新浪法問 王茜

　　位于京城中央別墅區的卓錦萬代，是凱德置地在北京開發的首個別墅項目，開盤時曾是北京的“均價冠軍”。當年的宣傳資料顯示，這一高端樓盤由97座獨棟別墅和150套Townhouse、會所組成，卓錦萬代其名“寄托了一個特別階層的生活理想”。

　　然而，以張軍（化名）、李明（化名）和許薇（化名）為代表的卓錦萬代業主們近來感覺，他們與凱德置地方面的關系已經惡化到了新高度，其矛盾根源就在于小區會所——“卓錦萬代國際俱樂部”。

　　“卓錦萬代國際俱樂部”屬于內部非經營式會所，只針對小區業主開放，產權屬于北京凱德物業管理有限公司（簡稱“凱德物業”）。

　　業主提供的資料顯示，凱德方面曾宣傳該會所“擁有齊全的進口健身設備和完善的專業服務體系：健身區、棋牌室、閱覽區、兒童游樂室、游泳池、水療SPA……”，“鑒賞與陶醉格調會所”。凱德在購房合同中承諾“只要業主繳納物業費，就可以免費使用會所”。

圖：業主提供的會所宣傳冊

圖：業主提供的購房合同

　　然而，現在業主們已經找不到當年的“格調會所”。會所服務質量連年滑坡，器材、環境老化失修，墻皮掉落，灰塵沉積。業委會多次就服務問題與凱德物業方面協商無果。

　　更令業主們失去信心的是，凱德物業今年沒有征兆的變更股東，凱德置地不再持有其股份，還沒等到解釋又是一紙通知，稱會所暫停營業進行裝修，隨后原定三個月的裝修期延長至八個月。業主們認為遭到欺詐，多次追問凱德物業，并發函給凱德集團新加坡總部，但沒有得到理想答案。

　　“我們業主與凱德的權利義務關系是：只要業主交物業費，凱德集團就必須提供會所服務。現在凱德集團將擁有會所的公司出售，即使這個公司出售后還在提供會所服務，它已不是凱德集團的公司，那么凱德集團給業主提供會所服務的義務哪里去了？”  李明憤憤不平道。

　　業主們慌了：會所產權人的股東突然變更

　　對于業主的遭遇，張軍在新浪黑貓投訴平臺上這樣寫道，“我于06年購買了凱德置地的下屬公司北京胡姬花園開發有限公司開發的位于北京市朝陽區新錦路18號的卓錦萬代項目。在購房合同中，凱德承諾‘只要業主繳納物業費，就可以免費使用會所’。

　　但是，從2013年后，會所的管理每況愈下，保養不善，設備嚴重損壞老化，服務極其低劣，與2007年收房時的狀態完全天壤之別。會所已經完全無法履行作為會所的正常功能，和業主繳納的相應物業費完全不匹配。

圖：業主拍攝的會所現狀

　　業主和業委會多次和凱德投訴溝通，沒有任何實質性改善。今年3月凱德在未通知業主的前提下，將會所出售，單方面毀棄他提供會所服務的售房承諾；凱德在中國多次使用這個套路，售房時展示美輪美奐的會所并承諾會所服務，引誘購房，售出后一定年份后，以虧損為由出售會所，毀約。受害的小區至少包北京括凱德品元公寓、凱德上元小區、凱德錦繡小區。”

　　張軍對新浪法問表示，他認為凱德置地對于國內外的業主持“雙標”態度，“我們當初買房就是凱德集團在國外做得很好，重承諾守信用，會所（模式）也是他們從國外引進的，他們在國外做得很好，為什么在中國就這樣？”

　　業主們表示，自2007年交樓以來，卓錦萬代的業主每月繳納的物業費中有3元都是用于會所運營，盡管小區更換過物業公司，但據他們了解，物業公司都有定期向凱德物業方面支付相關費用。

　　另一位業主李明（化名）對新浪法問表示，近年來會所服務質量大幅下滑，凱德物業解釋稱會所經營不善，并提出將其轉為商業化會所對外運營，業主們也曾就此召開了業主大會，最后投票同意授權業委會與凱德置地就商業化方案進行談判。

　　但是，今年3月會所股東沒有征兆的發生了變更，更令業主們不安的是，凱德方面沒有就此事提前進行任何說明。天眼查顯示，今年3月6日，北京凱德物業管理有限公司的股東由原來的凱德置地（中國）投資有限公司變更為廣州市境新投資有限公司，后者100%持股。

　　直至5月末，業主們才等到凱德物業的一紙通知，稱會所從2019年6月1日起暫停營業進行裝修，裝修期為3個月：2019年6月至8月；然而，待到8月業主再次收到凱德方面的通知，稱會所升級要推遲到2020年2月才能完工。

圖：天眼查顯示凱德物業的股東變更情況

圖：業主提供的會所裝修通知

　　李明稱，業主們多次就會所問題與凱德物業交涉無果，也曾向凱德集團新加坡總部發函投訴，“我們希望將凱德物業的股東變更恢復為凱德置地，回到原有的股權狀況，履行原有的義務。”李明說。不過，業主們沒有獲得凱德集團的回復。

　　凱德置地回應：完全符合中國法律法規

　　對于業主們的投訴，凱德置地方面回復新浪法問稱，“‘出售會所’的說法不屬實。會所產權人仍然是北京凱德物業管理有限公司，沒有發生變化。會所產權人的股東發生變更，這完全符合中國法律法規，不會影響會所功能的提供。關于這一事實，我們多次與業主進行充分溝通和解釋。

　　業主們應該關注的是會所是否會持續運營，據了解，會所產權人正在規劃裝修升級方案，將提供更優質的服務，并已經向全體業主公示。

　　在此次會所裝修之前，會所功能均能安全使用。對于部分設施外觀陳舊或功能損壞，會所均積極響應報修需求，及時安排維保工作，保障會所正常運營。在費用收繳不到位的情況下，為保證業主正常使用，會所多次安排維修保養（從2012-2019，會所共維修86項/次，維修金額超過46萬）。會所游泳池也確保定期換水，每年通過政府部門嚴格的水質檢測與環境檢測，以及通過政府部門不定時的衛生檢查。在2018年度，會所獲得了本地區唯一一個公共場所衛生信譽度A級的評價。

　　針對業主疑問，我們一直保持積極溝通，及時回復并提供了暢通的對話渠道。”

　　李明并不認同凱德方面的說法，“他們偷換概念。我們業主與凱德的權利義務關系是：只要業主交物業費，凱德集團就必須提供會所服務。現在凱德集團將擁有會所的公司出售，即使這個公司出售后還在提供會所服務，它已不是凱德集團的公司，那么凱德集團給業主提供會所服務的義務哪里去了？目前采用的這種方式不過是一種迂回的欺詐”。

　　“凱德單方面撕毀合同、出售會所公司，以及所謂裝修也好不裝修也好，沒有一件事與業主‘積極溝通’。最多只是一紙通知，會所公司被出售、不再是凱德名下企業甚至從未告知我們。”

　　業主許薇（化名）對新浪法問表示，會所從三月份停業至今期間凱德只是發了兩份紙質通知，和業主沒有任何他們所謂的“積極溝通”。

　　“試想如果他們的升級方案是有利于業主的，為何不能正大光明的和業委會或者業主溝通，讓大家安心呢。難道只是想給我們一個surprise？  鑒于凱德以往在其他會所的處理方案，和以前對我們業主的態度，我們真無法信任凱德，靜待花開。我們不得不懷疑凱德是否在采取拖延政策，或者他們是否會把會所另作他用”，她說。

　　新浪法問了解到，業主們目前主要有三點訴求：第一，凱德置地必須履行承諾義務，向業主們提供會所服務；第二，會所服務質量必須要恢復到售房時水準；第三，關于會所未來的運營機制，凱德置地方面只能在跟業主商量并取得諒解的情況下實施。

　　律師觀點：如業主們所述屬實  凱德已經構成違約

　　針對凱德置地的回復，廣東金卓越（深圳）律師事務所主任朱江華律師對新浪法問指出，在此事中，卓錦萬代小區會所的產權人沒變，產權人的股東變更并不構成合同違約。但是，凱德置地作為開發商，當初與業主在購房合同中約定“小區會所的所有權歸出賣人所有”，而實際上，在業主不知情的情況下，會所產權登記在了北京凱德物業管理有限公司名下，這屬于欺詐行為；

　　同時，如果業主們所述屬實，會所沒有及時提供相應服務也構成違約，“即使是裝修，也必須有一個合理的時間范圍”。

　　他建議雙方先就此事展開協商，如果協商不成，業主可以根據合同中關于爭議解決方式的約定起訴開發商。如果雙方合同中有關于損失金額的計算方式，可以根據合同要求開發商賠償。如果沒有，可以根據過往繳費的物業費金額以及業主因無法使用會所帶來的其他損失計算索賠金額，但這種計算方式較為復雜。

圖：業主提供的購房合同細則

　　針對卓錦萬代業主維權，上海秦兵律師事務所徐斌律師對新浪法問指出，按照物權法規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有，而目前會所登記在北京凱德物業管理有限公司名下“有點問題”，因此他建議業主可以首先考慮主張會所產權屬于全體業主；

　　如果爭取不到產權，他建議業主們再考慮按照物業服務合同來主張物業公司和開發商是否應當按照合同約定提供免費服務的問題以及主張相應的違約責任。

　　徐斌律師進一步指出，如果選擇后者，業主們可以主張開發商繼續履行合同，但若要索賠，則較難證明自身損失。考慮到當前會所經營不善，而業主們希望會所能夠持續提供正常服務，他建議雙方可以協商，由業主給凱德方面一定的租金，再由業主委托小區物業公司（在適當提升物業費的情況下）來經營，免費給業主使用。

　　“業主雖然要多出一些物業費，但是自己掏錢能確保會所恢復正常，間接的可以提升租金和房價。”徐斌律師稱。

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