（文章來源于創業板觀察 ，作者成孟琦）
香港樓市價格真的倒退回6年前水平了？近日，港島大潭豪宅二手賣家虧損500萬港元賣樓的消息，再度成為香港樓市的“深水炸彈”。只不過，這次“炸彈”引爆范圍已從一手住宅及中小型住宅蔓延至二手豪宅。
位于港島東的大潭依山傍海、幽靜而不失便利，歷來是香港知名的豪宅住宅區。但位于大潭的浪琴園近日樓價破底，賣家寧愿虧損510萬也要賣房。據悉，這個中層2房戶型以1950萬港元售出，呎價逾1.8萬元（折合約15萬人民幣/平方米），造價及呎價均創該地區同類型單位約6年半新低。由此，有業內人士認為，香港新一波樓市下跌浪潮將由中小型住宅蔓延至豪宅物業。
不過，不少受訪者告訴財聯社記者，近期香港樓市疲弱的原因，在于加息周期導致市場資金成本上升，按揭息率由去年1.4厘水平，急升至現時達3.625厘，令買樓收租出現“負回報”現象，遏抑了市場投資需求。
大潭豪宅持有5年虧損510萬
大潭浪琴園1座中層B室，實用面積1077方呎（約120平米），2房間隔，享海景，新近以1950萬港元附帶一車位轉手，呎價約18106元（約15萬人民幣/平方米），成交價及呎價均創下該小區約6年半的同類新低。值得注意的是，美聯物業區域營業董事方富義表示，原業主于2018年6月以2460萬港元購入該房，持貨約5年，賬面蝕510萬港元，5年來此處房產貶值達20.7%。
美聯物業資料顯示，同小區今年3月出售同座高層二手房，實用面積相同，當時成交價為2380萬港元，呎價約22098元（約折合17.5萬人民幣/平米）。兩個同戶型住宅時隔5個月，二手價格下挫430萬港元或18.1%。
香港樓市疲弱之時，近期不少二手房以比購入時更低的價格出售，美聯集團主席黃建業預測今年內樓價將重返2017年即6年前水平，個別小區成交價更已倒退至近7年前。
不過，也有地產中介告訴財聯社記者，并非所有二手樓盤售價均回到幾年前水平，更多要視地段而言，像堅尼地城、日出康城的二手盤樓價較幾年前價格有所上漲，港漂聚集的南昌及奧運地區，樓價更是較2017年上漲10%-20%。
房地產抗跌性優于股市？
香港多處二手房折價出售，映襯出市場大部分買家都對樓市持觀望態度。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為，發展商年內開價需采取保守策略，料一手市場今年價跌量升。由于低于市價推售新盤會吸引更多人認購，而發展商目前有很多存貨在手，相信年內會繼續以低于二手價格推銷，估計趨勢會持續一段時間。
新樓扎堆發售之下，房地產商有意減少未來的潛在供應。截至今年6月底。2024至2026年一手私人住宅潛在供應為10.5萬個，高于過去7年平均數9.5萬。但已建成住宅單位上半年同比減少了37%，而第二季度已建成住宅單位環比減少了88%，同比減少了80%。
值得注意的是，香港的股票和房地產市場高度相關。第一太平戴維斯資本市場董事孫國立認為，房地產的抗跌性能顯著優于股市。2007到2009年港股最大回撤為59%；同期房地產最多跌22%。2021年至今，港股最大回撤51%，但房地產最大跌幅只有16%。港股開年至今跌了3%，但住宅價格逆勢反彈了5%，主要原因一是通關帶動市場復蘇和輸入人才計劃。今年以來香港引進人才已經有超過6萬人獲批，帶來了潛在的買樓需求。同時，今年上半年香港住宅市場合計成交了26，222宗，成交金額2427.35億元，較2022年下半年的20，069宗及1695.6億元，分別上升30.7%及43.2%。
過去一年，香港政府推出多項利好市場的新政策，包括：非永久居民買樓繳納的30%額外印花稅可以在成為永久居民后獲得退還；1500萬元或以下的自用住宅物業按揭成數上限調整至七成。若加上開發商提供的部分首付貸款，大多數買家只需10%到20%的首期即可購房。此外，孫國立還提到，如果未來香港樓價繼續面臨下行壓力，政府可能會降低或者取消額外的印花稅。
晨星料港樓價年底前再跌逾5%
晨星股票分析師李信孚表示，受經濟基本面轉弱影響，預期年底前樓市持續弱勢，交投淡靜，樓價會在現水平再跌5%至10%。
李信孚提到，現時匯豐最優惠利率為5.875厘，高息環境下，每月供樓支出絕不是一個小數目，故當息率下降，有望可帶動置業需求。晨星預計，美國聯儲局明年2月會開始減息，2025年中聯邦基金利率將回落至1.5厘。
上個月長實油塘新盤折價出售，市場反應熱烈。李信孚料，長實的低價策略相當好，可測試市場對買樓的需求，同時顯示公司重視資金回籠，相信未來新盤定價也受影響。此外，政府積極推政策吸納專才，吸納專才有助推動租盤需求，預期租金會較樓價更快反彈，當中港島區或九龍核心區域的租金升幅會較大。
政府統計處最新數據顯示，居港人口將由2021年中741.31萬人，增至2046年中819.04萬人，25年間將增加約78萬人，增幅達10.5%。鄒廣榮認為，人口增減及組成部分，對地產業起著根本性影響，香港前年及去年分別有5.53萬及4.04萬凈移出人口，移民盤放售、準買家減少對樓市有影響，到今年大舉輸入專才，同樣對市場需求變化帶來影響。
二手樓價表現持續疲弱，但同期租金向好，樓價、租金走勢出現背馳，有助私樓租金回報率向上，可望抵銷一部分利息、資金成本上升帶來的壓力，或吸引投資者入市，加快樓市觸底反彈。反觀，更多準買家“轉買為租”，觀望樓價進一步下跌，再加上內地留學生、“高才通”等額外需求，刺激租賃相對活躍，亦帶動租金逆市向上。
隨著香港持續引進人才政策的推進，未來將轉換成實際購買力，再加上預期降息的影響，也有一些分析者認為香港房價未來的下行空間有限。
責任編輯：楊賜
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