，由于一線城市二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費普遍高于二線城市，“認房又認貸”政策給當地換房群體帶來的資金壓力更大。

對比新政前后，對于無房有貸的北京購房家庭，此前普宅和非普宅分別可貸40％和20％，9月1日起，分別可貸65％和60％。

“剛需市場相對冷靜，除了購房者心理預期外，可能也和市面上小戶型房源相對緊俏有關。因為剛需戶型房源有限，一些開發商會對購房家庭的購房資質、首付分期情況等有更嚴格的評估。”該名房產中介說。

即便是改善族，根據該名房產中介描述，在昨日晚間接待的客戶中，新客戶占比并不多。而在老客戶中，一些是之前付完定金，趕去簽購房合同的客戶，另一些是問詢如“新政由網簽之日還是銀行放貸之日算起”等政策細節的客戶。

一名朝陽區鏈家某門店房產中介對記者分析稱，近年來，北京樓市改善型需求成交占六～七成，此前，二手房“帶押過戶”政策已經將“連環單”的交易周期大大縮短，在“認房不認貸”執行之后，“賣一買一”的客群將會是開發商的主要爭取對象。

他進一步舉例稱，如果一個家庭目前在京擁有一套700萬元的二居室，該家庭此前換房的預算總額可能在850萬元，“認房不認貸”落地后，這個家庭可貸空間增加了，或許會轉為購買總價在1000萬元以上、戶型更優、品質更好的產品，這對于擁有品質型改善住宅項目的開發商無疑是一大利好。

隨著銷售預期提振，宣布提前收回開盤折扣的新房項目并非孤例。

2日早上，第一財經以購房者身份致電某售樓處，接電工作人員稱，今日起，開盤2個點的折扣已全部收回，并且77-90平米左右的小戶型房源已基本售罄。“如果你確實想購買這種戶型，并且可以在7天內交完20％的首付款，并承諾可以盡快交齊剩余首付，那么我們可以協調清退此前首付逾期的客戶。”該名工作人員說。

二手房業主心態分化

對于不少考慮“賣一買一”的置換群體，賣房是換房的第一步。

1日晚間，北京“認房不認貸”新政剛出，前述朝陽區房產中介對記者表示，“當晚，我們就加班聯系此前曾經咨詢過掛賣二手房的業主，現在可以出手了。”

李女士是昨晚接到房產中介電話的業主之一。她告訴記者，她在朝陽有一處三室兩廳的房產，1個月前，她曾經咨詢過中介二手房銷售情況，當時中介建議其降價6萬再掛牌，而就在昨夜，中介又反過來勸她可以高于近期成交價掛牌。由于李女士只有賣房需求，并不打算在京再置夠一套房產，她打算等這陣子該區庫存消化了一些，再掛牌。

而在朝陽另一處2000年左右建成的小區，記者從該小區業主和房產中介處了解到，二手房房東間的心態也存在分化。

“目前小區整體掛牌房源價格沒有漲起來，還處于一個低點。比如，一處120平方米左右的掛售房源，5月份剛掛牌時是865萬元，7月份降到842萬元，兩個月降23萬元。昨天新政執行后，業主沒有提出漲價，但可能進一步議價的空間不會有了。”一名負責該小區二手房銷售的房產中介對記者表示。

另有一名房產中介告訴記者，新政發布1個小時后，一個剛剛掛牌不到半個月的業主，選擇將房源從中介平臺上撤下來。“業主預期變樂觀了，除了著急回款換房的業主，可能接下來幾個月，二手房掛牌價會呈整體回升態勢。”

一名今年二季度才將手上房源賣出的該小區業主則對記者表示，雖然有點可惜低點賣出，但目前該區域內同質性房源多，二手房掛牌量大，加之該小區住房房齡較老，估計漲價幅度不會太大。由于子女在外地工作，她上半年將這套在京唯一一套房產賣出后，并沒有打算再在京買房。“我現在在小區內租了一間主臥，等退休后就搬去和子女住。”

“新政落地前，北京二手房掛牌量已經超過15萬套，新政落地后，預計二手房掛牌量短期內還會進一步增多，成交量能否在接下來進一步回暖，決定了價格會否止跌，但這個過程可能比較漫長。”前述通州房產中介對記者坦言。

中指研究院數據顯示，8月份，北京新房價格環比上漲0.03%，但二手房價格環比下降0.22%，已連續4個月下跌。

對于還未“出手”的二手房業主，是否意味著將錯失第一輪換房機會？前述通州房產中介表示并不盡然。他說，目前一些客戶選擇同時看新房和掛售二手房，當其看中合適新房后，會選擇先繳納新房定金，等到二手房賣出、貸款也通過“抵押過戶”結清后，再繼續完成新房購房流程。

中國房地產數據研究院院長陳晟在接受第一財經采訪時表示，北京不分區的執行“認房不認貸”，確實超出市場預期，這背后可能是因為樓市“金九銀十”已至，留給今年年內提振樓市消費的時間已經不多了有關。在“認房不認貸”執行過程中，北京二手房市場供應會在短期快速增加，新的供應是否會形成新的需求，這確實是需要引起警覺，但北京不太可能出現二手房市場的“拋售”問題。

“二手房市場如果出現拋售，意味著相應供應釋放出來后，沒有進入購房市場，并進一步形成升級型消費需求。不過總的來說，北京還是60%左右的消費者希望‘賣舊還新’的。”陳晟說。

王業強持相近觀點。他進一步對記者表示，此次，北京的樓市調控政策一改過去的試探性微調特征，超預期、全域落地“認房不認貸”，這對市場沖擊力度較大。對于二手房市場，由于存在大量的改善性需求，短期內部分小區會出現掛牌量增加，新房和二手房，二手房市場間可能存在明顯分化。但隨著后續北京樓市寬松性政策工具的落地，宏觀經濟的恢復，包括疫情期間壓制的剛性購房需求以及保持觀望等待政策落地的改善需求逐漸進場，二手房市場預計也會逐步恢復進入活躍期。

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