9月2日，2022服貿(mào)會(huì)?中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)北京論壇正式開幕。本次大會(huì)由世界貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)盟、集群智庫(kù)?中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)研究中心和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)特色小鎮(zhèn)分會(huì)共同主辦。論壇主題聚焦“政企聯(lián)動(dòng)開啟樓宇經(jīng)濟(jì)3.0”，論壇發(fā)布了《中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)（總部經(jīng)濟(jì)）藍(lán)皮書》重要成果，推介了“商務(wù)樓宇卓越運(yùn)營(yíng)服務(wù)鉆石認(rèn)證”體系和標(biāo)識(shí)，成立了中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)城區(qū)聯(lián)盟，發(fā)布了中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)評(píng)價(jià)成果，舉辦了樓宇經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式和北京市標(biāo)桿樓宇實(shí)地考察，各界代表300余人縱論樓宇經(jīng)濟(jì)方法論，共同開啟了樓宇經(jīng)濟(jì)3.0的新篇章，全方位賦能城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　中電光谷總裁黃立平出席本屆論壇并在主論壇發(fā)表主題演講，演講題目是“樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化的方法論”，以下為講話實(shí)錄：

　　大家好，非常高興接受邀請(qǐng)，來參加這次的論壇。剛才魏部長(zhǎng)和兩位區(qū)長(zhǎng)從政府的角度和社會(huì)的角度，就如何開啟樓宇經(jīng)濟(jì)3.0發(fā)表了精彩的意見。下面我從企業(yè)的角度，也為這個(gè)論壇提供一點(diǎn)看法。

　　首先我想解讀一下樓宇經(jīng)濟(jì)3.0。它提出的角度，這次論壇非常明確地講了“產(chǎn)業(yè)化”。為什么是“產(chǎn)業(yè)化”？2.0又是什么樣的一個(gè)特征？我想從這個(gè)角度開啟今天這個(gè)題目，比較有針對(duì)性。如果說我們把樓宇經(jīng)濟(jì)3.0定義為產(chǎn)業(yè)化，2.0它一定是房地產(chǎn)化。房地產(chǎn)化，有兩個(gè)比較突出的特征，第一個(gè)就是開發(fā)的投機(jī)性，第二個(gè)是資產(chǎn)的金融化。

　　我們現(xiàn)在遇到的問題是，驅(qū)動(dòng)城市化的模式，導(dǎo)致了供求關(guān)系的失衡。目前比較突出的，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是產(chǎn)能過剩、資本過剩、樓宇過剩出現(xiàn)的交錯(cuò)并存的狀態(tài)。剛才魏部長(zhǎng)專門強(qiáng)調(diào)了，樓宇經(jīng)濟(jì)它的本質(zhì)是要素經(jīng)濟(jì)。目前，我們的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)是要提高質(zhì)量，這是明確的方向，但是全要素的勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升卻非常困難。從樓宇經(jīng)濟(jì)的角度，它是因?yàn)橐氐膬r(jià)格總體上與產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力形成了一種反比關(guān)系，這是一個(gè)深刻的悖論。要提振樓宇經(jīng)濟(jì)，樓宇的價(jià)格是否成為主要標(biāo)志？也就是說你樓宇的價(jià)格提高，站在樓宇的角度，它是質(zhì)量的提高。但是站在樓宇使用者的角度卻是成本的提高。而成本的提高往往是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，這樣一個(gè)悖論的關(guān)系可能是我們目前這個(gè)問題的癥結(jié)所在。

　　解決產(chǎn)能過剩，首先是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，接下來是產(chǎn)業(yè)升級(jí)問題。解決資本過剩，首先它是要尋找資金新的投資方向，如果仍然是把大量的資金流向房地產(chǎn)業(yè)，我們經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高實(shí)際上很容易落空。如何解決樓宇過剩？目前除了像北京、杭州、上海等世界城市或者國(guó)家中心城市之外，大量的區(qū)域中心城市、中小城市普遍面臨的問題是，在城市的興起之中樓宇空置的焦慮。

　　圍繞剛才對(duì)主題的解讀，我想開啟今天的發(fā)言題目，就是樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化要講方法論。我從四個(gè)方面略做解讀。

　　第一方面，中國(guó)房地產(chǎn)歷史性的轉(zhuǎn)折

　　這兩年，無論是國(guó)家政策的調(diào)控，還是我們從地方經(jīng)濟(jì)角度、企業(yè)發(fā)展角度，都顯著的感受到了房地產(chǎn)嚴(yán)寒的到來。

　　第一，樓宇經(jīng)濟(jì)的底層邏輯已經(jīng)改變。過去20年，我們的城市化取得了重要進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也持續(xù)保持在一個(gè)比較高的水平。但是這樣一種發(fā)展的基本結(jié)構(gòu)，是城市化驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)化。之所以今天我們遇到了比較深刻的焦慮，就是因?yàn)槌鞘谢?qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)化這樣的一個(gè)模式，或者說這種方式不可持續(xù)。另外一個(gè)角度，脫離了制造業(yè)支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是無源之水。這兩年我們強(qiáng)烈的感受到，像服務(wù)業(yè)發(fā)展比較成熟的地區(qū)，上海、深圳，特別突出的是對(duì)制造業(yè)前所未有的重視。因?yàn)殡x開了制造業(yè)強(qiáng)大的基礎(chǔ)，服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)也是難以保障。

　　第二，作為生產(chǎn)要素，整體供應(yīng)過剩與區(qū)域有效供應(yīng)不足，這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該是普遍存在的。我簡(jiǎn)單講一下過剩情況的判斷，目前可能很難有非常準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。今年我找了很多資料，五大行的報(bào)告，包括有些統(tǒng)計(jì)的資料，比較可信的就是總體上我們現(xiàn)在辦公型的樓宇過剩的比例是超過50%的，也就是說建成了空置，或者說在建停工，生產(chǎn)性的樓宇目前大體不算企業(yè)自建自用的，具有經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)大概在35%以上。所以總體上，空置現(xiàn)象是比較嚴(yán)重的。但是我們現(xiàn)在真正的增長(zhǎng)強(qiáng)勁的科技企業(yè)的空間服務(wù)方式還是用傳統(tǒng)房地產(chǎn)的供應(yīng)方式，它是嚴(yán)重不符合科技企業(yè)需求的。

　　第三，實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的用房，它的本質(zhì)屬性應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。過去我們的統(tǒng)計(jì)口徑，把它放在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)不作為工業(yè)投資，是對(duì)實(shí)際需求的誤解。把這一部分的要素作為一個(gè)房地產(chǎn)的要素，而不作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)投資的要素，在統(tǒng)計(jì)口徑上也是不夠準(zhǔn)確的。只有超過了房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置的方式，在樓宇經(jīng)濟(jì)的服務(wù)制造業(yè)的環(huán)節(jié)，它才可能真正的提高質(zhì)量。

　　第二點(diǎn)，講講樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化的核心是重構(gòu)供求關(guān)系。

　　第一，過去的樓宇經(jīng)濟(jì)在很多城市的實(shí)踐中，出現(xiàn)供求失調(diào)，或者是供應(yīng)過剩。它的很重要的一個(gè)原因就是資金流向房地產(chǎn)開發(fā)的方式供應(yīng)盲目性。

　　第二，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)樗陨淼馁Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)原因，包括房地產(chǎn)的散售方式，它的供應(yīng)盲目性。比較有針對(duì)性的定制服務(wù)，實(shí)際上普遍性的講，它還處在概念階段和摸索階段。真正能夠有效提供定制服務(wù)的開發(fā)主體非常有限。在快速城市化過程中，整體性持有物業(yè)的模式還不夠成熟，近兩年開始出現(xiàn)REITs，發(fā)行成功的REITs，未來國(guó)家希望能夠比較快速的吸納過剩資金，來幫助樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

　　第三，供應(yīng)的盲目性也體現(xiàn)在從資本角度對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)定。從某種意義上講，是一種資產(chǎn)價(jià)值觀，就認(rèn)為“通脹”是必然的，資產(chǎn)價(jià)格的上漲，持有樓宇它是一個(gè)“抗通脹”的工具。這樣一個(gè)價(jià)值邏輯，在某種程度上，越是標(biāo)準(zhǔn)高的樓宇可能它的收益水平越低的一個(gè)重要原因。前不久，我請(qǐng)教了有關(guān)從事REITs業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，他們對(duì)樓宇收益水平比較有統(tǒng)計(jì)規(guī)律的數(shù)據(jù)表明，省會(huì)城市，或者國(guó)家中心城市，這個(gè)層級(jí)的城市大體上現(xiàn)在甲級(jí)樓的收益水平不超過2%，大部分的樓宇都不具備REITs發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)。這就說明“抗通脹”的價(jià)值觀在我們這個(gè)發(fā)展階段，你作為長(zhǎng)遠(yuǎn)它是有邏輯上的合理性的，但是現(xiàn)實(shí)中它遇到了很多抗性，或者現(xiàn)實(shí)的困難。

　　第三點(diǎn)，我簡(jiǎn)單梳理一下樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵所在。

　　第一，培育科技企業(yè)是擴(kuò)大需求的關(guān)鍵。我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力很大程度上來源于新興產(chǎn)業(yè)、科技企業(yè)的發(fā)展，這是需求量真正的重要來源。脫離了這個(gè)來源，我們?nèi)匀痪劢乖诮鹑凇①Q(mào)易、城市服務(wù)業(yè)上，樓宇空置無法解決。

　　第二，敏捷定制是改善供應(yīng)的關(guān)鍵。解決供應(yīng)盲目性就需要精準(zhǔn)需求服務(wù)，敏捷定制就是服務(wù)的解決方案。

　　第三，尊重企業(yè)的文化個(gè)性，是時(shí)代價(jià)值的需求。為什么科技企業(yè)并不愿意到CBD那種商務(wù)樓宇去工作呢？原因是那種樓宇的氣質(zhì)和那里文化基本的底色，跟科技企業(yè)追求的個(gè)性和它的獨(dú)特價(jià)值觀是不吻合的。如何能夠尊重企業(yè)的價(jià)值文化選擇，或者說是我們城市集中樓宇供應(yīng)區(qū)，在區(qū)域性上能夠更多體現(xiàn)企業(yè)文化個(gè)性，這是提升樓宇經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

　　第四，城市更新要著眼于公共性。從某種意義上講，剛才朝陽(yáng)區(qū)和上城區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)他們所表達(dá)的觀點(diǎn)，我覺得在很大程度上，它不僅體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，也體現(xiàn)了城市文化建設(shè)的需要。它既然有公共的屬性，政府的參與就是必然的，政府的作用有幾個(gè)方面，一個(gè)是財(cái)政政策的發(fā)揮空間，這是先有雞還是先有蛋的問題。培育科技企業(yè)從某種意義上講是先需要投入，不能說他納稅了用稅返還，那是不行的。需要地方政府主導(dǎo)培育科技企業(yè)和公共科技資源的投入。還有城市文化功能建設(shè)，這些方面都是非常重要的因素。

　　第四點(diǎn)，我簡(jiǎn)要講一下二八定律與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　第一，目前樓宇經(jīng)濟(jì)所普遍遇到的困難局面，我們要想找到有效的解決方案，普遍的解決是不太可能的。從企業(yè)角度來思考問題，你的信念和信心的依據(jù)在哪里？我們認(rèn)為在二八定律，也就是你要成為關(guān)鍵的少數(shù)。能夠真正解決問題的，能夠適應(yīng)這個(gè)時(shí)代的永遠(yuǎn)是少數(shù)，不可能整體解決、全面解決。

　　第二，要成為“二”，就是那個(gè)關(guān)鍵的少數(shù)，成為解決這個(gè)時(shí)代性問題和體現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步的風(fēng)向標(biāo)，這應(yīng)該成為企業(yè)努力的一個(gè)方向。成為“二”的條件是產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，非常高興剛才兩位區(qū)長(zhǎng)從政府角度講到如何構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，從企業(yè)角度更是把構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)作為自己業(yè)務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

　　第三，數(shù)字化能力和構(gòu)建低碳發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們企業(yè)近幾年來努力的一個(gè)方向。構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的能力，數(shù)字化就是基礎(chǔ)，低碳將是未來競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)，把這兩個(gè)基礎(chǔ)都做好了之后，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的條件就具備了。

　　我今天就跟大家分享這些，謝謝。

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責(zé)任編輯：李墨軒