9月2日，2022服貿(mào)會(huì)?中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)北京論壇正式開幕。本次大會(huì)由世界貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)盟、集群智庫(kù)?中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)研究中心和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)特色小鎮(zhèn)分會(huì)共同主辦。論壇主題聚焦“政企聯(lián)動(dòng)開啟樓宇經(jīng)濟(jì)3.0”，論壇發(fā)布了《中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)（總部經(jīng)濟(jì)）藍(lán)皮書》重要成果，推介了“商務(wù)樓宇卓越運(yùn)營(yíng)服務(wù)鉆石認(rèn)證”體系和標(biāo)識(shí)，成立了中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)城區(qū)聯(lián)盟，發(fā)布了中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)評(píng)價(jià)成果，舉辦了樓宇經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式和北京市標(biāo)桿樓宇實(shí)地考察，各界代表300余人縱論樓宇經(jīng)濟(jì)方法論，共同開啟了樓宇經(jīng)濟(jì)3.0的新篇章，全方位賦能城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　京東方科技服務(wù)業(yè)務(wù)副總經(jīng)理蔡慧出席本屆論壇，并在分論壇三：樓宇（園區(qū)）更新化——涅槃重生發(fā)表主題演講，演講題目是：“傳承與重塑”，以下為講話實(shí)錄：

　　尊敬的各位來(lái)賓，下午好！感謝組委會(huì)的邀請(qǐng)，我是來(lái)自京東方科技服務(wù)業(yè)務(wù)的蔡慧。非常榮幸，今天我代表京東方科技業(yè)務(wù)，以我們京東方UBP、UCP兩個(gè)園區(qū)為例，與在座的各位分享京東方20余年來(lái)在園區(qū)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)。

　　梁思成說(shuō)過(guò)“建筑是歷史的載體，建筑文化是歷史文化重要的組成部分，它寄托著人類對(duì)自身歷史的追憶和感情”。中國(guó)有很多城市已經(jīng)綿延了近千年，在城市中有很多不同年代的建筑，從空間形態(tài)，建筑形態(tài)，包括營(yíng)造手法上，它們都會(huì)體現(xiàn)出它們所處的不同時(shí)代的氣質(zhì)。我們?cè)诔鞘懈轮校紫刃枰伎嫉氖俏覀冊(cè)搨鞒惺裁矗绾蝹鞒校恐厮苁裁矗绾沃厮埽恳驗(yàn)闅v史無(wú)法復(fù)制，即便是復(fù)刻，我們也無(wú)法去還原歷史上建筑物一磚一物中那些時(shí)代的痕跡。

　　下面我給大家分享一下我們?cè)诒本┩┚葡蓸騾^(qū)域的兩個(gè)園區(qū)，兩個(gè)園區(qū)都是位于酒仙橋路，一個(gè)叫UBP，京東方恒通國(guó)際商務(wù)園；一個(gè)叫UCP，京東方恒通國(guó)際創(chuàng)新園。正好這兩個(gè)園區(qū)一個(gè)在798南邊，一個(gè)在798北邊。兩個(gè)園區(qū)共同的特點(diǎn)是都始建于上世紀(jì)，UBP始建于上世紀(jì)50年代，京東方的前身是北京774國(guó)營(yíng)電子廠的老園區(qū)，這個(gè)園區(qū)的占地是400畝，現(xiàn)在的建筑面積約30萬(wàn)平方米。UCP它的前身是北京松下彩色顯像管有限公司，始建于上世紀(jì)80年代，這個(gè)園區(qū)占地300畝，現(xiàn)狀建筑面積15萬(wàn)平方米。兩個(gè)園區(qū)分別定位為國(guó)際企業(yè)的總部基地和科技文化的創(chuàng)新基地。

　　首先我們來(lái)看UBP園區(qū)。大家知道，酒仙橋一直被稱作中國(guó)電子工業(yè)的搖籃。京東方這個(gè)園區(qū)始建于上世紀(jì)50年代，從1952年籌建，到1956年建廠，1965年中國(guó)第一塊集成電路就是在這里誕生的。40多年來(lái)，為中國(guó)電子工業(yè)事業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)。到90年代后期，隨著京東方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，重心逐漸轉(zhuǎn)移到北京亦莊，這里的廠房我們經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎的考慮，將其升級(jí)改造，定位成了今天我們看到的恒通國(guó)際商務(wù)園。現(xiàn)在園區(qū)是500強(qiáng)國(guó)際企業(yè)云集，園區(qū)有400多家生態(tài)合作伙伴，一年產(chǎn)值超700億。2020年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，園區(qū)稅收達(dá)到38億元。現(xiàn)在園區(qū)出租率常年超98%，每年我們都會(huì)舉辦超過(guò)100場(chǎng)次的活動(dòng)。

　　從90年代開始，我們進(jìn)行園區(qū)的更新思考。首先我們思考的是這個(gè)園區(qū)最寶貴的記憶點(diǎn)是什么？大家達(dá)成的共識(shí)：這個(gè)園區(qū)最珍貴的是有近8萬(wàn)平米上世紀(jì)50年代的建筑，這些建筑是由蘇聯(lián)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)和建筑工人建造的，當(dāng)時(shí)也是一五期間蘇聯(lián)援助中國(guó)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。我們完整地保留了這個(gè)建筑群，并且在整個(gè)建筑中進(jìn)行了補(bǔ)救。經(jīng)過(guò)幾十年的使用，所有建筑的外立面包括建筑本身都受到了不同程度的損壞，我們找到50年代的老圖紙，完全按照老圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行了整修。我印象最深的是聽老專家說(shuō)起，因?yàn)橛行┩獯u破損，我們只好找到與園區(qū)同時(shí)代的平房區(qū)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)給，我們?cè)诒本┰?jīng)找過(guò)很多磚廠，雖然可以燒出一模一樣的磚，但是燒不出那個(gè)時(shí)代的氣息。

　　我們?cè)趦?nèi)部按照國(guó)際企業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行改造，包括它的辦公設(shè)施都要符合現(xiàn)代辦公需求。煥新之后的恒通國(guó)際商務(wù)園成了世界500強(qiáng)的青睞之地。這張圖上大家可以看到恒通商務(wù)園建設(shè)的特色。左上角這張圖很典型地體現(xiàn)了簡(jiǎn)約折中主義。簡(jiǎn)約折中主義是什么？折中主義從19世紀(jì)初到20世紀(jì)初，最初興起于法國(guó)，后來(lái)在美國(guó)流行。這個(gè)建筑蘇聯(lián)設(shè)計(jì)師當(dāng)年考慮它是運(yùn)用于廠房，從手法上，從實(shí)用性角度，采取了比較簡(jiǎn)約的處理。但是依然能看到對(duì)稱式追求形式的美感。我們也找了很多專家對(duì)這個(gè)建筑進(jìn)行鑒定和考證，即使是在將近一個(gè)世紀(jì)前的折中主義浪潮中的建筑，UBP建筑也有它的特色，因?yàn)楫?dāng)時(shí)設(shè)計(jì)師也是結(jié)合了項(xiàng)目所在地的北京獨(dú)特風(fēng)貌。大家可以看到，在建筑上有許多飛檐和壁柱，這些都是非常典型的中式建筑特色，整個(gè)UBP老建筑實(shí)際上是中西合璧的成果。即使是從建筑的考古歷史上來(lái)看，它也是非常具有時(shí)代意義的。

　　在整個(gè)園區(qū)，圍繞老建筑組團(tuán)，我們也設(shè)置了典雅宜人的環(huán)境。我們可以非常自豪地說(shuō)，在UBP上班，就是一種穿越花園的旅行。但是這個(gè)花園原來(lái)并不是今天這樣的，原來(lái)常見的是柏樹和楊樹，不是特別舒適。園區(qū)這些年來(lái)有計(jì)劃增加和更新了樹種，增加了包括雪松、玉蘭、銀杏，讓這個(gè)園區(qū)一年四季都有非常宜人的景觀。

　　園區(qū)不可能只有老建筑，也有新建的建筑，還有一些八九十年代建筑的翻新。我們?cè)谶M(jìn)行新建筑的建設(shè)和老建筑翻新的時(shí)候，充分考慮到讓新的建筑與老的建筑能夠完美融合。這張圖是我們?cè)谌ツ曷涑傻摹爸?74”，它是我們京東方旗下的創(chuàng)新的科技服務(wù)品牌。這是“之所774”為園區(qū)提供的一個(gè)共享會(huì)議中心和商務(wù)中心，現(xiàn)在非常受到客戶的喜愛(ài)。“之所774”的位置正好是處在核心建筑群中心，它在核心建筑審美上借鑒了建筑師貝聿銘在蘇州蘇博會(huì)所采用的手法，很好地考慮到企業(yè)的場(chǎng)景和現(xiàn)狀的呼應(yīng)。上世紀(jì)90年代初，UBP開始了自己的升級(jí)改造之旅，在這20多年里，我們服務(wù)過(guò)上千家企業(yè)，這里我們只展示了一部分客戶名單。園區(qū)定位是國(guó)內(nèi)企業(yè)總部聚集地，重點(diǎn)引進(jìn)500強(qiáng)和行業(yè)知名企業(yè)。

　　前面我花了一些時(shí)間，是跟大家探討我們傳承了什么，我們傳承的是歷史文脈。同時(shí)在重塑方面也有很多維度的重塑，我們最重要的是產(chǎn)業(yè)重塑。UBP原來(lái)的前身是北京電子管廠區(qū)。現(xiàn)在我們可以看到它是一個(gè)500強(qiáng)企業(yè)的聚集之地，能夠產(chǎn)生700多億的產(chǎn)值和近40億的稅收，這對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)有巨大貢獻(xiàn)。我們?cè)谧龀鞘懈碌臅r(shí)候，也希望通過(guò)努力能夠?yàn)槌鞘腥ベx能。

　　我們的第一個(gè)客戶與我們有非常深厚的感情。在1995年時(shí)，雀巢把它的大中華區(qū)總部從香港中環(huán)直接搬到了UBP園區(qū)。1999年北京四環(huán)才通車，在1995年的時(shí)候，酒仙橋這一帶還被稱為北京的東北郊。我也覺(jué)得很好奇，為什么當(dāng)年雀巢會(huì)做那樣一個(gè)決定。后來(lái)我跟雀巢高管在交流的時(shí)候，他們給我看了雀巢在瑞士的總部，他們起源地方的照片，跟我們這棟樓非常非常像。他們說(shuō)當(dāng)年選這個(gè)地址的時(shí)候，他們總部還發(fā)來(lái)賀電，祝賀他們找到一個(gè)跟雀巢總部特別像的樓宇。

　　雀巢在我們園區(qū)有15年，從1995年—2010年。后來(lái)在2010年的時(shí)候，我們找專家來(lái)鑒定，雖然這個(gè)樓90年代也做過(guò)結(jié)構(gòu)加固，但是它畢竟是個(gè)五十年代的老建筑，所以判斷說(shuō)這個(gè)樓還是需要再做結(jié)構(gòu)加固。90年代機(jī)電系統(tǒng)的末端是一個(gè)龐然大物，非常的重，我們也需要對(duì)整個(gè)機(jī)電系統(tǒng)按照當(dāng)時(shí)2010年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更新。我們跟雀巢探討，系統(tǒng)更新可能需要一兩個(gè)月，會(huì)給客戶在里面辦公造成影響，而當(dāng)時(shí)園區(qū)也沒(méi)有特別適合他們中轉(zhuǎn)的面積，在這種情況之下，雀巢選擇了搬遷。他們還沒(méi)有搬走的時(shí)候，我?guī)е教鼐S克大中華區(qū)的總裁斯萬(wàn)德先生去看房，當(dāng)時(shí)雀巢CEO聽說(shuō)我們來(lái)看房，還出來(lái)跟斯萬(wàn)德先生表達(dá)了他對(duì)這個(gè)園區(qū)的熱愛(ài)。說(shuō)這個(gè)園區(qū)建筑非常美，業(yè)主非常nice，我們非常喜歡這個(gè)園區(qū)，也不舍得搬走，在這邊待得挺愉快。所以他還沒(méi)有搬走，山特維克就跟我們簽約了，也是山特維克的大中華區(qū)總部。我們跟雀巢建立了非常非常深厚的友誼。

　　下一個(gè)想跟大家分享的故事是ABB。在上世紀(jì)末1999年的12月份，北京寫字樓市場(chǎng)當(dāng)時(shí)最大的交易不是CBD的寫字樓，而是ABB跟UBP園區(qū)的交易。當(dāng)時(shí)的面積是18000平米，后來(lái)他們?cè)趫@區(qū)又進(jìn)行了多次面積的擴(kuò)張。左邊這張照片是1999年它入駐我們的核心組團(tuán)，也是個(gè)歐式的老建筑。后來(lái)隨著ABB業(yè)務(wù)發(fā)展需要，我們?cè)趫@區(qū)東南角為ABB做了獨(dú)立寫字樓，它的大中華區(qū)總部就在我們這里辦公。25年的過(guò)程，人的關(guān)系會(huì)發(fā)生很多很多變化，我們一直覺(jué)得就像一個(gè)老朋友一樣，從1999年到今天大家不離不棄，相伴相生。

　　再跟大家分享UCP園區(qū)，北京松下彩色顯像管有限公司是在鄧小平和松下幸之助的共同倡導(dǎo)下，于1987年成立的，當(dāng)時(shí)也是最大的中日合資企業(yè)。受升級(jí)換代的影響，廠區(qū)在2009年停產(chǎn)了，京東方收購(gòu)了松下在這個(gè)公司的全部股份。我們?cè)谕咨铺幚砀鞣N遺留問(wèn)題的同時(shí)，開始了企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。下面這兩張照片是我們當(dāng)時(shí)接手時(shí)這個(gè)廠區(qū)的原貌，當(dāng)時(shí)這個(gè)廠房沒(méi)有照片上看的這么新。轉(zhuǎn)型升級(jí)之后的UCP集聚了17家集團(tuán)客戶，生態(tài)伙伴超過(guò)130家，這個(gè)園區(qū)年產(chǎn)能力超過(guò)400億。園區(qū)長(zhǎng)期出租率保持在98%以上，園區(qū)每年也會(huì)進(jìn)行超過(guò)50場(chǎng)活動(dòng)，它已經(jīng)成為除了798之外在酒仙橋區(qū)域非常具有特色和人氣的園區(qū)。

　　雖然我們有UBP改建和運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，但在UCP重建的時(shí)候，我們也是經(jīng)過(guò)認(rèn)真的思考。這兩個(gè)園區(qū)位置非常接近，規(guī)模也比較相當(dāng)，一個(gè)是400畝，一個(gè)是300畝，但是兩個(gè)園區(qū)特色不一樣，我們也找到了UCP的發(fā)展方式。剛才和大家介紹的時(shí)候，UBP我們是以核心工廠的建筑為園區(qū)的靈魂，我們通過(guò)修繕補(bǔ)救，保持了獨(dú)特的建筑風(fēng)格。但UCP園區(qū)我們覺(jué)得它的特色不在廠房，大部分廠房在國(guó)內(nèi)并不是特別稀缺。它珍貴的首先是它超低的容積率，300畝地只有15萬(wàn)平米建筑面積，基本上都是以單層廠房為主體的建筑，有非常開闊的室外空間和廣場(chǎng)。另外這些建筑廠房，雖然建筑本體沒(méi)有特別高的建筑藝術(shù)價(jià)值，但是它的層高12米，梁凈高在8米以上，能提供較大空間，這點(diǎn)恰恰是很多文化類公司最喜歡的。我們?cè)谶@個(gè)園區(qū)的手法跟UBP不一樣，在這個(gè)園區(qū)我們花很大的精力打造了園區(qū)的景觀環(huán)境，整個(gè)園區(qū)300畝地，它的道路、景觀、植被幾乎全部重新做過(guò)。我們和中央美院合作，對(duì)當(dāng)時(shí)松下彩色顯像管廠的一些老設(shè)施做了很多小的改變。大家在這個(gè)圖上可以看到，這是藍(lán)標(biāo)的總部，下面有一些藝術(shù)裝飾，用的材料是彩色顯像管廠原來(lái)的顯示器，把它們做成園區(qū)很有趣的景觀。在建筑風(fēng)格上我們控制了整個(gè)園區(qū)建筑的基本色調(diào)，在外立面上選擇跟原廠房基本一致的米黃色調(diào)。這個(gè)園區(qū)的客戶大部分是在5000平—2萬(wàn)平之間，北京寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)主要戶型是500平米。UBP我們客戶大部分定義在1200平到2萬(wàn)平之間，UCP大部分客戶是在5000平到2萬(wàn)平之間。在這兩個(gè)園區(qū)里面你會(huì)看到很多客戶都是有獨(dú)棟的面積。我們?cè)赨BP嚴(yán)格控制了不可對(duì)建筑外立面改造，但是在UCP我們給客戶很多發(fā)揮的空間。它的外立面是不一致的，大家可以看到左邊這張圖是藍(lán)標(biāo)的總部。右上角是民生美術(shù)館，是大師朱锫為項(xiàng)目操刀，做了非常有特色的色調(diào)。右下角是馬蜂窩的總部，外立面上客戶自己做了改造。不過(guò)我們也不是完全任意由客戶來(lái)改，客戶把方案提交給園區(qū)，我們會(huì)跟美、日專家一起進(jìn)行評(píng)估，做到園區(qū)建筑既百花齊放，同時(shí)也能水乳交融。

　　園區(qū)還有一個(gè)特點(diǎn)，是有大量的工業(yè)管廊，這些工業(yè)管廊在工業(yè)生產(chǎn)時(shí)期，它是在廠房之間傳送和生產(chǎn)氣體的。現(xiàn)在雖然已經(jīng)失去它實(shí)用的價(jià)值，但是依然有工業(yè)遺跡時(shí)代審美的價(jià)值。我們把管廊做了大量保留，也同時(shí)進(jìn)行了運(yùn)用，園區(qū)有很多有意思的小品，就是用原來(lái)的輸氣管改造的景觀。這是用集裝箱做的一些小的景觀。

　　在2022年，UCP園區(qū)景觀設(shè)計(jì)獲得了由美國(guó)IIC頒發(fā)的獎(jiǎng)項(xiàng)。這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)在全球創(chuàng)意設(shè)計(jì)領(lǐng)域都是非常有價(jià)值的獎(jiǎng)項(xiàng)。園區(qū)還提供了很多百變的創(chuàng)意空間，這些空間非常有利于企業(yè)，包括政府的一些機(jī)構(gòu)，在這邊辦理各種各樣的活動(dòng)。這里面是一部分展示，這是導(dǎo)演，會(huì)經(jīng)常在這邊做電影節(jié)相關(guān)的活動(dòng)，這是一個(gè)創(chuàng)新的地方。中間是老朋友藍(lán)色光標(biāo)內(nèi)部的畫廊，藍(lán)標(biāo)是最早在2005年來(lái)到UCP的，最早的面積只有3000平米。隨著藍(lán)標(biāo)業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，它已經(jīng)成為全球知名的公關(guān)傳媒團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在它又轉(zhuǎn)型變成元宇宙數(shù)字融媒體公司。在2012年時(shí)，因?yàn)槊娣e激增了2萬(wàn)平米，所以搬遷到了UCP，到現(xiàn)在一直是我們的好朋友。右邊是美術(shù)館，它長(zhǎng)期在辦活動(dòng)，這是UCP一部分的企業(yè)伙伴。

　　除了產(chǎn)業(yè)重塑之外，我們還進(jìn)行了活力的重塑和智慧的重塑，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系就不做贅述了。這里幾張海報(bào)是我們UBP配合集團(tuán)CBM組織做的BBBBOX，電競(jìng)聯(lián)賽現(xiàn)在正在火熱進(jìn)行中。智慧重塑是把京東方在智慧園區(qū)方面的解決方案應(yīng)用在了兩個(gè)園區(qū)之中。在這兩個(gè)園區(qū)，通過(guò)我們的小程序，能夠?qū)崿F(xiàn)在園區(qū)智慧停車，共享空間的使用需求，還能參與類似于像走進(jìn)亞馬遜等很多我們跟企業(yè)互動(dòng)的活動(dòng)。

　　分享了這兩個(gè)園區(qū)的改造過(guò)程，在實(shí)踐方面我們有四點(diǎn)體會(huì)跟大家分享。

　　第一是傳承歷史文脈，重塑時(shí)代精神。傳承本身是我們這代人在整個(gè)歷史長(zhǎng)河中為城市面貌所做的貢獻(xiàn)。僅靠完完全全傳承是不夠的，我們需要注入新的內(nèi)容，包括當(dāng)前人們?cè)谑褂眠@些項(xiàng)目時(shí)，他們所需要的體驗(yàn)和各種服務(wù)，這些才是在今天最重要的意義。

　　第二是平衡經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。剛剛提到的UBP園區(qū)8萬(wàn)平米的上世紀(jì)50年代的建筑群，這些建筑群在90年代根據(jù)控規(guī)，從容積率1.0可以提升到3.0，但是我們的創(chuàng)始人王東升董事長(zhǎng)還是非常堅(jiān)定地保留了下來(lái)，所以才有了今天的UBP。這兩個(gè)園區(qū)一直是京東方自持的。

　　第三是城市更新是長(zhǎng)期的。房地產(chǎn)開發(fā)很多的理念和邏輯是迅速地去取得最高的效率。但是城市更新是需要有耐心，并不是說(shuō)你這個(gè)園區(qū)做完之后一蹴而就就可以躺平在上面。規(guī)模大的大園區(qū)需要經(jīng)常維護(hù)，京東方每年在這兩個(gè)園區(qū)維護(hù)超過(guò)千萬(wàn)。從道路，包括建筑外立面的腰線的翻新，每年需要投入大量的金錢和精力，這是我們作為城市更新運(yùn)營(yíng)者的角色，是需要去做規(guī)劃和考量的。

　　第四是城市更新是動(dòng)態(tài)的。在20年中，我們見證了城市的變遷，見證了很多產(chǎn)業(yè)的更迭，包括園區(qū)的產(chǎn)業(yè)。我們不可能用一個(gè)定位去規(guī)劃20年，我們也需要對(duì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)研究，因?yàn)槟愕目蛻魰?huì)改變，時(shí)代也在改變，他們的審美也在改變，這需要我們不斷考量和不斷優(yōu)化。

　　最后為我們的新項(xiàng)目打個(gè)call，京東方并不是只做了北京的園區(qū)，UBP、UCP的成功，讓不少政府和企業(yè)希望能跟我們合作。在蘇州吳江區(qū)，政府把290畝總建面28萬(wàn)平方米的廠房，委托給京東方科技服務(wù)來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，希望我們能夠在蘇州復(fù)制北京的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，敬請(qǐng)期待。

　　京東方科技服務(wù)非常希望與各界同仁深度合作，協(xié)同開發(fā)，共創(chuàng)價(jià)值。謝謝

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責(zé)任編輯：李墨軒