萬科星城業主“貸款風波”調查：利率背后的三方博弈

　　導讀：多位業內人士指出，“利率維權”凸顯了房地產下行期內購房者、開發商、銀行三方的博弈在加劇，購房者要考慮資金成本、開發商重視回款與利潤，銀行也要從個貸中獲利，而在很多情境和案例中，這些訴求并不是全都可以滿足。

　　本報記者 張曉玲 

　　實習生 陳靚 深圳報道

　　樓市下行周期中，各類房產和金融糾紛頻現，一些新的矛盾也不斷發生。

　　11月底，深圳萬科星城業主對該項目的合作銀行按揭貸款利率提出質疑，由此向開發商萬科發出“利率維權”，引發深圳業內極大關注。

　　12月3日晚，深圳萬科迅速聲明稱，支持業主與銀行協商解決利率問題。

　　與之前降價、“雙合同”、質量問題引發的“維權”不同，這是第一次因為“利率問題”而發生的糾紛事件。

　　深圳多位開發商、律師告訴21世紀經紀報道記者，不僅是萬科星城，深圳其他項目也發生了類似的糾紛，且有擴大的趨勢。

　　多位業內人士指出，“利率維權”凸顯了房地產下行期內購房者、開發商、銀行三方的博弈在加劇，購房者要考慮資金成本、開發商重視回款與利潤，銀行也要從個貸中獲利，而在很多情境和案例中，這些訴求并不是全都可以滿足。

　　不過，“利率維權”歸根到底是發生在購房者與銀行之間的分歧，最終也要二者的協商才能解決。

　　目前，萬科、銀行和購房者仍在積極的協商和溝通之中。

　　利率上浮的煩惱

　　在2018年最后的一個月，萬科又遇到了麻煩。

　　11月28日剛開盤的深圳萬科星城，均價僅4萬多，由于價格低、性價比高，在30分鐘內共銷售1900套，貨值約70億，成為深圳樓市又一“網紅盤”。

　　然而，中簽后還沒來得及高興，部分業主發現，早一天上市的華強城有業主在浦發銀行的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，而萬科星城幾乎普遍為上浮15%，這多出來的5%意味著，業主將多付出大約十多萬的購房成本。

　　11月30日，一則《反對萬科星城樓盤項目侵犯消費者自主選擇權的號召書》表示，業主要求自由選擇貸款銀行。

　　12月3日晚間，深圳萬科發布《關于萬科星城合作銀行貸款利率的最新情況說明》， 對業主的訴求作出了回應。

　　聲明稱，按揭利率由各大銀行根據市場情況自由定價，并非由開發商決定，萬科已對銀行提出一致對待的請求，“每位客戶的按揭利率將由客戶與銀行具體協商。”

　　“在獲得預售資格之前，萬科就已確定資金監管和合作的銀行了。”12月4日，深圳萬科相關人士對21世紀經濟報道記者表示，除了合作銀行，萬科也贊同業主去申請其他銀行的貸款。

　　該人士進一步稱，個人按揭貸款是銀行直接放貸給客戶的，萬科也只是盡力去促成協商，公司正在盡力促成銀行與購房者之間的對話；客戶可以尋求其他的銀行進行按揭，萬科尊重客戶對銀行的自由選擇，也仍可提供擔保，但仍需對該銀行的資質進行評估。

　　目前，萬科仍在不斷地去了解客戶的需求，然后反饋給銀行，希望能為客戶提供更多元的方案；與此同時，萬科也建議客戶直接與銀行進行溝通交接。

　　據21世紀經濟報道記者調查，萬科星城“維權”發生的同時，深圳數個項目也開始有業主反映利率過高。如光明區的星河天地、華潤城三期部分業主要求開放銀行準入，提供更多利率方案供消費者選擇。

　　三方矛盾凸顯

　　為何會發生“利率風波”？在按揭貸款業務中，開發商、購房者、銀行三方究竟是怎樣的關系？

　　曾經，這三方保持了長年的多贏關系。在我國普遍的商品房預售制度下，購房者若要向銀行申請按揭貸款，需要提供來自另一方的擔保。

　　多位開發商和代理公司人士介紹，在房地產業內，一個被默認的行規是，本著盡快回款、加快周轉原則的開發商會與特定的銀行簽訂合作協議，由開發商作出擔保，與銀行合作，為購房者的按揭放貸。

　　“一般而言，一個項目會有四五家合作銀行，開發貸和個貸都是這些合作銀行。”深圳一位開發商資本部人士說。

　　這本是個多贏模式，不但購房者省去了不少購房程序，房企還能實現更快的周轉速度，銀行也能順利放貸獲取利息。

　　而當銀根收緊、市場下行，價格與利率變得非常敏感，問題就出現了。前述開發商指出，此次風波凸顯了三方博弈在加劇。

　　值得注意的是，此次利率變動伴隨著近期利率市場松動下調的背景。

　　2017年下半年以來，深圳銀根持續收緊，房貸利率上浮，至今年7月，主流銀行的首套住宅貸款利率已全線提升至基準上浮15%。

　　隨著房地產市場進入寒冬，以及近期金融市場稍微寬松，深圳的按揭貸款利率開始有所松動。

　　11月26日，招商銀行把首套房貸利率從上浮15%下調到上浮12%，而金葵花且資產達標的客戶首套上浮10%。

　　深圳中原數據顯示，截至12月4日，在深圳，除了招商銀行首套房貸利率上浮12%，北京銀行和中信銀行的首套房貸利率都為上浮10%，而其他銀行仍為15%，其中光大為30%，興業、浦發都為20%。

　　在此背景下，作為剛需盤的萬科星城，基本都是首套房的業主，他們對價格和利率尤為敏感，“維權”由此發生。

　　對與萬科星城合作的銀行而言，提高貸款利率意味著多得利息，是銀行的自主權利。

　　信榮律師事務所主任律師張茂榮認為，購房者享有締約自由，按揭擔保不能成為開發商有權指定銀行的理由；開發商亦享有締約自由，購房者也無權強迫開發商為其自選銀行擔保。

　　歸根結底，“利率主要還是購房者和銀行兩方之間的問題。”張茂榮說，準確地說，萬科“貸款門”風波更多是購房者與銀行之間的利益博弈，而房企因為與銀行的合作關系也被卷入其中。

　　在張茂榮看來，這個事件的積極意義在于，處于弱勢的購房者與處于強勢的開發商、銀行有了平等對話的權利，迫使開發商和其合作銀行重新檢視指定按揭銀行潛規則的可行性，以及提供合理的市場利率。

　　張茂榮認為，最好的處理方案是三方之間良好的溝通，“讓開發商和合作銀行進行協商，能夠降低到市場平均普遍的利率，讓購房者能夠接受，才是一個多贏的途徑。”

　　“我們仍然在積極和銀行協商，希望對剛需的群體，能夠作出一些優惠讓步。”萬科有關人士透露，目前合作銀行已有意愿對一些業主調低利率，但仍要視具體情況而定。

　　（編輯：黃鍇）

責任編輯：陳靖