9月2日，2022服貿(mào)會(huì)?中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)北京論壇正式開(kāi)幕。本次大會(huì)由世界貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)盟、集群智庫(kù)?中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)研究中心和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)特色小鎮(zhèn)分會(huì)共同主辦。論壇主題聚焦“政企聯(lián)動(dòng)開(kāi)啟樓宇經(jīng)濟(jì)3.0”，論壇發(fā)布了《中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)（總部經(jīng)濟(jì)）藍(lán)皮書(shū)》重要成果，推介了“商務(wù)樓宇卓越運(yùn)營(yíng)服務(wù)鉆石認(rèn)證”體系和標(biāo)識(shí)，成立了中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)城區(qū)聯(lián)盟，發(fā)布了中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)評(píng)價(jià)成果，舉辦了樓宇經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式和北京市標(biāo)桿樓宇實(shí)地考察，各界代表300余人縱論樓宇經(jīng)濟(jì)方法論，共同開(kāi)啟了樓宇經(jīng)濟(jì)3.0的新篇章，全方位賦能城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　首創(chuàng)高科總經(jīng)理安俠睿作為嘉賓參與高峰對(duì)話：“主題樓宇（園區(qū)）塑造區(qū)域價(jià)值”，對(duì)話由億達(dá)未來(lái)產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)向鋒主持，以下為文字實(shí)錄：

　　主持人：第一個(gè)問(wèn)題，首創(chuàng)高科運(yùn)營(yíng)的集成電路產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)集中度達(dá)到50%以上，我們一直在談主題樓宇、主題園區(qū)，實(shí)際上在談的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集中度的問(wèn)題，請(qǐng)分享一下，在這個(gè)過(guò)程中的具體經(jīng)驗(yàn)，如何實(shí)現(xiàn)這樣比較高的產(chǎn)業(yè)集中度。

　　安俠睿：謝謝主持人，我先簡(jiǎn)單介紹一下首創(chuàng)高科。首創(chuàng)高科是首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)下面唯一一個(gè)專門(mén)做科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)的這樣一家公司，我們其實(shí)是2015年才開(kāi)始正式轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域，在此之前首創(chuàng)在北京大概開(kāi)發(fā)了近30個(gè)綜合體，也有過(guò)叫產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣的綜合體，但是我們并沒(méi)有按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邏輯去做它。15年我們做集成電路產(chǎn)業(yè)園是真正轉(zhuǎn)到這個(gè)領(lǐng)域里來(lái)，到現(xiàn)在大概六七年的時(shí)間，形成了自己的四種產(chǎn)品模式。小一點(diǎn)的就是partner space創(chuàng)伴空間，以孵化為主，大概0.5—1萬(wàn)平米左右。再大一點(diǎn)center叫中心類的項(xiàng)目，大概面積6—8萬(wàn)平米，再大一點(diǎn)就是專業(yè)主題園區(qū)，代表項(xiàng)目就是集成電路設(shè)計(jì)園，大概10萬(wàn)平米左右，還有就是小型的產(chǎn)城綜合體，類似在重慶的項(xiàng)目， 60萬(wàn)平米左右，住宅占到40萬(wàn)平米，10幾萬(wàn)平米用來(lái)做產(chǎn)業(yè)。一開(kāi)始介入集成電路產(chǎn)業(yè)園這個(gè)項(xiàng)目，2016年首創(chuàng)跟中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)一起把地拿下來(lái)之后，當(dāng)時(shí)對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)是沒(méi)有什么信心，那時(shí)候大家對(duì)集成電路這四個(gè)字可能都不是很理解。我回想我大學(xué)同宿舍的一個(gè)室友，他是學(xué)電子科學(xué)，就是做集成電路，他當(dāng)時(shí)畢業(yè)薪水大概是2000多塊錢(qián)，而且他們這個(gè)專業(yè)20%找不到工作，非常艱難。當(dāng)時(shí)我就想這個(gè)產(chǎn)業(yè)怎么能夠發(fā)展起來(lái)，困難重重。我們把北京所有的集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)，一共144家，調(diào)研了一個(gè)遍，當(dāng)時(shí)一個(gè)判斷是其中大概有一多半企業(yè)是靠政府低保活著的，政府每年給一點(diǎn)補(bǔ)貼。當(dāng)時(shí)沒(méi)有看到這個(gè)產(chǎn)業(yè)在哪？好在我們國(guó)家看到了整個(gè)集成電路未來(lái)整個(gè)的發(fā)展趨勢(shì)，所以2016年時(shí)候我覺(jué)得，一個(gè)專業(yè)的主題園區(qū)一定離不開(kāi)政策大力的支持，從國(guó)家的層面，包括北京市還有海淀區(qū)層面，我們?cè)趧倓倓?dòng)工的時(shí)候，海淀區(qū)和中關(guān)村管委會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了16條專屬的入園優(yōu)惠政策，主要是針對(duì)集成電路中小企業(yè)研發(fā)啊、流片類的補(bǔ)貼，包括購(gòu)置、租賃中關(guān)村集成電路園給的一些補(bǔ)貼，也包括一些定向的像戶口、子女入學(xué)、包括公租房等給了很多支持政策。這個(gè)產(chǎn)業(yè)真正被大家關(guān)注到，最開(kāi)始中興的事件，后來(lái)華為事件爆出來(lái)之后，全國(guó)才開(kāi)始對(duì)集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)有大范圍的關(guān)注。

　　另外，這個(gè)園區(qū)2018年開(kāi)園的時(shí)候，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)占到八成左右，現(xiàn)在是全部滿租的狀態(tài)，基本上北京市50%的集成電路設(shè)計(jì)的產(chǎn)值都在這個(gè)園區(qū)，每年大概300多個(gè)億，現(xiàn)在是北京所有專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)畝產(chǎn)均值最高的園區(qū)，每年納稅40-50億左右。說(shuō)到經(jīng)驗(yàn)，很重要的一點(diǎn)前期從空間載體角度，我們當(dāng)時(shí)是把所有集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)研究了一個(gè)遍，他們需要什么樣的產(chǎn)品？因?yàn)檫@些企業(yè)都屬于研發(fā)類企業(yè)，他們有的對(duì)承重是有比較大的要求，比如入園的兆易創(chuàng)新，要求自己有一個(gè)潔凈間，要保證它的安靜度，我們企業(yè)獨(dú)棟下面給他們送了一層，他們覺(jué)得放在這里很不錯(cuò)，這是從空間的角度。

　　從整個(gè)服務(wù)配套角度，首先是我們有大概一萬(wàn)平米的底商，開(kāi)園的時(shí)候成為北清路商業(yè)很熱鬧的一個(gè)地方。當(dāng)時(shí)我們針對(duì)所有集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)了400多份問(wèn)卷，了解這些企業(yè)的員工他們需要什么樣的配套服務(wù)業(yè)態(tài)，我們做了一個(gè)排序。比如餐飲，排第一位的是西北菜，我們就引入東方宮的拉面。包括其他業(yè)態(tài)，可能是原來(lái)閉著眼睛去做沒(méi)有想到的，比如文印社，比如說(shuō)排第一位的居然是銀行，當(dāng)時(shí)是我們沒(méi)想到的，所以商業(yè)街開(kāi)了以后比較紅火。還有我們做產(chǎn)業(yè)類的配套，設(shè)計(jì)一些比較流量的入口，像一個(gè)酒店似的，設(shè)了一個(gè)IC國(guó)際會(huì)議中心，利用這個(gè)會(huì)議中心每年舉辦活動(dòng)大大小小有40、50場(chǎng)左右，有的時(shí)候會(huì)利用會(huì)議中心周邊做一些展會(huì)活動(dòng)。還有做一些產(chǎn)業(yè)服務(wù)類平臺(tái)，這里面有政府職能窗口，也有工商、稅收等企業(yè)窗口服務(wù)日。還有針對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特性，我們做了一些包括共性技術(shù)平臺(tái)、檢驗(yàn)檢測(cè)平臺(tái)等等，讓這些企業(yè)其實(shí)不用出這個(gè)園區(qū)，基本上能把它在研發(fā)方面需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題都解決掉。另外我們花了非常大的力氣去做產(chǎn)業(yè)組織，這個(gè)園區(qū)沒(méi)有建成的時(shí)候，我們就組織各種各樣的活動(dòng)，參加各種各樣的展會(huì)。甚至像ICCD、IC China等大型展會(huì)，我們帶著企業(yè)一起去參展，去做市場(chǎng)和技術(shù)交流，同時(shí)我們舉辦“芯學(xué)院”，專門(mén)為這個(gè)集成電路培訓(xùn)人才，成立了一個(gè)專門(mén)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等，用各種方式去做產(chǎn)業(yè)組織相關(guān)的工作。

　　現(xiàn)在我們?cè)谥v園區(qū)已經(jīng)邁向4.0時(shí)代，最開(kāi)始我們?nèi)プ鼍C合體，賣掉賺的是銷售的錢(qián)，持有賺的是租賃的錢(qián)。而我們集成電路產(chǎn)業(yè)園是完完整整賺了產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資的錢(qián)，我們?cè)O(shè)立了集成電路專有基金，最開(kāi)始的規(guī)模是2個(gè)億，到今年為止基本上已經(jīng)投完了，被投的企業(yè)其中有幾家已經(jīng)開(kāi)始IPO了，明后年我們產(chǎn)業(yè)投資這部分利潤(rùn)就可以得到很好的一個(gè)展現(xiàn)吧。

　　總結(jié)起來(lái)，做這種專業(yè)的主題的園區(qū)一定是先難后易的一個(gè)過(guò)程。前一兩年因?yàn)闆](méi)有扎到產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，你的資源還不會(huì)到，但是扎根之后，就像滾雪球一樣，更多的企業(yè)更多的資源主動(dòng)找到我們，要進(jìn)入這個(gè)園區(qū)，達(dá)到了非常好的效果。

　　主持人：安總說(shuō)的你們的心路歷程、順勢(shì)而為的勇氣，其實(shí)背后的力量是專業(yè)和堅(jiān)持，從這個(gè)空間中找到我們出路，是很值得欽佩的一個(gè)過(guò)程。第二，首創(chuàng)城開(kāi)成立以后，首創(chuàng)高科發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)導(dǎo)向有沒(méi)有變化？其次如果做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的話，實(shí)際上是未來(lái)整合產(chǎn)業(yè)資源是一個(gè)很重要的能力建設(shè)，在這個(gè)過(guò)程中，公司未來(lái)整合產(chǎn)業(yè)資源方面有什么思考和實(shí)證？

　　安俠睿：首創(chuàng)城開(kāi)去年成立之后對(duì)我們也有轉(zhuǎn)型的要求，其實(shí)不是首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)做的選擇，包括金科、華夏等原來(lái)很重的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在做輕重資產(chǎn)的分離。在這個(gè)過(guò)程中，去年年底也要求首創(chuàng)高科做輕重資產(chǎn)分離，包括原來(lái)重慶的項(xiàng)目、南京的項(xiàng)目，現(xiàn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)都?xì)w到我們的區(qū)域公司去主導(dǎo)了。首創(chuàng)高科未來(lái)構(gòu)筑的是什么樣的能力？我們變成了一個(gè)輕資產(chǎn)公司之后呢，首先第一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)研究的能力，我們自己現(xiàn)在有一個(gè)專門(mén)的產(chǎn)業(yè)研究院。原來(lái)我們做產(chǎn)業(yè)研究的時(shí)候都是找一些顧問(wèn)公司來(lái)做，其實(shí)發(fā)現(xiàn)顧問(wèn)公司做的東西是更偏于這個(gè)產(chǎn)業(yè)宏觀性的研究，并沒(méi)有想到說(shuō)這個(gè)產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)資源轉(zhuǎn)化、落到你這個(gè)空間，需要我們找到不同的咨詢公司串起來(lái)才能達(dá)到我們完整的落地報(bào)告。但是我們自己的產(chǎn)業(yè)研究院成立之后就不同了，我們產(chǎn)業(yè)研究人員，不只研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，后續(xù)把產(chǎn)業(yè)落地和空間相互結(jié)合到一起，這個(gè)產(chǎn)業(yè)方向需要什么樣的輔助空間去給它進(jìn)行支持，都是我們產(chǎn)業(yè)研究院做的。然后我們有一個(gè)專門(mén)的規(guī)劃把控部門(mén)，把設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和工程團(tuán)隊(duì)放到一起，在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，主導(dǎo)前期概念方案的設(shè)計(jì)，因?yàn)槲覀兏私膺@個(gè)產(chǎn)業(yè)需求，所以我們要把控整個(gè)功能空間的面積，還有它的哪些類型。其他施工圖交給各個(gè)區(qū)域負(fù)責(zé)，后續(xù)成本核算和工程管理都是他們負(fù)責(zé)，我只是在過(guò)程中把控品質(zhì)，我也會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)工程的人員在，主要是促進(jìn)過(guò)程監(jiān)督、另外竣備的時(shí)候，接收這個(gè)項(xiàng)目。另外整個(gè)招商運(yùn)營(yíng)還是由首創(chuàng)高科這邊來(lái)負(fù)責(zé)，包括后續(xù)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理。我們的運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)在已經(jīng)形成園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)，通過(guò)園區(qū)智慧管理平臺(tái)，一方面串聯(lián)所有空間線上的管理，包括能耗、物業(yè)等的管理。另外一方面通過(guò)智慧園區(qū)平臺(tái)串聯(lián)起一些軟件，比如說(shuō)我們給企業(yè)做的人力服務(wù)包括政策性的服務(wù)，都通過(guò)智慧園區(qū)的管理平臺(tái)去給它實(shí)現(xiàn)掉。

　　還有一個(gè)很重要的工作就是產(chǎn)投服務(wù)部。今天我看到我們首創(chuàng)證券已經(jīng)IPO過(guò)會(huì)了，是首創(chuàng)內(nèi)部一家券商公司，首創(chuàng)證券是做產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)的工作，未來(lái)我們會(huì)跟首創(chuàng)證券成立一個(gè)自己的GP管理團(tuán)隊(duì)，在不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)立不同的產(chǎn)業(yè)基金，這是我們現(xiàn)在轉(zhuǎn)輕之后的幾個(gè)核心能力。

　　未來(lái)首創(chuàng)高科的收入結(jié)構(gòu)分兩層。一層是資產(chǎn)管理類的收入，這一部分是未來(lái)被金融機(jī)構(gòu)所看好的，可以完全做證券化掉的一部分，里面包括傳統(tǒng)看到的租金、車位的收入，還有功能空間比如食堂的收入等等，這部分算作我們資管的收入。其他以后首創(chuàng)高科的財(cái)務(wù)模型會(huì)變的更傾向于服務(wù)類型的收益，而且我們發(fā)現(xiàn)類似這樣的輕資產(chǎn)公司現(xiàn)在也是受資本市場(chǎng)所青睞的。我們服務(wù)類型的收益包括咨詢類型的收益，例如現(xiàn)在給政府做一些咨詢報(bào)告，其實(shí)給政府做咨詢報(bào)告的錢(qián)蠻好賺的，我們也給同行做咨詢類的服務(wù)。其他我們可以從政府這邊拿到很多專業(yè)園區(qū)補(bǔ)貼類型的收入也不少，甚至我們?cè)谟行┏鞘泻驼劦阶龆愂辗殖伞Ｎ覀円灿幸恍╉?xiàng)目包括北京在談的項(xiàng)目，考慮代建管理的一種模式。

　　去年跟很多樓宇溝通，他們認(rèn)為我們是科技產(chǎn)業(yè)內(nèi)容提供的公司。所以我們未來(lái)也希望鏈接科技圈內(nèi)資源，促進(jìn)整個(gè)科技圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模化的發(fā)展。

　　還有一個(gè)，從布局角度來(lái)講，首創(chuàng)高科會(huì)把更多精力放在北京，畢竟我們是北京一家市屬國(guó)企，未來(lái)五年，我們會(huì)更多地參與到北京市集體產(chǎn)業(yè)用地以及一些老舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)騰退改造的工作當(dāng)中去。

　　主持人：感謝安總的分享，從此我們可以看到，未來(lái)向科技服務(wù)商轉(zhuǎn)型的話，我們最終看的是你的收入結(jié)構(gòu)，是不是服務(wù)型收入、特別是科技服務(wù)型收入在整個(gè)收入結(jié)構(gòu)的比例，來(lái)定義你們是不是一家更加優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)服務(wù)商或科技服務(wù)商，戰(zhàn)略方向非常清晰明了，謝謝。

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責(zé)任編輯：李墨軒