新浪法問 王茜

　　廣東斷供潮傳聞近日引發市場熱議，但同時被質疑炒作成分居多。

　　有律師對新浪法問匿名表示，其所在律所目前在惠州代理了8、9例有關斷供的民事訴訟。該律師指出，此類案件的被告可能不僅是房貸不能償清，還背負其他債務無力償還；又或者是卷入商業糾紛被法院查封了房產，無法通過轉賣房產來償還貸款。

　　有地產分析師對新浪法問表示，斷供潮不可能是真的，個案沒有參考意義，“房價全面跌20%-30%以上，才會出現真正的斷供，現在最大的市場調整也沒20%。斷供是市場入冬的標志，代表投資客被套牢，所以很多人都想驗證這個。”

　　惠州案例：開發商承起訴業主追償

　　一位廣東律所的律師對新浪法問匿名表示，其所在律所目前在惠州代理了8、9例有關斷供的民事訴訟。案件具體情況是業主無法償還房貸，開發商承擔連帶保證責任并向銀行償還欠款后，起訴業主追償。該律師未進一步提供當事雙方的具體信息。

　　談及斷供原因，該律師表示，“此類被告可能是欠債較多，不僅房貸這筆債務不能償清，還背負其他債務無力償還；又或者是卷入其他商業糾紛被法院查封了所購房產，而無法通過轉賣房產來償還銀行貸款。”

　　據了解，業主辦理商品房預售按揭貸款時，開發商往往會在借款合同中承擔階段性連帶保證責任擔保。業主斷供后，銀行要求開發商履行連帶保證擔保責任，替業主償還拖欠的借款本金、利息和罰息。開發商履行連帶保證擔保責任后，獲得對業主的追償權。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新浪法問指出，此類斷供其實是個人或個體行為，很大程度上與購房者財務預算不到位有關，也不排除有部分購房者是卷入了各類生意糾紛，導致資金吃緊。

　　中原地產首席分析師張大偉對新浪法問表示，部分城市所謂“斷供”個案不排除存在首付貸的因素，這與房屋市場價值縮水引發的斷供需要區分。

　　興業證券近期發布的按揭貸款違約報告指出，通過分析不良按揭樣本數據，發現違約客戶有三大特征：1、小金額；2、低收入；3、三四線。

　　其中，發放金額在 50 萬以下的貸款筆數占比 84.2%；借款人年收入在 10 萬元以下的貸款筆數占比 74.4%；三四線貸款筆數占比 58.1%（按照產品發行說明書中的劃分，未將邊緣二線城市列入三四線城市。）

　　該報告樣本為某國有大行發行的不良個人住房抵押貸款支持證券，基礎資產總計92 億元，該銀行2017 年個人住房不良貸款余額 127.89 億元。報告稱，該行對全國商行按揭都有很好代表性。

　　分析：斷供潮未至 市場存下行顧慮

　　最早有關廣東“斷供潮”的消息出現在今年11月上旬，有自媒體以“斷供潮！深圳大量房子被7折拍賣！”為標題撰文，并曝出了一份深圳的法拍房名單。

　　自媒體引述中介人士說法稱，近期深圳法拍房數量較多，普遍是目前市場價的7折，相關業主因為斷了月供或經營企業資不抵債，被銀行或債權人起訴，不得不賣房子清算債務。

　　但隨后《南方都市報》報道指出，深圳法拍房數量并非近期才出現、增加，而是近兩年一直處于上升期，主要原因是當地法院在大力推動司法網拍工作，所以不能簡單以司法網拍房源增加來衡量房地產市場。

　　近日又有自媒體曝出廣東省法院下達的一紙通知，稱廣東省部分地區出現樓市“斷供潮”，根據省委要求，需收集全省法院審理的商品房買賣中涉金融借貸案件情況。但是廣州、深圳兩地的法院人士均對媒體否認收到該通知。

　　回顧傳聞始末，張大偉對新浪法問表示，斷供潮不可能是真的，個案沒有參考意義，“房價全面跌20%-30%以上，才會出現真正的斷供，現在最大的市場調整也沒20%。

　　斷供是市場入冬的標志，代表投資客被套牢，所以很多人都想驗證這個。但現在一直在喊入冬，結果開發商銷售破紀錄，購房者也沒有折本的個案。的確，這一輪市場談不上入冬，才剛剛入秋。”

　　嚴躍進對新浪法問指出，斷供潮傳聞引發的輿論事件，反映了大眾對房價下跌的關注。

　　“總體上說，大家對于未來市場是否會繼續下行有很多顧慮。而且斷供本身說明部分市場參與者扛不住了，在某種程度上其實也是呼吁政策有所調整。”他說。