新浪法問 李詩韻 王茜

　　“500萬拍下房，法院判原房主不用搬走”。近日，一條關于法拍房的新聞登上了微博熱搜榜。

　　回溯事情起因，李先生以560萬競得陳某某位于廣州市天河區龍口中路的某處房產，該房屋自2007年起一直由陳某某和其家人居住使用。但陳某某以涉案房屋為不交吉（未清空）拍賣，同時自己是為能在原址居住及不影響孩子學業低價拍賣為由，不愿搬離。

　　一方花了大價錢購房卻不能入住，另一方以“不交吉”為由不愿搬走，兩者矛盾無法調和，最后鬧上了法庭。

　　根據法院的一審判決，法院于2017年7月31日作出（2016）粵0106執6793-1號執行裁定書，裁定涉案房屋歸李先生所有。法院要求被告陳某某騰空并搬離涉案房屋。此外，被告陳某某需支付原告房屋占有使用費。

　　但隨后被告陳某某不服并且上訴。

　　廣州市中級人民法院經在二審判決中認為，涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，原告在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律后果。現原告在取得房屋所有權后立即要求被告騰空搬離房屋，理由欠充分，該院暫不予支持。

　　簡而言之，二審判決駁回李先生要求原業主騰房的訴訟請求。

　　二審判決被報道后，輿論炸開了鍋，一些律師也提出了異議。廣州中院在2018年12月4日作出情況通報，稱對該案件依法啟動審判監督程序，由該院再審。再審期間，中止原判決的執行。

　　聚焦案件：再審原告勝訴可能性大嗎？

　　對于上述案件，廣東金卓越（深圳）律師事務所主任朱江華律師對新浪法問指出，“不交吉的房屋拍賣陷入交房糾紛，購房者勝訴的機率較大。

　　通過隨機查閱廣州、佛山兩市法院的11個類似的判例，所有通過司法拍賣的房屋買受人請求法院判令房屋原所有人或承租人遷出涉案房屋并支付房屋使用費，均獲得了法院支持。”

　　對于該案件，朱江華律師認為改判的可能性較大。他進一步表示，本案二審法院認定原告應當承擔房屋不交吉的法律后果沒有法律依據。

　　二審判決稱：“但涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，原告在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律后果。現原告在取得房屋所有權后立即要求被告騰空搬離房屋，理由欠充分，本院暫不予支持”。

　　對此，朱江華律師認為，房屋是否交吉是法院在拍賣時對購買者的約定，該約定并不能使本案被告獲益。原告請求判令被告立即遷出房屋與該房屋在拍賣時是否交吉無關。“影響類似案件判決結果的重要因素是房屋原所有人或原承租人在拍賣后繼續占有使用該房屋否符合法律規定。”

　　北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌律師也持類似觀點，她表示不交吉的房屋陷入交房糾紛，業主維權的勝訴（可能性）還是比較大的。

　　不過，郭韌律師分析稱，從二審判決來看，原業主并不是說肯定“不交吉”，只是說不需要他及時辦理，存在一個時間差，且還需要原業主承擔一定的占用費（根據判決書是68元/平方米/月為限）。

　　“那么說明從某種程度上來說，已經保障了購買人的使用權，即保障了購買人購買房屋的占有使用收益的這個權利，至少收益的權利已經保障了一部分。”她說。

　　案件延伸：法拍房能買不買？

　　該案的二審結果引發了一些網友的疑問：法拍房能買不買？選擇法拍房應該注意哪些法律風險呢？

　　郭韌律師提出三個建議：第一買主購買法拍房時要注意交房及戶口風險；第二點注意需付全款；第三則是注意稅收承擔可能比其他正常房屋多。

　　她進一步表示，與普通房屋相比，法拍房可能涉及到較多的訴訟糾紛和風險。比如：涉案房屋是原房主的唯一房產；或者原房主已經將房屋出售、出租給他人；或者有其他權利人占有該房屋等；在占有和使用權利上存在一些其他爭議。法院對于這類風險會明確標明，由購買人自行解決。

　　郭韌律師指出，大部分情況下這種不交房的問題最終還是能夠解決的，只是過程會比較復雜，會有一定的風險和需要解決時間。

　　朱江華律師提醒購買法拍房者需要注意：1、房屋的產權現狀，如該房屋是否系經濟適用房需要補交地價？拍賣前是否獲得合法產權登記？法拍房如拍賣前未獲得產權登記，則購買后涉及的辦證手續可能比較復雜。

　　2、房屋是否被合法租賃及實際使用情況，如果拍賣前有承租人合法租賃，則房屋的使用權將受到影響，房屋的購買價值將會降低。

　　3、購買房屋可能涉及的稅費以及房屋的物業費、水電費欠費等情況。特別注意拍賣前的房屋所有權人為單位時與個人相比其稅費繳納的數額可能有很大不同。

　　他同時呼吁，“根據法律規定，法院在拍賣財產時有依法移交拍賣財產的義務。如果購買拍賣的房產其權利人的所有權得不到法律的保護，則既可能損害購買法拍房的權利人對房產的所有權，也嚴重影響類似案例的房產拍賣價格，從而損害當事人的權利，嚴重影響法院的執行工作。”